나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경3655 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-52 루브르씨티 제5층 제507호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우에셋 · 평가일 2026.02.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "영동초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 오피스텔, 업무용빌딩, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철5호선 "영등포시장역"이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 13층 건내 제5층 제507호로서, 외벽: 석재붙임 마감 등. 창호: 새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 업무시설 및 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 준주거지역 , 도로(저촉) , 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법> , 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등) , 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법> ,과밀억제권역 (세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> ,(한강)폐기물매립시설 설치제한 지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원등에 관한 법률> , 건축선 (건축과 문의)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 토지 별도등기 있음
- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경3655 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 94-52 루브르씨티 제5층 제507호

건물명: 루브르씨티

용도: 구분건물 (집합건축물대장상 오피스텔, 현황 주거용)

감정가: 201,000,000원

토지면적: 4.95㎡ (약 1.49평)

건물면적: 21.01㎡ (약 6.35평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층/지상 13층 건물 내 제5층 제507호

준공 연도: 2019년

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "영동초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

도로상태: 본건 건물 동측으로 중로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 국민건강보험공단 압류 (접수일자 2024-04-11)

인수되는 권리:

* 토지 구분지상권: 대지권의 목적인 토지에 설정된 구분지상권 등기 (을구 7번, 2018.12.18. 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

말소되는 권리:

* 소유권 관련 등기 (신탁말소, 소유권이전)

* 압류 등기 (국민건강보험공단, 부산지방검찰청서부지청검사, 영등포구)

* 강제경매 개시결정 등기

* 주택임차권 등기 (을3, 이미선)

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-26

* 확정일자: 2022-07-19

* 배당신고일자: 2024-09-10

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 매각 조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금 반환청구권을 포기하고 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

지역 특징: 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 및 업무 시설 이용이 용이합니다.

최근 매매 사례 (루브르씨티, 2025년):

* 2025년 5월 29일: 23,000만원 (전용면적 26.5㎡, 2층)

* 2025년 5월 13일: 23,600만원 (전용면적 28.73㎡, 9층)

* 2025년 8월 27일: 25,500만원 (전용면적 28.73㎡, 4층)

시세 분석:

* 본건 전용면적(21.01㎡) 기준으로 환산 시, 최근 매매 사례의 평당 단가를 적용하면 약 18,200만원 ~ 18,600만원 범위의 시세로 추정됩니다.

* 현재 감정가(20,100만원)는 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 영등포시장역을 도보로 이용 가능하며, 주변 버스 노선을 통해 서울 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 단지 주변에 근린생활시설이 다수 위치하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

교육: 영동초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. (본건은 교육환경보호구역에 해당합니다.)

1.5. 잠재적 리스크

토지 구분지상권 인수: 대지권과는 별도로 토지에 설정된 구분지상권(2018.12.18. 설정, 을구 7번)이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 리스크입니다. 이는 토지 이용 권리에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

임차인 보증금 조건부 포기: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환청구권 포기 조건부 매각이므로, 해당 조건이 명확히 이행되는지 철저한 확인이 필요합니다.

현황 주거용 사용: 공부상 용도는 오피스텔이나, 현재 주거용으로 사용 중입니다. 이는 향후 용도 변경 시 제약이 따르거나 세금 문제 등에서 고려될 수 있습니다.

지역 제한: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당하므로 관련 법규를 사전에 확인해야 합니다.

혐오시설: 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지입니다. 하지만 대지권과 별도로 토지에 대한 구분지상권이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 위험 요소이며, 이는 향후 자산 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 임차인 보증금 관련 조건부 매각이므로, 해당 조건의 명확한 이행 여부 확인이 필수적입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점을 감안할 때, 권리 관계를 충분히 검토한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역을 도보로 이용할 수 있는 역세권 오피스텔입니다.

소형 면적: 1~2인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 소형 면적입니다.

개발 잠재력: 서울 영등포 지역의 지속적인 개발 및 도시 재생 사업에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 201,000,000원

시세 분석 결과(전용 21.01㎡ 환산): 약 18,200만원 ~ 18,600만원

인수되는 구분지상권의 가치 하락 요인, 임차인 보증금 포기 조건부 매각의 불확실성, 그리고 감정가와 시세 간의 차이를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.