나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3629 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제16층 제1605호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2026.02.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울시 강서구 화곡동 소재 지하철 까치산역 서남서측 근거리에 위치하며 주변은 각종 근린생활시설 및 업무시설과 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장(종점 등)이 소재하여 제반교통 사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 16층 건물 내 제16층 제1605호로서, 외벽 : 외장판재 시공 및 일부 석재붙임 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감, 창호 : 샷시 등임.

이용상태

건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비, 소방설비, 기계식주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형 평지로서 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서남측 및 북측으로 각각 포장된 중로 및 소로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

2필지 공히 도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 도로(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 기타 미상임. 2)본건 935-15 토지 서남측으로 양천구 신월동과의 경계지대에 소재한 도로(폭 약12m 중로)에 접함.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3629 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지및규모

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제16층 제1605호

건물 용도: 오피스텔

토지 면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

토지 지분: 7.746㎡ (약 2.34평)

건물 면적: 29.99㎡ (약 9.07평) - 전용면적

건물 지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

1.3. 감정가및권리총액

감정가: 221,000,000원

등기부채권 총액: 1,246,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

위치 및 주위환경: 서울시 강서구 화곡동 소재 지하철 까치산역 서남서측 근거리에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 업무시설과 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장(종점 등)이 소재하여 제반 교통 사정 보통시됨.

인접 도로상태: 본건 서남측 및 북측으로 각각 포장된 중로 및 소로에 접함.

2.2. 토지이용계획

토지 이용계획 및 제한상태: 2필지 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로, 소로2류, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

소유권 변동: 2019년 8월 13일 박성철 소유권 보존, 2022년 3월 30일 손재현으로 소유권 이전(매매)됨.

말소기준권리: 2023년 4월 11일 강서세무서장의 압류.

주요 권리 관계:

* 주택임차권 (박범석, 226,000,000원): 2024년 1월 19일 등기되었으며 말소 예정.

* 압류 (강서세무서장, 2023년 4월 11일): 말소기준권리.

* 가압류 (주택도시보증공사, 1,020,000,000원): 2023년 9월 19일 등기되었으며 말소 예정.

* 압류 (보령세무서장, 2025년 3월 13일): 말소 예정.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 226,000,000원): 2026년 2월 9일 등기되었으며 말소 예정.

3.2. 임차인현황

임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 226,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-18

* 확정일자: 2022-10-20

* 배당신고일자: 2024-01-19

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 매각으로 인해 임차권이 말소될 예정임.

임차인: 서유진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-10

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없는 임차인으로 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원

3.3. 특이사항및주의사항

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됨.

선순위임차권: 등기부상 주택임차권(박범석)은 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 매각으로 소멸됨.

매각 조건: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각 진행됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 등기부상 지상권은 확인되지 않으나, 매각물건명세서상 명시되어 있으므로 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물특성

건축 구조 및 외관: 철근콘크리트구조 16층 건물로, 외벽은 외장판재 및 일부 석재 시공, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감임.

주요 용도: 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 근린생활시설 및 업무시설로 복합적으로 이용 가능한 건물임. 본건은 오피스텔 용도로 이용됨.

건물 규모: 총 16층, 95호실 규모의 집합건물임.

4.2. 주변상권

지역 특성: 지하철 까치산역 인근의 활성화된 지역으로, 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 혼재되어 있어 배후 수요가 양호함.

접근성: 지하철역 인근으로 유동인구가 많으며, 버스 정류장도 가까워 교통이 편리함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 편의시설: 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 은행, 병원, 식당, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교통

대중교통: 지하철 2호선 까치산역(도보 이용 가능 거리) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

차량 접근성: 주변 도로망 이용이 편리하여 강서구 전역 및 서울 시내 접근성이 우수함.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

미소멸 권리: 등기부상 지상권은 없으나, 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있어 확인이 필요함. (만약 존재 시 인수 부담이 발생할 수 있음)

HUG 인수조건: 임차인 대항력 포기 조건은 명확하나, 관련 세부 협의 내용이나 이행 과정에서 예측 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 기타리스크

임대 상태: 현재 임차인 현황은 파악되었으나, 구체적인 임대 관리 현황이나 공실 가능성 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요함.

법적 제한: 가축분뇨법, 공항시설법, 군사기지법, 수도권정비계획법 등에 따른 지역적 제한이 있으나, 일반적인 오피스텔 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됨. (토지이용계획 참고)

7. 종합의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 훌륭한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 본 물건의 가장 큰 장점이자 리스크 감소 요인입니다. 감정가는 2억 2,100만원이나, 현재 유사 오피스텔 시세는 13평형(약 43㎡) 기준 2억 2천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 확인됩니다. 본건의 경우 전용면적 9.07평(29.99㎡)으로, 이를 고려할 때 시세는 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 이상으로 추정됩니다. 따라서 감정가 대비 실거래가 상승 여력이 있으며, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부에 대한 최종 확인이 필요하며, HUG 인수조건 변경 관련 세부 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 전반적으로 투자 리스크가 낮고 안정적인 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

역세권 입지: 지하철 까치산역 인근으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리함.

낮은 인수 부담: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 취득 비용이 낮음.

양호한 상권: 근린생활시설 및 업무시설이 밀집하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

안정적인 건물: 철근콘크리트 구조의 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됨.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 221,000,000원이며, 현재 시세는 전용면적 29.99㎡(약 9.07평) 기준으로 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없고, 권리 관계가 비교적 명확하여 안정적인 투자가 가능합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성에 대한 주의가 필요하나, 이를 감안하더라도 투자 가치는 높다고 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 적정 입찰가는 235,000,000원으로 제시합니다.

본 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 답사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.1.물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3629 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지및규모

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 935-15 골든라인씨티 제16층 제1605호

건물 용도: 오피스텔

토지 면적: 7.75㎡ (약 2.34평)

토지 지분: 7.746㎡ (약 2.34평)

건물 면적: 29.99㎡ (약 9.07평) - 전용면적

건물 지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

1.3. 감정가및권리총액

감정가: 221,000,000원

등기부채권 총액: 1,246,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경

위치 및 주위환경: 서울시 강서구 화곡동 소재 지하철 까치산역 서남서측 근거리에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 업무시설과 공동주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장(종점 등)이 소재하여 제반 교통 사정 보통시됨.

인접 도로상태: 본건 서남측 및 북측으로 각각 포장된 중로 및 소로에 접함.

2.2. 토지이용계획

토지 이용계획 및 제한상태: 2필지 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 도로, 소로2류, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

소유권 변동: 2019년 8월 13일 박성철 소유권 보존, 2022년 3월 30일 손재현으로 소유권 이전(매매)됨.

말소기준권리: 2023년 4월 11일 강서세무서장의 압류.

주요 권리 관계:

* 주택임차권 (박범석, 226,000,000원): 2024년 1월 19일 등기되었으며 말소 예정.

* 압류 (강서세무서장, 2023년 4월 11일): 말소기준권리.

* 가압류 (주택도시보증공사, 1,020,000,000원): 2023년 9월 19일 등기되었으며 말소 예정.

* 압류 (보령세무서장, 2025년 3월 13일): 말소 예정.

* 강제경매 (주택도시보증공사, 226,000,000원): 2026년 2월 9일 등기되었으며 말소 예정.

3.2. 임차인현황

임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 226,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-11-18

* 확정일자: 2022-10-20

* 배당신고일자: 2024-01-19

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 매각으로 인해 임차권이 말소될 예정임.

임차인: 서유진

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-06-10

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 없는 임차인으로 대항력 없음.

총 인수 보증금: 0원

3.3. 특이사항및주의사항

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됨.

선순위임차권: 등기부상 주택임차권(박범석)은 말소기준권리보다 후순위이며 대항력이 없어 매각으로 소멸됨.

매각 조건: 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각 진행됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (현재 등기부상 지상권은 확인되지 않으나, 매각물건명세서상 명시되어 있으므로 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 건물특성

건축 구조 및 외관: 철근콘크리트구조 16층 건물로, 외벽은 외장판재 및 일부 석재 시공, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감임.

주요 용도: 건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 근린생활시설 및 업무시설로 복합적으로 이용 가능한 건물임. 본건은 오피스텔 용도로 이용됨.

건물 규모: 총 16층, 95호실 규모의 집합건물임.

4.2. 주변상권

지역 특성: 지하철 까치산역 인근의 활성화된 지역으로, 각종 근린생활시설, 업무시설, 공동주택이 혼재되어 있어 배후 수요가 양호함.

접근성: 지하철역 인근으로 유동인구가 많으며, 버스 정류장도 가까워 교통이 편리함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 편의시설: 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 은행, 병원, 식당, 마트 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교통

대중교통: 지하철 2호선 까치산역(도보 이용 가능 거리) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

차량 접근성: 주변 도로망 이용이 편리하여 강서구 전역 및 서울 시내 접근성이 우수함.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관련리스크

미소멸 권리: 등기부상 지상권은 없으나, 매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있어 확인이 필요함. (만약 존재 시 인수 부담이 발생할 수 있음)

HUG 인수조건: 임차인 대항력 포기 조건은 명확하나, 관련 세부 협의 내용이나 이행 과정에서 예측 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 기타리스크

임대 상태: 현재 임차인 현황은 파악되었으나, 구체적인 임대 관리 현황이나 공실 가능성 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요함.

법적 제한: 가축분뇨법, 공항시설법, 군사기지법, 수도권정비계획법 등에 따른 지역적 제한이 있으나, 일반적인 오피스텔 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됨. (토지이용계획 참고)

7. 종합의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 훌륭한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 본 물건의 가장 큰 장점이자 리스크 감소 요인입니다. 감정가는 2억 2,100만원이나, 현재 유사 오피스텔 시세는 13평형(약 43㎡) 기준 2억 2천만원 ~ 2억 8천만원 수준으로 확인됩니다. 본건의 경우 전용면적 9.07평(29.99㎡)으로, 이를 고려할 때 시세는 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 이상으로 추정됩니다. 따라서 감정가 대비 실거래가 상승 여력이 있으며, 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 여부에 대한 최종 확인이 필요하며, HUG 인수조건 변경 관련 세부 사항에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 전반적으로 투자 리스크가 낮고 안정적인 수익 창출이 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자포인트

역세권 입지: 지하철 까치산역 인근으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리함.

낮은 인수 부담: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 실질적인 취득 비용이 낮음.

양호한 상권: 근린생활시설 및 업무시설이 밀집하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

안정적인 건물: 철근콘크리트 구조의 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됨.

9. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 221,000,000원이며, 현재 시세는 전용면적 29.99㎡(약 9.07평) 기준으로 230,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 추정됩니다.

임차인 보증금 인수 부담이 전혀 없고, 권리 관계가 비교적 명확하여 안정적인 투자가 가능합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성에 대한 주의가 필요하나, 이를 감안하더라도 투자 가치는 높다고 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 적정 입찰가는 235,000,000원으로 제시합니다.

본 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 답사 및 추가적인 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.