나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3650 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제3층 제307호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 '서울시흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대 체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/ 지상 11층 건물 내 제3층 제307호로서, (사용승인일 : 2021-11-22) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(본건이 속한 건물의 경우,등기사항전부증명서 및 집합건축물대장(표제 부, 갑)상 주용도가 업무시설로 되어있으나 본건의 경우, 주거용으로 이용중인 것으로 탐문 조사되니 경매진행시 확인 후 적절한 조치를 하시기 바람.)

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 6m내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1] 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(금천구심), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요 산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구 , 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(20 25-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보:

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3650 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 888-14 신영메트로시티 제3층 제307호

건물명: 신영메트로시티

용도: 오피스텔

건축연도: 2021년 (사용승인일 2021-11-22)

감정가: 277,000,000원

토지면적: 7.70㎡ (약 2.33평)

건물면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건:

위치: 서울특별시 금천구 시흥동 888-14번지 소재 신영메트로시티 3층 307호.

주변 환경: '서울시흥초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 건물 동측으로 약 6m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석:

말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (2026타경3650, 272,000,000원) (2026-02-10 접수, 등기부요약 갑5 기준).

주요 권리 내역:

* 소유권 보존: 정두진 외 4명 (2021-12-03 접수)

* 주택임차권(전 ): 2022-04-12 확정, 2022-05-03 전입. 보증금 272,000,000원. (등기상 말소 예정이나 HUG 관련 특별조건 적용)

* 강제경매(주택도시보증공사, 272,000,000원): 2026-02-10 접수 (말소기준권리, 갑5).

임차인 현황:

* 김 :

* 전입일자: 2025-11-10

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 미상 (주의 필요)

* 전 :

* 전입일자: 2025-02-27

* 대항력: 있음

* 보증금/차임: 미상 (주의 필요)

* 전 (주택도시보증공사 관련):

* 확정일자: 2022-04-12

* 전입일자: 2022-05-03

* 대항력: 없음 (등기상 말소 예정)

* 보증금: 272,000,000원

* 배당신고일자: 2024-05-09

인수되는 권리: 제공된 정보상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인 관련 보증금 부담은 없을 것으로 보입니다.

특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

4. 상권분석:

지역 특징: 주거 및 상업 시설이 혼합된 지역으로, 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 위치합니다.

건물 용도: 등기부상 업무시설(오피스텔)이나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 경매 진행 시 이 부분에 대한 확인이 필요합니다.

수익성: 오피스텔로서 주거 또는 업무용 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

5. 생활정보:

건축 구조: 철근콘크리트구조, 지하 1층/ 지상 11층 건물입니다.

주요 설비: 기본적인 위생·급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

편의시설: 인근 근린생활시설 및 학교 등 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크:

대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하며, 전입일자가 비교적 최근(2025년)입니다. 특별매각조건에 따라 인수 보증금이 0원으로 명시되었으나, 관련 법률 검토 및 현장 확인이 필수적입니다.

용도 불일치: 등기부상 업무시설이나 주거용으로 이용 중인 점은 향후 관리 및 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

HUG 관련 조건: HUG와의 특별매각조건이 명확히 이해되고 이행되는지 최종 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견:

본 물건은 2021년 준공된 신축 오피스텔로, 입지 조건이 비교적 양호합니다.

특히, '인수 보증금 0원' 및 HUG 관련 특별매각조건으로 인해 임차인 관련 위험 부담이 크게 감소될 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 시세 분석 결과, 시장 가치가 감정가를 상회할 가능성이 있어 투자 가치를 고려해볼 만합니다.

다만, 임차인의 보증금/차임 미상, 건물 용도 불일치 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트:

신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

안정적인 임대 수요: 주변 주거 및 상업 시설 혼재로 인해 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

권리관계 명확화: 특별매각조건으로 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

경매 할인율: 감정가 대비 시세 분석 결과, 저평가된 경매 물건일 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가:

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 7월 30일, 18.27㎡(약 5.53평) 오피스텔이 249,000,000원 (약 13,628,899원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2024년 5월 28일, 18.27㎡(약 5.53평) 오피스텔이 150,000,000원 (약 8,210,180원/㎡)에 거래되었습니다.

본 건 물건은 건물면적 26.59㎡(약 8.04평)이며, 감정가는 277,000,000원 (약 10,417,450원/㎡)입니다.

제공된 최근 매매 사례 중 최고가(249,000,000원)는 본 건의 건물 면적(26.59㎡)보다 작은 18.27㎡ 면적의 오피스텔입니다. 이를 바탕으로 계산한 단위 면적당 가격(약 13,628,899원/㎡)은 본 건의 감정가 단위 면적당 가격(약 10,417,450원/㎡)보다 높습니다. 이는 본 건이 실제 시장 가치보다 감정가가 낮게 책정되었거나, 면적 차이를 고려했을 때 더 높은 시장 가치를 가질 수 있음을 시사합니다.

인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 권리상 위험 부담은 적습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 시세 및 감정가를 바탕으로 경쟁 입찰을 예상하면 다음과 같은 범위를 제안합니다.

예상 입찰가: 285,000,000원 ~ 300,000,000원 (경쟁 상황 및 추가적인 시세 조사 결과에 따라 변동 가능)

참고사항:

* 제공된 JSON 데이터의 전용면적(excluUseAr: 18.27㎡)과 본 건의 건물면적(26.59㎡) 간에 차이가 있습니다. 실제 낙찰가를 결정하기 위해서는 동일 면적대의 비교 가능한 최신 실거래가 및 매물 시세에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

* 주변 혐오시설 정보는 제공되지 않았으나, 낙찰 전 반드시 해당 지역에 대한 혐오시설 유무를 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.