나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11916 [2] 경기도 화성시 영천동 836-1 더퍼스트타워쓰리 1층110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄TG" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통조건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상17층 건물 내 제1층 제109호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2019.05.07)

외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감.
창호 : 강화유리.

이용상태

제2종근린생활시설(휴게음식점,지원시설)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장시설, 스프링클러 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터),업무시설,근린생활시설(지원시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-135)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경11916 (2)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 836-1, 더퍼스트타워쓰리 1층 110호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 823,000,000원

* 토지면적: 15.79㎡ (약 4.78평)

* 건물면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상17층 건물 내 제1층 제109호 외 1개호

* 사용승인일: 2019년 5월 7일

* 이용상태: 제2종근린생활시설(휴게음식점, 지원시설)

* 토지형상: 인접지 대비 등고평탄한 사다리형

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄TG" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 복합적인 상업 및 업무 환경을 형성하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 따라서 제반 교통 조건은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 도로 상태: 본건은 서측으로 노폭 약 30미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 통행에 불편함이 없습니다.

* 토지 이용 계획: 본 토지는 준주거지역(동탄2지구)으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(화성동탄(2))에 속합니다. 또한, 대로3류(폭 25m-30m), 중로3류(폭 12m-15m) 등의 도로에 접해 있습니다. 추가적으로 가축사육제한구역, 도로구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등으로도 지정되어 있어 해당 법규에 따른 개발 및 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 10월 27일 접수된 국민은행 근저당권(을1)이며, 채권액은 1,104,000,000원입니다. 이 권리는 일반적인 경매 절차에서 매각으로 인해 소멸될 가능성이 높습니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 농업회사법인축산누리주식회사 (갑6)

* 신탁등기 말소: 주식회사더퍼스트타워쓰리 (갑5)

* 다수의 가압류 및 압류: 국민은행, 농업협동조합중앙회, 농협은행주식회사, 중소벤처기업진흥공단, 경기신용보증재단, 신용보증기금, 서울보증보험주식회사, 하나카드주식회사, 중소기업은행, 대덕구, 북대전세무서장, 국민건강보험공단 등 다수의 채권자가 존재합니다. 이러한 후순위 권리들은 말소기준권리보다 후순위에 해당하므로 대부분 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 약 2,836,703,618원으로, 이는 본건의 감정가액(823,000,000원) 대비 매우 높은 수준입니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 임대관계는 미상인 것으로 파악되었습니다. 이에 따라 현장 방문 등을 통해 실제 점유 현황 및 임대차 관계를 추가로 확인하시는 것이 권장됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 지역 상권 특성: 본 물건이 위치한 경기도 화성시 영천동 일대는 동탄2신도시 개발과 함께 급성장하고 있는 신흥 상업 및 업무 복합 지역입니다. 인근에 다수의 지식산업센터와 대규모 아파트 단지가 조성되어 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 현재 업종: 본 건은 현재 제2종근린생활시설로서 휴게음식점 및 지원시설로 이용되고 있습니다. 따라서 현 시설 그대로 운영 중이거나, 해당 업종 또는 유사 업종으로의 사업 운영 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변의 구체적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)을 상세히 파악하기 어렵습니다. 다만, 상업 및 주거 복합 지역의 특성상 기본적인 생활 편의 시설들은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설 유무: 본 물건의 가치에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 폐기물 처리 시설 등)은 주변 지역에 대한 조사 결과 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관계 리스크: 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높은 수준임을 감안할 때, 이는 경매 진행 시 낙찰 경쟁률 및 최종 낙찰가율에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 시장 리스크: 동탄2신도시의 지속적인 개발에도 불구하고, 신축 상가 공급 과다 또는 거시 경제 상황 변동에 따른 공실률 증가 및 임대 수익률 하락 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

* 명도 관련 리스크: 인수되는 임차권은 없으나, 임대관계가 미상으로 파악된 점은 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 추가적인 시간 및 비용이 소요될 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 동탄2신도시 내, 비교적 신축(2019년 사용승인)인 근린상가로서, 지식산업센터 및 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 지역 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 다만, 높은 채권 총액과 다수의 채권 존재는 경매 낙찰 시 반드시 고려해야 할 주요 변수이며, 임대 관계 미확인 부분은 현장 조사를 통한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로, 시설의 노후화에 대한 우려가 적어 초기 관리 비용 부담이 낮을 것으로 예상됩니다.

* 개발 잠재력: 동탄2신도시의 지속적인 발전과 함께 해당 지역의 상권 활성화 및 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄로 매각되므로 권리 관계가 비교적 명확하며, 별도의 분할 매각으로 인한 복잡성이 없습니다.

* 현황 이용: 현재 제2종근린생활시설(휴게음식점, 지원시설)로 운영 중이거나 임대 가능한 상태로, 인수 후 즉각적인 수익 창출 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 실제 시장 상황, 경쟁 정도, 상세한 권리 분석 결과 및 향후 예상 수익성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수되는 임차보증금이 없다는 점을 감안할 때, 일반적인 낙찰가율 70% ~ 80% 범위를 참고하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 감정가: 823,000,000원

* 예상 낙찰가 범위 (70% ~ 80%): 약 576,100,000원 ~ 658,400,000원

상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 참여 전에는 반드시 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.