나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3654 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘월정초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 다 세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(2호선/5호선) '까치산역'이 소재하여 대중교통 상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호로, (사용승인일 2022.01.21) 외벽 : 석재 붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 12미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 421-21 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 내역

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 421-21번지에 소재한 포르테하임2 제6층 제602호에 대한 부동산 강제경매 사건입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경3654 (1)이며, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제6층 제602호입니다. 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 6층 건물이며, 사용승인일은 2022년 1월 21일입니다. 용도는 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

1.3. 면적 정보

토지면적은 17.54㎡ (약 5.30평)이며, 건물면적은 28.14㎡ (약 8.51평)입니다. 토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 없습니다. 매각대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

1.4. 감정가 및 경매 구분

감정가는 366,000,000원이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재‘월정초등학교’남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재한 주상혼용지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 지하철 2호선 및 5호선 ‘까치산역’이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건 북측으로 폭 약 12미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간 및 대상자는 관련 법규에 따라 다릅니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존은 이기철 외 1명(2022.01.25)이며, 공유자전원지분전부이전(매매)으로 윤주성(2022.02.24)에게 소유권이 이전되었습니다. 주택임차권 곽건(2024.03.07, 365,000,000원)은 말소 처리되었습니다. 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2026타경3654)이 말소기준권리(2026.02.10)이며, 채권 총액은 365,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 다수 존재하나, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있어 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 AYURZANANOMIN (A ) : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-12-23, 대항력: 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인 BARSBOLDBYAMBAJARGAL (B ) : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-11-21, 대항력: 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인 GANTUMURNARANERDENE (G ) : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-26, 대항력: 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인 MYAGMARNARANTELMEN (M ) : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-11, 대항력: 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 임차인 주택도시보증공사(곽건) (곽 ) : 보증금 365,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-03, 확정일자 2022-02-03, 배당신고일자 2024-03-07, 대항력: 없음.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다. 다만, 특별 매각 조건에 따라 임차인 및 임차권 승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

3.4. 권리분석 요약

본건은 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, 말소기준권리 이전의 권리들은 소멸될 예정입니다. 등기부상 곽건의 주택임차권은 말소 처리되었습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 4명(보증금 0원)이 존재하며, 이들이 매수인에 대한 대항력을 포기하는 것이 본 매각의 특별 조건입니다. 이 조건이 이행되지 않을 경우 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 분석)

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 유사 물건의 시세는 다음과 같습니다.

* 2019년 건축, 19.98㎡(전용면적), 4층 물건이 2026년 7월 21일에 216,000,000원에 거래되었습니다 (약 10,800,000원/㎡).

* 1986년 건축, 37.44㎡(전용면적), 2층 물건이 2026년 7월 16일에 150,000,000원에 거래되었습니다 (약 4,000,000원/㎡).

* 2002년 건축, 37.56㎡(전용면적), 3층 물건이 2026년 7월 2일에 160,000,000원에 거래되었습니다 (약 4,260,000원/㎡).

4.2. 동종/유사 물건 시세 비교

본건 물건(2022년 1월 사용승인, 28.14㎡)과 가장 유사한 조건은 2019년 건축, 19.98㎡ 물건입니다. 본건은 이 유사 물건보다 건축 연도가 더 최신(2022년 vs 2019년)이며 면적도 더 넓습니다. 유사 물건의 ㎡당 가격(약 10,800,000원)을 적용하면 약 303,712,000원(28.14㎡ * 10,800,000원/㎡)이 산출됩니다. 감정가(366,000,000원)와 비교 시, 최근 시세는 감정가보다 다소 낮은 수준으로 파악됩니다.

4.3. 자체 분석

본건은 2022년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 비교적 최신 건물이라는 점은 큰 장점입니다. 제공된 JSON 데이터의 가장 최근 거래 사례(2019년식, 19.98㎡)의 ㎡당 단가(약 1,080만원)를 적용하더라도 본건의 면적(28.14㎡)으로는 약 3억 3백만원 수준이 됩니다. 만약 본건의 신축성을 감안하여 ㎡당 단가를 1,100만원에서 1,200만원으로 산정한다면, 약 3억 1천만원에서 3억 3천만원대의 시세가 형성될 수 있습니다. 이는 감정가 3억 6천 6백만원과는 상당한 차이를 보입니다. 감정평가 시점과 현재 시장 상황 간의 차이가 반영되었거나, 다른 평가 요인이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 월정초등학교가 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

총 4명의 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하며, 이들이 매각 조건에 따라 대항력 포기 의사를 명확히 하지 않을 경우, 법적 분쟁이나 명도 지연의 가능성이 있습니다. 이들의 보증금은 0원이지만, 명도 저항의 위험성은 상존합니다.

6.2. 특별 매각 조건

주택도시보증공사가 제시한 "임차인 및 임차권 승계인의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"은 본 건의 핵심적인 거래 조건입니다. 이 조건의 확실한 이행 여부가 중요합니다.

6.3. 기타 확인 사항

현 시점의 지적도 및 주변 시설 정보를 종합적으로 검토한 결과, 본건 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 주거 및 상업 시설이 밀집된 일반적인 도심 주거 지역으로 파악됩니다.

7. 종합 의견

본건은 신축 연도가 짧고 교통이 편리한 입지 조건을 갖춘 도시형생활주택입니다. 그러나 최근 유사 면적 및 조건의 거래 사례 대비 감정가가 높게 책정된 점, 그리고 대항력 있는 임차인들이 대항력 포기 조건을 이행해야 한다는 점은 본건의 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 신중한 접근과 철저한 권리 분석 및 현장 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 준신축급 건물(2022년 준공)로 상품성이 우수합니다.

* 까치산역(2, 5호선) 인근의 편리한 교통 환경을 자랑합니다.

* 도시형생활주택으로서 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 향후 강서구 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 유사 물건 거래 시세(약 1,080만원/㎡)와 본건의 최신 준공 연도(2022년)를 고려할 때, ㎡당 1,150만원에서 1,200만원 수준의 시세를 적용해 볼 수 있습니다.

이를 본건 건물 면적 28.14㎡에 대입하면 다음과 같습니다.

* 28.14㎡ * 11,500,000원/㎡ = 약 323,610,000원

* 28.14㎡ * 12,000,000원/㎡ = 약 337,680,000원

감정가는 366,000,000원입니다.

최근 시세와 신축 연도를 종합적으로 고려하여, 본건의 적정 가치는 약 3억 2천만원에서 3억 4천만원 수준으로 판단됩니다. 따라서 예상 입찰가는 약 320,000,000원 내외로 제시하며, 유찰 여부 및 현장 답사 결과에 따라 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.