나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13417 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 418 수원역한라비발디퍼스트 102동 1층127호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이에이치 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서호초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 (구)KCC 공장을 지구단위계획으로 개발/조성 후 대형 쇼핑몰 등 판매시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 소재하는 성숙중인 상가지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 제 차량의 접근이 가능하며, 본건 동측 인근에 각종 노선버스 등이 정차하는 "수원역 환승센터"가 소재하고, 본건 동측 인근에 수도권전철 1호선 및 수인분당선 환승역인 "수원역"이 소재하는 바, 제반 교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건내 1층 127호로서,
외벽 : 수성페인팅 마감 등
내벽 : 수성페인팅 마감 등
천정 : 무석면텍스 마감 등
창호 : 통창 샷시 마감 등임.

이용상태

공부상 "제2종근린생활시설"로서 현황 공실 상태임. (후면 "사진용지"참조)

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 승강기 등의 기계설비, 소화전 등의 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 40미터 광대로, 본건 남측으로 폭 약 30미터 광대로, 본건 북동측으로 폭 약 12미터 내외의 준각지 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(역세권2지구) , 광로3류(폭 40m-50m)(접합) , 대로3류(폭 25m-30m)(접합) , 중로3류(폭 12m-15m)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.

물건 비고

1.대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨. 분양계약서(수분양자:유지선)의 총 분양금액은 대지 및 건물가액을 합산한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 2024타경13417 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 418 수원역한라비발디퍼스트 102동 1층 127호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

감정가: 1,500,000,000원

토지면적: 5932.60㎡ (약 1794.5평) - 토지 지분 없음

건물면적: 72.49㎡ (약 21.9평)

건물지분: 72.4947㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO (말소기준권리: 서서울농업협동조합, 2022-08-31)

특이사항: 대지권 미등기

주의사항: 대지권 미등기이며 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에 대지권 가격 포함. 분양계약서상 총 분양금액은 대지 및 건물 합산 금액임.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동에 위치하며, 주변은 KCC 공장 부지 개발 이후 대형 쇼핑몰, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 조성된 상업지대로 성숙하고 있는 지역입니다.

* 위치 및 주변 환경

본건은 "서호초등학교" 동측 인근에 자리 잡고 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 동측 인근에 수원역 환승센터와 수도권 전철 1호선 및 수인분당선 환승역인 "수원역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 수원역을 중심으로 GTX-C노선 연장 등 교통망 확충 계획이 있어 서울 도심 접근성이 향상될 전망입니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리는 2022년 8월 31일 접수된 서서울농업협동조합의 근저당권(1,200,000,000원)입니다 [본문 제공 정보]. 경매개시결정 등기(2024타경13417) 역시 말소기준권리보다 후순위이므로, 해당 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 압류 등기 등도 모두 말소 대상입니다. '소유권이전1번신탁등기말소'는 선행 권리로서 현재 소유권과는 무관하게 정리된 것으로 보입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계가 0원으로, 임차인이 존재하더라도 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상업 시설 현황

물건지 인근으로 롯데마트, KCC몰, 타임빌라스, 롯데백화점 수원점 등 대형 쇼핑 시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 또한, 수원역 상권과 로데오거리가 인접해 있으며, CGV, 롯데시네마 등 문화 시설 이용도 용이합니다. 수원산업단지와 도이치오토월드, SK V1 모터스 등 산업 시설도 가까워 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 상권 가치

수원역을 중심으로 한 역세권 개발 및 GTX 노선 개통 등 미래 가치가 높은 지역에 위치하고 있습니다. 제2종근린생활시설로서 주변의 풍부한 배후 수요와 함께 잠재적인 임대 및 사업 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육 시설

단지 인근에 서호초등학교가 있으며, 수원초, 화서초, 서호중, 숙지고, 수원여고 등이 근거리에 위치합니다.

* 편의 시설

롯데몰, 롯데마트, 롯데백화점 등 대형 쇼핑몰 및 KCC몰, 마켓D 등이 인접해 있어 생활 편의성이 매우 뛰어납니다. 수원역 환승센터를 통해 광역 교통망 이용이 편리하며, 병원, 은행 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다. 국립농업박물관, 서호꽃뫼공원 등 녹지 공간도 인접해 있어 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기 문제

본 물건의 가장 큰 리스크는 대지권 미등기 상태이며, 대지권 유무 자체가 불확실합니다 [주의사항, 특수물건정보]. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있으나, 향후 대지권 확보 과정에서 추가적인 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 있습니다. 분양 계약서상 총 분양금액에 대지 및 건물 가액이 합산되어 있다는 점은 참고해야 합니다.

* 건물 용도 및 실제 이용 상태

공부상 용도는 제2종근린생활시설로 되어 있으나, 건축물대장 상에는 공동주택(아파트-도시형생활주택)으로 표기되어 있어 용도상 혼재 가능성이 있습니다. 현재 현황은 공실 상태입니다.

* 인근 혐오시설

주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에서 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (수원시 자원회수시설(소각장)은 영통구에 위치하여 본건과의 거리가 있습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 수원역 초역세권에 위치하며, 풍부한 생활 인프라와 교통망을 갖춘 입지적 강점을 지니고 있습니다. 주변 상권의 활성화와 GTX 개통 등 미래 개발 호재를 고려할 때 잠재적인 가치가 높습니다. 하지만 대지권 미등기 및 불확실성, 공부상 용도와 실제 이용 상태 간의 차이 가능성 등은 반드시 인지하고 신중하게 접근해야 할 리스크 요인입니다. 현재 공실 상태이므로, 인수 후 적극적인 활용 계획이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 수원역 초역세권의 탁월한 입지 및 교통망

* 쇼핑, 문화, 생활 편의시설 집중 지역

* GTX 등 미래 교통 호재

* 주변 상권 발달로 인한 잠재적 임대 수익 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 감정가 15억 원은 해당 면적의 근린상가로서 매우 높은 금액이며, 이 금액은 토지권리 미확보 및 용도 불확실성 등의 리스크를 반영하지 않은 수치일 수 있습니다. 따라서 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 조사가 필수적입니다.

* 대지권 확보 가능성 및 예상 비용 산정

* 수원역 인근 유사 근린상가 또는 도시형생활주택의 최근 실거래가 및 임대 시세 조사

* 건물 용도 관련 행정 절차 및 소요 비용 확인

* 권리 분석 및 명도 관련 비용 고려

* 공실 상태에서의 예상 수익률 분석

이러한 상세 조사를 통해 본 물건의 실질 가치를 파악한 후, 잠재적 리스크를 충분히 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.