나이스옥션 법원경매 수원 2024타경54852 [25] 경기도 수원시 팔달구 지동 481-11 쥬피터88주건축물 1동 5층504호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익 · 평가일 2024.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "지동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주
택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보
통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호외 25개호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 단지형연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 8m, 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구
역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

본건 일련번호(어) "501호"는 등기사항전부증명서상 전유면적(55.562㎡)과 집합건축물대장상
전유면적(55.662㎡)이 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 일련번호(어-커) "501호 - 504호"는 다락층이 있는 구조임.

물건 비고

다락층이 있는 구조임.(감정서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경54852 (25)

* 소재지: 경기도 수원시 팔달구 지동 481-11 쥬피터88주건축물 1동 5층504호

* 용도: 연립주택 (도시형생활주택, 단지형연립주택)

* 감정가: 388,000,000원 (삼억팔천팔백만원)

* 토지면적: 38.69㎡ (약 11.7평)

* 건물면적: 47.31㎡ (약 14.3평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (농협)

* 건축물 정보:

* 건축년도: 2023년 6월 29일 사용승인 (신축)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 504호

* 총 세대수: 26세대 (단지형 연립주택)

* 난방방식: 개별난방 (도시가스)

* 주차: 기계식 주차 (총 31대)

* 특이사항: 공동담보, 다락층 구조 (감정서 참조)

1.1. 입지조건

입지조건

* 주위환경: 경기도 수원시 팔달구 지동 소재 "지동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

* 토지형상 및 이용상태: 부정형 토지로서, 단지형 연립주택 건부지로 이용 중임.

* 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 8m, 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

권리분석

* 경매 신청 채권자는 농협이며, 해당 물건은 부동산 임의경매로 진행 중임.

* 말소기준권리는 2023년 7월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을1)임.

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 권리(근저당, 주택임차권공동담보, 임의경매, 가압류 등)는 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 총 채권 금액은 약 149억 8천만원으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김용준)

* 보증금: 210,000,000원 (이억일천만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 10월 10일

* 확정일자: 2023년 9월 8일

* 배당신고일자: 2024년 3월 18일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 보증금을 인수하지 않음)

* 기타 권리사항:

* 소유권보존: 김연정 (2023-07-31)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

1.3. 상권분석

상권분석

* 주위 환경은 일반적인 주거 밀집 지역으로, 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역임.

* 교통 및 접근성은 보통 수준으로 평가됨.

* 주변 유사 물건 매매 사례 분석:

* 2025년 12월 26일 거래된 1991년식 다세대주택 (약 40.03㎡)이 2억 3천만원에 거래되었음.

* 2025년 12월 9일 거래된 1990년식 다세대주택 (약 36.36㎡)이 7천 5백만원에 거래되었음. (시세 대비 낮은 가격으로 특이사항 확인 필요)

* 2025년 12월 9일 거래된 2015년식 다세대주택 (약 43.05㎡)이 2억 1천 5백만원에 거래되었음.

* 본건은 2023년 신축 건물로, 주변 구축 건물 시세 대비 높은 가치를 가질 것으로 예상되나, 감정가(3억 8천 8백만원)와 주변 구형 건물 시세(2억 1천 5백만~2억 3천만원) 간의 편차가 큼. 이는 본건의 신축 프리미엄이 높게 반영된 것으로 보임.

* 인근에 혐오시설은 파악되지 않았음.

1.4. 생활정보

생활정보

* 교육시설: "지동초등학교"가 인근에 위치하며, 통학이 편리함.

* 교통: 단지 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호함.

* 편의시설: 단지 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. (추가적인 대형마트, 병원 등은 차량 이동 필요)

1.5. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 임차인 김용준의 보증금(2억 1천만원)이 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않음. 그러나 해당 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 명도 과정에서 협조를 얻지 못하거나 갈등의 소지가 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

* 다락층 구조: 감정서에 명시된 다락층 구조는 실면적 산정이나 건축법규상 불법 건축물 여부 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 건물 신축 연도가 2023년으로 매우 신축인 점은 장점이나, 이에 따른 높은 감정가(3억 8천 8백만원)가 실제 시장 가격과 괴리가 있을 경우, 낙찰 후 시세 차익을 얻기 어려울 수 있음.

* 등기사항전부증명서상 "501호"의 전유면적과 집합건축물대장상 전유면적이 상이하다는 내용이 있으나, 본건 504호에 대한 직접적인 면적 불일치 언급은 없음.

1.6. 종합 의견

종합 의견

* 본건은 2023년 신축된 건물로, 건물 상태가 양호하고 최신 시설을 갖추고 있다는 점이 가장 큰 장점임.

* 대항력 있는 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확하며, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없어 투자 매력이 있음.

* 주변 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로, 입지 조건이 아주 뛰어나다고 보기는 어려움.

* 감정가 대비 주변 구축 건물 시세와의 차이가 크므로, 신축 프리미엄을 적절히 고려한 합리적인 입찰가 산정이 중요함.

1.7. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축 건물: 하자 보수 등 초기 관리 비용을 절감할 수 있으며, 최신 주거 트렌드를 반영하고 있음.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 하나의 물건으로 취득하여 권리 관계가 명확하며, 향후 재건축 등 잠재적 가치 상승 기대 가능.

* 대항력 있는 임차인 없음: 명도 리스크가 적어 안정적인 투자가 가능.

* 지역 개발 가능성: 수원시 팔달구는 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 시세 상승 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 388,000,000원 (약 3억 8천 8백만원)

* 본건은 2023년 사용승인된 신축 건물로서, 감정가(약 820만원/㎡)는 신축 프리미엄을 반영한 것으로 보임.

* 주변 유사 구축 건물(1990년대~2015년식)의 매매 시세는 약 7,500만원 ~ 2억 3천만원 수준으로 파악되었으며, 이는 본건 감정가보다 현저히 낮음.

* 본건 건물 면적(47.31㎡)을 기준으로, 감정가의 70% ~ 85% 수준을 입찰 희망가 범위로 고려해볼 수 있음.

* 감정가 70% 적용 시: 약 271,600,000원 (약 2억 7,160만원)

* 감정가 85% 적용 시: 약 329,800,000원 (약 3억 2,980만원)

* 주변 구축 건물 시세와 감정가의 큰 괴리를 고려할 때, 낙찰가는 감정가의 70%~80% 수준인 약 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 사이에서 결정될 가능성이 높음.

* 다만, 대항력 없는 임차인의 보증금(2억 1천만원)이 크므로, 명도 가능성과 임차인의 배당 수령 여부를 신중히 검토하여 입찰가를 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.