나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3659 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1098-3 휴먼시티 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강림 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 북측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 상업 업무시설등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건으로 제반 차량진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건중 2층 201호로서 외 벽: 화강석 마감 내 벽: 타일 및 벽지 마감 창 호: 하이새시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

승강기,화재탐지시설,스프링클러,위생설비,도시가스에 의한 난방시설등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 2필지 일단의 장방형으로 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약6m의 도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지: 제3종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역,수평표면구역 (수평표면),대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역,토지거래계약에 관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정 기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20~2026.12.31). 기호2토지: 제3종일반주거지역,중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구역,수평표면구역 (수평표면),대공방어협조구역(위탁고도:77-257m),과밀억제권역.토지거래계약에 관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정 기간:2025.8.26~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간: 2025.10.20~2026.12.31),건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함).

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상 ②이해관계인의 부재로 내부구조도는 집합건축물대장상 도면과 외부관찰 및 탐문등을 토대로 작성하였음을 참조하시기 바랍니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3659 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1098-3 휴먼시티 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 258,000,000원

토지면적: 18.51㎡ (약 5.60평)

건물면적: 25.89㎡ (약 7.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 및 토지 상세

건물명: 휴먼시티

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층건중 2층 201호

건축년도: 2019년 (준공허가 2020년 6월 4일)

토지이용계획: 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 강서구청 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택과 상업 업무시설 등이 혼재한 지역으로 제반 입지여건은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

본건으로 제반 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용은 보통인 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남동측으로 약 6m의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 기본사항

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

경매종류: 부동산강제경매

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (박근영)

보증금: 275,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-03

확정일자: 2021-08-19

배당신고일자: 2023-09-20

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

3.3. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리: 서민금융진흥원의 가압류 (2022.08.05, 금액 5,018,753원)

등기부채권 총액: 290,018,753원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

주요 등기사항 요약:

* 주택임차권 (을4, 2023-09-20 접수, 박근영, 275,000,000원) - 말소 예정

* 소유권이전 (갑6, 2021-10-13 접수, 명지영)

* 가압류 (갑7, 2022-08-05 접수, 서민금융진흥원) - 말소기준권리, 말소 예정

* 압류 (갑8, 2023-06-20 접수, 국민건강보험공단) - 말소 예정

* 압류 (갑9, 2023-08-08 접수, 국) - 말소 예정

* 압류 (갑10, 2024-03-08 접수, 강서구) - 말소 예정

* 가압류 (갑11, 2024-05-30 접수, 주택도시보증공사) - 말소 예정

* 강제경매 (갑12, 2026-02-10 접수, 주택도시보증공사) - 본 경매 건

3.4. 임차인 관련 조건

임차인 박근영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 강서구 화곡동은 주거 지역으로, 주변에 공동주택과 상업 업무시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

인근 지역은 주거 밀집 지역으로, 편의점, 마트, 식당 등 생활 편의시설이 다수 분포하고 있습니다. (검색 결과, 다양한 숙박시설, 맛집, 병원 등이 주변에 위치함)

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

본건 인근에는 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 주변에 상업시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. (검색 결과, 주변 지하철역으로는 까치산역, 화곡역, 우장산역 등이 언급되며, 김포공항 접근성도 양호한 편입니다)

5.2. 주변 환경

주위는 공동주택과 상업 업무시설이 혼재된 일반적인 주거 지역으로, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 보호지구 및 대공방어협조구역에 해당되어 관련 규제를 받을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

임차인은 대항력이 없으나, 보증금 275,000,000원에 대한 반환청구권 포기 조건부 매각입니다. 만약 임차인이 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하지 않거나, 관련 절차가 원활히 이행되지 않을 경우 매수인에게 보증금반환 부담이 발생할 가능성이 있습니다. (이러한 이유로 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되었으나, 조건부 매각임을 유의해야 합니다.)

6.2. 공항 관련 규제

본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역에 해당됩니다. 이는 건축 및 토지 이용에 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2019년)입니다. 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 분포하고 있습니다. 권리 분석상 임차인이 존재하나 대항력이 없고, 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이므로 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 이 조건의 이행 여부가 중요 리스크 요소로 작용할 수 있습니다. 감정가는 2억 5천8백만원이나, 유사한 신축 빌라의 최근 매매 사례를 고려할 때 시세가 더 높을 가능성도 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2019년 준공)

* 임차인 보증금 인수 부담 없음 (단, 조건부 매각)

* 강서구 내 주거지로서의 기본적인 입지

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 258,000,000원입니다. 최근 유사한 신축 빌라(2019년식, 19.98㎡)의 매매가가 216,000,000원에 형성된 점[cite:JSON]을 고려할 때, 본건의 면적(25.89㎡) 및 신축 연도를 감안하면 시장 가치가 감정가 이상일 수 있습니다. 임차인의 보증금 275,000,000원이 매수인이 인수하지 않는 조건(조건부 매각)이므로, 실질적인 낙찰가는 물건의 시장 가치 및 경매 참여 경쟁률에 따라 결정될 것입니다.

보수적인 관점에서 감정가 수준에서 입찰가를 고려하되, 현장 조사 및 최신 시세 동향을 반영하여 265,000,000원 ~ 285,000,000원 범위에서 전략적인 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.