나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13813 [1] 경기도 화성시 진안동 431-29 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진흥 · 평가일 2025.01.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있으며,
인근은 다가구주택, 아파트단지, 공원, 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 10미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m-12m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법> , 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행
장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평지붕 4층건으로서,
외벽: 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 붙임 등 마감,
창호: 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비, 1층은
공동현관 보안설비 및 의뢰목록상 구분된 115.67㎡는 건물의 벽체가 없는 피로티구조의
주차장 설비임.

부합물 및 종물

건물 4층에 샷시조 철판지붕 테라스가 소재함.

공부와의 차이

의뢰목록상 경기도 화성시 진안동 431-29,445-3,445-10,445-11,446-9,446-16,446-17지상이나
현황은 토지의 합병으로 경기도 화성시 진안동 431-29 단일지상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13813 (1)

소재지: 경기도 화성시 진안동 431-29

용도: 다가구주택

감정가: 1,465,326,380 원

토지면적: 269.00㎡ (약 81.37평)

건물면적: 547.86㎡ (약 165.72평)

건물 제시외면적: 40.90㎡ (약 12.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 "진안동 행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 다가구주택, 아파트단지, 공원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로 노폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m-12m)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종, 성장관리권역에 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2019년 4월 16일자 신한은행 근저당권 (을1, 건물 등기부).

등기부상 채권 총액은 토지 900,000,000원, 건물 1,705,000,000원으로 기재되어 있습니다. (주의: 경매 개시 결정 시점의 채권액은 771,708,210원입니다.)

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸됩니다.

본건은 일괄매각 대상이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차인 보증금은 없습니다.

임차인 현황 (모든 임차인은 대항력이 없습니다):

* 권 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-07, 확정 2023-02-02

* 박 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-04-17, 확정 2023-02-02, 배당 2025-01-23

* 박 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-03-22, 확정 2019-03-28, 배당 2024-04-03

* 배 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-05-10

* 윤 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-05-10, 확정 2022-04-22, 배당 2025-01-13

* 윤 : 보증금 20,000,000원, 차임 420,000원, 전입 2023-07-21, 확정 2023-07-21, 배당 2025-02-10

* 윤 : 보증금 65,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-05-04, 확정 2020-04-20, 배당 2025-01-24

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-09-09

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-05-14

* 이 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-05-14, 확정 2019-05-14, 배당 2025-01-07

* 이 : 보증금 60,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-06-22, 확정 2023-06-07, 배당 2025-02-17

* 정 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-03-14, 확정 2021-07-08, 배당 2024-03-14

* 정 : 보증금 30,000,000원, 차임 260,000원, 전입 2021-03-09, 확정 2021-03-12, 배당 2025-01-16

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-12-07

* 최 : 보증금 35,000,000원, 차임 260,000원, 전입 2020-12-07, 확정 2020-11-23, 배당 2025-01-31

* 최 : 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-04-18, 확정 2019-03-15, 배당 2023-09-08

* 허 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2019-08-05, 확정 2019-08-01, 배당 2025-01-05

4. 상권분석

본건 소재지는 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 아파트단지, 공원, 근린생활시설이 분포하여 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

다가구주택이 밀집한 지역 특성상 지속적인 임대 수요가 예상되며, 상권 형성에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

진안동 행정복지센터가 인근에 위치하여 지역 주민들을 위한 행정 서비스 접근성이 우수합니다.

5. 생활정보

생활 편의 시설로는 인근의 근린생활시설 이용이 가능하며, 행정복지센터가 가까워 각종 관공서 이용이 편리합니다.

대중교통 접근성이 보통 수준이며, 차량을 이용한 주요 도로망 접근성이 양호하여 화성시 주요 지역 및 인근 도시로의 이동이 용이합니다.

단지 인근에 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 군사기지 및 군사시설 보호법 상 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종에 해당하므로, 향후 건물 신축, 증축, 개축 등 개발 행위 시 관련 법규에 따른 제한이 따를 수 있습니다.

수도권정비계획법상 성장관리권역으로 지정되어 있어, 이 또한 개발 행위에 일부 제한을 받을 수 있습니다.

'유동화물건'이라는 특이사항은 소유권 이전 및 권리 관계의 복잡성을 내포할 수 있으므로, 경매 진행 과정이나 낙찰 후 처리에 있어 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치한 다가구주택으로, 입지 조건 및 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다.

가장 큰 장점은 모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금이 전혀 없다는 점입니다.

군사 관련 보호 구역 및 소음 대책 구역에 포함되어 있어 향후 개발 행위에 일부 제약이 있을 수 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다.

전반적으로 명도 부담이 적고, 임대 수익 및 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 인수 부담 제로: 모든 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

* 양호한 입지: 행정복지센터 인근, 주거 밀집 지역으로 임대 수요 확보가 용이합니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물 포함: 건물 및 토지를 일괄 취득하여 활용도를 극대화할 수 있습니다.

* 토지 면적 확보: 269.00㎡의 토지는 다가구주택으로서 충분한 가치를 가집니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,465,326,380원입니다.

인수 보증금이 없는 상황을 고려하여, 일반적인 경매 낙찰가율(약 80%~90%) 및 물건의 가치를 종합적으로 판단했을 때, 1,200,000,000원에서 1,300,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 주변 시세, 해당 물건의 실제 현황, 경쟁 입찰자 수, 입찰 시점의 시장 상황 등을 종합적으로 면밀히 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.