나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3636 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 852-29 아줄리움 제4층 제403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제403호로서, (사용승인일 : 2020년 12월 24일) 외벽: 청고벽돌 마감 등, 창호: 하이샹시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비. 난방설비, 승강기설비, 주차장 등

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<852-29> 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제 한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추 표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함) <852-30> 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제 한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추 표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25), 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3636 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 852-29 아줄리움 제4층 제403호

용도: 다세대주택

건물 사용승인일: 2020년 12월 24일

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 19.12㎡ (약 5.78평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

건물제시외면적: 0.00㎡

감정평가액: 313,000,000원 (삼억 일천삼백만원)

1.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건부 매각.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '신정초등학교' 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 일반적인 주거지역 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건축물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제403호입니다. 외벽은 청고벽돌 마감이며, 창호는 하이샹시 창호로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본 물건의 등기부등본상 최고선순위 권리는 2021년 1월 7일 접수된 소유권보존등기(갑1)이며, 말소기준권리는 2023년 3월 30일 접수된 서대문세무서장의 압류(갑3)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (실질적 임차인: 최승주)

* 보증금: 295,000,000원 (이억구천오백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-25

* 확정일자: 2021-02-03

* 배당신고일자: 2023-03-22

* 대항력: 없음

* 비고: 본 물건은 임차인(최승주)이 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차권이 승계되었으나, 매수인에 대한 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 또한, HUG 인수조건 변경으로 인해 매각으로 임차인의 대항력이 소멸되며, 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리(압류)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 임차인 역시 대항력이 없으며, 보증금 인수 의무가 없는 조건으로 매각되어 권리관계는 비교적 명확합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

주변은 주택 밀집 지역으로, 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 대형 상업시설보다는 소규모 점포 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 신정초등학교가 위치하며, 생활 편의를 위한 근린생활시설이 소재합니다.

5.2. 건물 설비

위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 등 기본적인 생활 편의 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공항 관련 구역

본 물건은 '중요시설물보호지구(공항)' 및 '원추표면구역(원추 표면)'에 포함되어 있습니다. 이는 공항 소음의 영향이 있을 수 있으며, 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역

* 가축사육제한구역, 원추표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등, 아파트 등 지정기간 상이)

* 건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)

이러한 지역 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 준공)된 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 공항 관련 구역 지정 및 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하므로 이에 대한 사전 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2020년 준공)

* 명확한 권리관계 및 인수 부담 없는 임차권 (대항력 없음, HUG 조건)

* 편리한 교통 및 생활 환경

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택 거래 가격은 약 10,810,000원/㎡ 수준으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가는 313,000,000원으로, 면적(29.96㎡) 대비 약 10,447,000원/㎡ 수준입니다.

감정평가액 313,000,000원을 기준으로, 시장 가격 및 물건의 특이사항(공항 관련 구역, 토지이용계획 등)을 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 290,000,000원에서 310,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본 물건은 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건이 명시되어 있어, 입찰 과정에서 경쟁 구도 및 희망 가격 형성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보 분석:

최근 2026년 7월 거래된 19.98㎡ 다세대주택(더원, 2019년식)이 21,600만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 1081만원 수준입니다. 본 물건(29.96㎡)의 감정가는 313,000,000원으로 ㎡당 약 1044.7만원 수준입니다. 유사 면적 및 연식의 매물이 현재 시세보다 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성도 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.