나이스옥션 법원경매 인천 2024타경577440 [1] 인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 15층1505호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2024.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "동방초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로
근린생활시설, 대규모아파트 단지, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 수도권지하철 수인분당선 "인천
논현역"이 소재하는 등 대중교통의 이용편의도는 용이한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하3층/지상15층 건물 내 제15층 제1505호로서
(사용승인일:2017.01.24.),
외벽: 인조석붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적이 위생 및 급배수설비, 방범용cctv, 승강기, 지하주차장시설, 난방설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 18미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구
역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
임대미상임.

2)기타
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2024타경577440 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 논현동 631-4 아라트라움 15층1505호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

219,000,000원

1.5. 토지면적

10. 67㎡ (약 3.23평)

1.6. 건물면적

53. 78㎡ (약 16.27평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산강제경매

1.9. 채권자

박OO

1.10. 특이사항

대항력있는임차인, 선순위임차권

1.11. 주의사항

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "동방초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 수도권 지하철 수인분당선 "인천논현역"이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 임차인 현황

채권자는 박OO이며, 임차인으로는 박 (대항력 없음)이 있습니다.

또한, 박 , 신 임차인이 보증금 160,000,000원 (후에 8,000,000원 증액되어 총 168,000,000원)으로 등재되어 있으며, 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자 등이 기재되어 있습니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있어 보증금 중 인수되는 금액이 발생할 수 있습니다.

계산된 인수 보증금 합계는 0원이나, 실제 인수 여부는 배당 종결 시점에 따라 변동될 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 권리분석 요약

부동산 강제경매 사건으로, 다수의 압류 및 가압류가 존재하나 이들은 통상 매각으로 소멸됩니다. 다만, 박 , 신 임차인의 주택임차권(을구 3번)이 '말소: 인수'로 기재되어 있어 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

주택임차권 (박 , 신 ) - 보증금 160,000,000원 (추후 168,000,000원으로 증액). 매각 후 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 위험이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거시설

아라트라움 오피스텔은 인천 논현역 인근 상업지구에 위치하며, 주변으로 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설, 학교 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교통

수인분당선 인천논현역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 시내버스 노선도 잘 갖춰져 있습니다. 인근에 초등학교 및 기타 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 주요 리스크 요인

가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 등기부상 '말소: 인수'로 표시된 임차권은 배당 결과에 따라 매수인이 잔여 보증금을 부담해야 할 수 있으며, 이는 예상 취득 비용 증가로 이어질 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 인수될 가능성을 완전히 배제하기는 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 논현역 역세권에 위치하여 입지 조건은 우수하나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 해당 임차인의 권리 관계 및 배당 결과에 대한 철저한 분석과 함께, 예상되는 추가 인수 비용까지 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

인천 논현역 초역세권으로 교통이 편리하며, 주변의 다양한 편의시설 및 주거 단지로 인해 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

8.2. 잠재적 가치

향후 지역 개발 및 교통망 확충 시 추가적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 데이터에 따르면, 아라트라움 오피스텔의 유사 면적(약 26.55~27.04㎡) 거래가는 2026년 1월 기준 90,100,000원에서 115,000,000원 수준입니다. 이를 단위 면적당 가격으로 환산하면 약 339만원/㎡에서 425만원/㎡ 범위입니다.

본건 건물 면적 53.78㎡를 기준으로 감정가(219,000,000원)의 단위 면적당 가격은 약 407만원/㎡로, 최근 시세와 부합하는 수준으로 판단됩니다.

9.2. 입찰가 산정

감정평가액 219,000,000원을 기준으로, 경매 물건의 통상적인 입찰가 할인율(약 10% 할인 적용) 및 잠재적 임차 보증금 인수 리스크를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 계산하되, 실질적인 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

예상 시장가치 (할인 적용): 197,100,000원

인수될 임차보증금 (계산상): 0원

예상 입찰가: 197,000,000원

*주의: 본 예상 입찰가는 제시된 자료와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 산정된 것이며, 실제 낙찰가는 입찰 참여자들의 경쟁 상황, 해당 임차권의 최종 배당 결과, 법원의 판단 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, '말소: 인수'로 기재된 임차권의 실제 인수 가능성에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.