나이스옥션 법원경매 인천 2024타경529434 [1] 인천광역시 서구 왕길동 672-10 카일룸 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2024.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역(인천2호선)" 남동측 인근에 위치
하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은
대체로 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(검단사거리역) 및 버스정류장이
소재하는 등 대중교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조(경사지붕) 5층 건내 3층 305호로서,
(사용승인일 : 2014.03.12)
외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

"연립주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 "공동주택" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2013-05-27), 지구단위계획구역, 지구단위계획구역(검단2구획정리), 소로
1류(폭 10m-12m)(2013-05-27)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(인천광
역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비
계획법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경529434 (1) 인천지방법원

소재지: 인천광역시 서구 왕길동 672-10 카일룸 3층305호

용도: 연립주택

감정가: 142,000,000원

토지면적: 28.04㎡ (약 8.48평)

건물면적: 45.88㎡ (약 13.88평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

1.1. 입지조건

대상물건은 인천광역시 서구 왕길동 소재 "검단사거리역(인천2호선)" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 대체로 보통의 주거환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철역(검단사거리역) 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 사다리형으로 "공동주택" 건부지로 이용 중이며, 북측 및 서측으로 약 10미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류 접합 지역이며, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건에는 대항력 있는 임차인(조선하)이 존재하며, 등기부상 말소되지 않는 임차권등기가 있어 매수인이 인수해야 할 보증금이 있을 수 있습니다.

조선하 임차인의 총 보증금은 126,000,000원(전입일자 2020-06-29, 확정일자 2022-01-17)으로 확인됩니다.

등기부 요약상 '을구 순위 3번 주택임차권(120,000,000원)'은 말소되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 표시되어 있습니다.

다만, 임차인이 강제경매를 신청(126,000,000원)한 점과 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기가 혼재되어 있어, 실제 인수되는 보증금액은 추가적인 확인이 필요합니다.

말소기준권리인 안산세무서장의 압류(2022-03-10)보다 선순위인 권리는 위 임차권 등기가 유일하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 승계될 가능성이 높습니다.

매수인은 임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제받지 못한 잔액을 인수해야 할 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 시기에 건축된 연립주택(2014년식, 유현샤인빌2차, 55.66㎡)이 2025년 3월 128,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(45.88㎡)이 해당 거래 사례보다 작음을 감안해야 합니다.

비교적 최근에 건축된 연립주택(2019년식, 로하스타운)은 2025년 3월 142,400,000원(58.51㎡) 및 2025년 5월 200,000,000원(58.51㎡)에 거래되었습니다.

본건의 감정가(142,000,000원)는 유사 시기 건축된 연립주택의 매매가보다는 높으나, 최근 신축 연립주택의 거래가격을 고려할 때 시장 가격 범위 내에 있는 것으로 보입니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이 시세 대비 예상 입찰가를 산정하는 데 주요 변수가 될 것입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천2호선 검단사거리역 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 주변환경: 공동주택, 상가 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용 용이

* 교육시설: 왕길초등학교, 검단중학교, 인천전자고등학교 등 인근 위치

* 편의시설: 검단사거리역 주변 상업시설, 마트, 병원 등 이용 편리

* 혐오시설: 주변 반경 1km 이내에 특별히 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 위험: 임차인 조선하의 보증금 126,000,000원 중 전부 또는 일부(등기상 120,000,000원)를 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 소액 임차인으로 인한 낙찰가 영향: 비록 대항력 있는 임차인이지만, 보증금액이 상당하여 낙찰가의 산정 및 경쟁률에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 건축 연식: 2014년식으로 신축 건물 대비 가치 상승 여력이 제한적일 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 검단사거리역 인근에 위치한 연립주택으로, 대중교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다. 2014년식 건물로, 주변의 유사 연식 건물 거래 사례 및 신축 건물 거래 시세를 고려할 때 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인이 경매를 신청한 점을 고려하면 보증금 회수가 예상되지만, 등기상 인수되는 권리가 명확히 존재하므로 철저한 권리 분석과 함께 보증금 인수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 검단사거리역 역세권 입지: 인천2호선 이용이 편리하여 출퇴근이 용이합니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주거 및 근린생활시설 밀집 지역으로 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 시장 가격 대비 잠재적 가치: 최근 신축 연립주택의 높은 거래가를 고려할 때, 향후 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 부동산 강제경매: 채권자(조선하)가 직접 경매를 신청하여 강제 경매 절차가 진행 중입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 142,000,000원이며, 유사 연식의 인근 연립주택(55.66㎡)이 128,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 신축 연립주택(58.51㎡)은 142,400,000원에서 200,000,000원에 거래되었습니다.

대항력 있는 임차인(조선하)의 총 보증금은 126,000,000원이며, 등기부상 120,000,000원의 임차권이 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

이러한 임차인 관련 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 약간 낮은 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 135,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다.

본 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최종 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수되는 보증금액을 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.