나이스옥션 법원경매 수원 2024타경11916 [1] 경기도 화성시 영천동 836-1 더퍼스트타워쓰리 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선재 · 평가일 2024.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄TG" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트단지 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통조건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상17층 건물 내 제1층 제109호 외 1개호로서,
(사용승인일 : 2019.05.07)

외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감 등.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감.
창호 : 강화유리.

이용상태

제2종근린생활시설(휴게음식점,지원시설)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 지하주차장시설, 스프링클러 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 공장(지식산업센터),업무시설,근린생활시설(지원시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 30미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-135)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경11916 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 874,000,000원

1.2. 소재지 및 규모

소재지: 경기도 화성시 영천동 836-1, 더퍼스트타워쓰리 1층 109호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설)

토지 면적: 16.77㎡ (약 5.07평)

건물 면적: 51.00㎡ (약 15.43평)

사용 승인일: 2019년 05월 07일

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상17층 건물 내 제1층 제109호

1.3. 채권자 정보

채권자: 주OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 화성시 영천동에 위치하며, "기흥동탄TG" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 근린생활시설, 지식산업센터, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 복합 지역의 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 접근성

본건 서측으로 노폭 약 30미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 12미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부 요약에 따르면, 을1 근저당권 (국민은행, 2023-10-27 접수, 1,104,000,000원)이 말소기준권리로 확인됩니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다. 제시된 등기부 요약상 갑5부터 갑18까지의 권리들은 모두 '말소' 처리되어 있습니다. 이는 해당 권리들이 경매 절차를 통해 정리될 예정임을 의미합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에서는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명확히 기재되어 있지 않습니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:'라고 언급되어 있으나 구체적인 지상권 설정 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

'임차인 현황'에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원이며 임대 관계는 미상입니다.

이는 임차인이 존재할 경우 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임에 대한 정보를 추가적으로 파악해야 함을 시사합니다.

3.5. 총 채무액

등기부채권 총액은 2,836,703,618원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건이 위치한 영천동 일대는 지식산업센터, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히, '더퍼스트타워쓰리'는 지식산업센터 내 상업시설로, 센터 내 상주 직원 약 8,500여 명을 포함한 풍부한 고정 수요를 기반으로 합니다. 또한, 인근에 대규모 아파트 단지 및 주상복합, 오피스텔이 건설 또는 계획되어 있어 배후 수요가 꾸준히 확보될 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 특성

본건은 제2종근린생활시설로, 휴게음식점 및 지원시설로 이용 중입니다. 이는 다양한 외식업, 서비스업 등 업종의 입점에 적합한 용도입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 인근 주요 도로망 접근이 용이하여 동탄IC 등과의 연결성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상이며 인수 보증금 또한 0원으로 제시되어 있어, 실제 임차인이 존재하는 경우 권리 관계 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 약 28.4억원으로 감정가 8.74억원 대비 상당히 높은 편입니다. 이는 경매 진행 과정에서 입찰가 산정에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

6.3. 혐오시설 및 주변 환경

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 존재 여부는 현재 제공된 정보만으로는 파악하기 어렵습니다. 다만, 주거, 업무, 상업 시설이 혼재된 지역으로 일반적인 도심 환경에 해당합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 영천동에 위치한 근린상가로, 지식산업센터 내 상업시설로서 안정적인 고정 수요 확보가 기대되는 입지입니다. 비교적 최근에 사용 승인된 건물(2019년)로 신축 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변 교통 및 편의시설 접근성도 양호합니다. 다만, 임대 관계 미상, 높은 채무 총액 등은 투자 전 면밀한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

동탄 테크노밸리 내 지식산업센터 상업시설로, 자체 고정 수요와 배후 주거 단지의 잠재 수요를 동시에 확보할 수 있는 좋은 위치입니다.

8.2. 신축 건물

2019년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하여 건물 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

8.3. 안정적인 업종

제2종근린생활시설로서 다양한 업종의 입점이 가능하며, 특히 휴게음식점 등의 용도로 활용 시 배후 수요를 기반으로 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'이 0원임을 고려하여 산정해야 합니다. 주변 시세 및 경쟁 물건 분석, 명도 비용, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출에 한계가 있으므로, 추가적인 시장 조사 및 현장 확인 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.