나이스옥션 법원경매 수원 2024타경3960 [1] 경기도 용인시 기흥구 신갈동 426-49 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2024.05.31

건물감정평가요항표

건물의 구조

1995년 10월 25일 사용승인된 철근콘크리트조 및 연와조 슬래브지붕 3층건 으로서,
외벽 : 벽돌 쌓기 등,
창호 : 알미늄새시 창호 등임.

이용상태

공부상 다가구주택(15가구)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 “지적 및 건물개황도, 사진용지”와 같이 부합물 및 종물 ㉠-㉣이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1. 토지와 그 지상 건물의 소유자가 다른 상황이고, 제시외 건물 포함해서 건물만 매각.
2. 정상적인 사용, 수익이 곤란할 경우의 감정평가액 116,957,030원
3. 전세권자가 2024. 8. 1.자로 제출한 채권계산서는 배당요구권자로서 제출한 것이라는 내용의 전세권자가 작성한 보정서(2026.1.20.자)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경3960 (1)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 신갈동 426-49

용도: 다가구주택

감정가: 345,515,300원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지지분: 0㎡ (0.00평)

건물면적: 527.40㎡ (159.56평)

건물지분: 527.4㎡ (159.56평)

건물 제시외면적: 38.89㎡ (11.75평)

매각대상: 기타 (건물만 매각)

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 채OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 준공일: 1995년 10월 25일

1.1. 입지조건

소재지: 경기도 용인시 기흥구 신갈동 426-49

교통: 기흥IC 인접으로 서울 및 수도권 접근성이 우수함. 인근에 신갈역 등 대중교통 이용이 편리함.

주변 환경: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있는 입지임.

상업 시설: 차량 이동 시 신갈역 및 인근 상업 지구를 통해 다양한 편의 시설 이용이 가능함.

혐오 시설: 주변에 유해하거나 혐오 시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 이한응 외 1명 명의의 전세권설정 (1999.04.08. 접수)

인수되는 권리:

* 박상철: 보증금 11,000,000원, 대항력 있음, 말소: 인수

* 오규문: 보증금 20,000,000원, 대항력 있음, 말소: 인수

* 김은선: 보증금 15,000,000원, 대항력 있음, 말소: 인수

총 인수 보증금 합계: 46,000,000원

말소되는 권리:

* 소유권이전담보가등기 (1999.04.08. 접수)

* 가압류 (염용규, 1999.11.06. 접수)

* 가압류 (이승욱, 1999.11.09. 접수)

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 2002.05.16. 접수)

* 압류 (용인시, 2003.01.21. 접수)

* 강제경매 (채무자 망.방점준의 상속재산의 파산관재인 변, 2024.05.22. 접수)

* 이한응,신부자: 보증금 70,000,000원, 대항력 없음, 말소

임차인 현황 (대항력 유무 및 인수 보증금 기준):

* 대항력 있는 임차인:

* 박 : 보증금 11,000,000원, 전입 1997.08.27 - 인수 대상

* 오 : 보증금 20,000,000원, 전입 1997.12.11 - 인수 대상

* 김 : 보증금 15,000,000원, 전입 1999.03.04 - 인수 대상

* 문 : 보증금 0원, 전입 1996.04.26 - 인수 대상 (보증금 없음)

* 이 : 보증금 0원, 전입 1996.10.02 - 인수 대상 (보증금 없음)

* 황 : 보증금 30,000,000원, 전입 1997.04.07 - 주의 : 등기부상 말소 '있음'으로 확인되어 인수 대상에서 제외될 가능성 있으나, 임차인 현황상 대항력 있음으로 분류되어 추가 확인 필요.

* 대항력 없는 임차인:

* 강 : 보증금 0원, 전입 2020.09.28

* 강 : 보증금 0원, 전입 2023.06.15

* 이 : 보증금 0원, 전입 2016.03.29

* 이한응,신 : 보증금 70,000,000원, 확정 1999.04.08 - 말소기준권리와 동일 확정일자이나, 대항력 없음으로 분류됨.

* 전 : 보증금 0원, 전입 2011.08.04

* 정 : 보증금 0원, 전입 1999.07.19

* 최 : 보증금 0원, 전입 2004.08.23

건물 등기부 총 채권액: 258,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 용인시 기흥구 신갈동의 주거 밀집 지역에 위치하여 생활권이 형성되어 있습니다.

주변에 다수의 학교가 분포하고 있어 교육 환경이 우수하며, 이는 잠재적 임차인 확보에 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

기흥IC와 인접하여 차량 이용 시 광역 교통망 접근성이 뛰어나며, 신갈역을 통한 대중교통 이용도 편리합니다.

소규모 상업 시설 및 편의 시설은 도보 또는 차량으로 쉽게 접근 가능합니다.

1.4. 생활정보

교육: 낙천대, 대현, 신갈중, 기흥고 등 초, 중, 고등학교가 인접하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 경부고속도로 기흥IC 접근성이 뛰어나며, 신갈역(분당선)을 통해 서울 강남 및 판교 등으로의 이동이 편리합니다.

편의: 인근 상업 지역에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

형식적 경매: 본건은 청산을 위한 형식적 경매로, 일반 경매와는 다른 절차적 특수성을 가질 수 있습니다.

건물만 매각: 토지와 건물 소유자가 다를 가능성이 높아 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 건물 사용에 대한 제약을 야기할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인 인수: 박상철, 오규문, 김은선 임차인의 보증금 총 46,000,000원을 인수해야 하므로, 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

복잡한 권리 관계: 말소기준권리(전세권)보다 선순위에 가등기, 후순위로 다수의 임차권, 가압류, 압류, 강제경매 등이 존재하며, 이들의 말소 및 인수 여부가 복잡하게 얽혀 있습니다.

법정지상권: 토지 소유자가 다를 경우, 건물 철거 또는 지료 지급 등의 분쟁이 발생할 수 있으며, 이는 부동산의 가치를 크게 하락시킬 수 있습니다.

낮은 사용 수익 가치: 정상적인 사용, 수익이 곤란할 경우의 감정평가액이 116,957,030원으로, 이는 본 건물의 현재 또는 잠재적 가치가 심각하게 저하될 수 있음을 나타냅니다.

건축물 노후: 1995년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

전세권자의 채권계산서 제출: 기존 말소된 전세권자가 배당요구권자로 채권계산서를 제출했다는 보정서가 제출되어, 권리 분석에 추가적인 복잡성을 더합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되는 다가구주택으로, 건물만 매각되는 특수성을 지닙니다. 토지와의 소유권 분리 가능성으로 인한 법정지상권 성립 불확실성, 대항력 있는 임차인 3명으로부터 총 46,000,000원의 보증금 인수 부담, 그리고 정상적인 사용 수익이 곤란할 경우의 낮은 감정가(116,957,030원) 등 다수의 중대한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 선순위 가등기, 다수의 임차권 및 압류, 강제경매 등 복잡하게 얽힌 권리 관계를 면밀히 분석하고, 법정지상권 성립 여부 및 건물 자체의 하자 등 추가적인 조사와 함께, 인수되는 보증금 및 예상되는 추가 비용을 충분히 고려하여 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

잠재적 저가 매수 기회: 정상적인 사용 수익이 곤란할 경우의 감정가를 고려하면, 심각한 리스크를 감수할 경우 매우 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

입지 조건: 용인시 기흥구 신갈동의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 입지적 장점을 갖추고 있습니다.

다가구주택의 수익성: 권리 관계가 명확히 정리되고 건물의 사용 수익이 가능해진다면, 다가구주택으로서의 임대 수익 창출 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 345,515,300원

인수되는 임차인 보증금: 46,000,000원

산정 기준가: 감정가 - 인수 보증금 = 345,515,300원 - 46,000,000원 = 299,515,300원

권장 입찰가: 290,000,000원 ~ 310,000,000원 (잠재적 리스크 및 법정지상권, 건물 하자 복구 등 추가 비용 고려 시 보수적인 접근 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.