나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3675 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 366-53 골드캐슬 제3층 제304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세 대주택 등의 공동주택과 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근 도로변에 버스정류장이 소재하고 근거리에 지하 철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통이용 편의는 보통인 편입니 다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제304호로서, - 사용승인일: 2016년 3월 25일 - 외벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 - 창호: 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 비교적 평탄하게 조성된 3필지 일단의 장방형 토지로서, 현재 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 서측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 소재 3필지는 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설 법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지 거래계약에관한허가구역(지정기간 : 2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도 :아파트 기간:2025. 10.20. ~ 2026.12.31) 등입니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3675 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 366-53 골드캐슬 제3층 제304호

용도: 다세대주택

감정가: 297,000,000원

토지면적: 22.36㎡ (약 6.76평)

토지지분: 22.36㎡ (약 6.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.58㎡ (약 11.67평)

건물지분: 38.58㎡ (약 11.67평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경

* 임차인 김하은 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

* 본건 소재 3필지는 공히 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있음 (지정 기간 및 대상, 용도 상이).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주변 지역은 다세대주택 등 공동주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 밀집한 주거지대임.

2.2. 교통 환경

* 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재함.

* 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 환승역인 "까치산역"이 소재하여 교통 이용 편의는 보통인 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법) 등에 해당하여 공항 관련 제한이 있음.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비관리지역, 과밀억제권역에 해당함.

* 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가 필요 (지정 기간, 대상, 용도 상이).

3. 권리분석

3.1. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 2016-03-31 (김윤상 외 1명)

* 공유자 전원지분 전부 이전: 2016-07-04 (김용욱)

* 소유권 이전 (매매): 2020-11-02 (유병길)

* 주택임차권: 2020-11-02 접수, 김하은, 300,000,000원, 말소 (전입 2020-11-03, 확정 2020-09-18)

* 압류 (세무관리과): 2023-05-11, 강서구(서울특별시), 말소 (말소기준권리)

* 강제경매: 2026-02-11 접수, 주택도시보증공사, 300,000,000원, 말소 (서울남부지방법원 2026타경3675)

* 압류 (징수부): 2026-02-20 접수, 국민건강보험공단, 말소

3.2. 권리 분석 결과

* 말소기준권리는 2023년 5월 11일 강서구청의 압류임.

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸됨.

* 주택임차권 (을5)은 말소 상태로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임.

* HUG(주택도시보증공사)의 강제경매(갑5) 및 국민건강보험공단의 압류(갑6)는 말소기준권리 이후 설정되었으므로 매각으로 소멸됨.

* 인수 보증금 합계: 0원 (매각으로 인한 권리 소멸에 따라 채무 인수 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김하은)

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-03

* 확정일자: 2020-09-18

* 배당신고일자: 2022-12-22

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

4. 상권분석

* 본건 소재지는 다세대주택 밀집 지역으로, 주거지의 특성을 가지며 인근에 근린생활시설이 분포함.

* 상업 시설이 발달한 중심 상권과는 거리가 있으나, 기본적인 생활 편의는 가능함.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않으며, 일반적인 주거지 환경으로 판단됨.

5. 생활정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제304호.

* 사용승인일: 2016년 3월 25일.

* 건물 내 설비: 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 등 구비되어 있음.

* 건물 외벽: 치장벽돌쌓기 마감. 창호: 새시창호 마감.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건 매각이 법적으로 명확히 이행되지 않을 경우, 추가적인 보증금 부담이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없음. (다만, 해당 조건은 매수인을 보호하는 장치로 해석됨.)

* 토지이용계획상 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역에 해당하여 건물 신축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

* 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 거래 절차에 추가적인 확인이 필요할 수 있음 (특히 외국인, 법인 등).

* 임대 관계가 미상으로, 추후 임대 시 공실 위험 등을 고려해야 함.

7. 종합 의견

* 본건은 준신축급(2016년 준공) 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 까치산역 이용 편의성을 갖추고 있음.

* HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건 매각으로 인해 인수 부담이 해소된 상태로 판단되어 권리 관계가 명확한 편임.

* 단, 공항 관련 구역 지정 및 토지거래 허가구역 지정 등은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 유지보수 비용 발생 가능성이 낮음.

* 까치산역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수함.

* 임차인의 보증금반환청구권 포기 조건으로 매수인의 부담이 최소화됨.

* 주거지로서의 안정적인 수요 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 본건 감정가: 297,000,000원

* 최근 실거래가 정보 (2026년 7월):

* 19.98㎡ (4층): 216,000,000원 (㎡당 약 10,810,810원)

* 37.44㎡ (2층): 150,000,000원 (㎡당 약 4,006,410원)

* 37.56㎡ (3층): 160,000,000원 (㎡당 약 4,259,850원)

* 본건 건물 면적 38.58㎡, 감정가 대비 ㎡당 약 7,698,289원.

* 최근 실거래가 중 오래된 건물(1986년, 2002년)의 ㎡당 가격은 본건 감정가 대비 현저히 낮으나, 신축 건물(2019년)의 ㎡당 가격은 본건 감정가보다 높게 형성되어 있음. 본건은 2016년 준공으로 신축 건물과 연식 차이가 크지 않음.

* HUG 인수조건 변경으로 인한 권리상 부담 해소와 감정가를 고려할 때, 보수적으로 입찰가를 산정함.

* 예상 입찰가: 270,000,000원 ~ 285,000,000원

* 감정가(297,000,000원)를 기준으로 하되, 최근 실거래가와의 차이, 공항 관련 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 범위를 제시함.

* HUG 조건의 명확한 이행 여부 확인이 최우선이며, 이를 바탕으로 최종 입찰가 결정 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.