나이스옥션 법원경매 수원 2024타경94348 [1] 경기도 용인시 처인구 역북동 역삼도시개발지구엠1-1-2블록 용인센트럴코업 12층1223호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 삼가동 소재 "용인시청" 남동측 인근 역삼도시개발지구 내에 소재하며, 주위는 개발 진행 또는 예정되어 있는 토지, 호텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙중인 지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 에버라인 "시청.용인대역" 및 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상17층 건물 내 제12층 제1223호로서,
(사용승인일 : 2017.11.27)
외벽 : 화강석 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 및 일부타일 마감 등으로 추정됨,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기 설비, 개별 냉난방설비 등이 구비되어 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, "숙박시설, 제1,2종근린생활시설, 업무시설" 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 북측으로 노폭 약 40미터 내외, 남측으로 노폭 약 16미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계는 미상입니다.

(2) 본건은 역삼도시개발지구 내 소재하여 지적공부가 미정리(확정)되어 소유권의 목적인 대지권이 미확정 상태이나 추후 적정지분의 대지권이 이전·취득될 것을 전제로 하여 대지권을 포함 평가하였으므로 경매업무시 참고바랍니다.

물건 비고

1. 대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.
2. 용인시로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신 있음(2025. 1. 7.자).
3. 전세권자로서의 권리 및 임차권자로서의 권리를 함께 행사한다는 채권자 작성의 보정서가 2026. 1.19.자로 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경94348 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 홍OO

감정가: 103,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 용인시 처인구 역북동 역삼도시개발지구엠1-1-2블록 용인센트럴코업 12층1223호

용도: 오피스텔

건물명: 용인센트럴코업

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하4층/지상17층 건물

사용승인일: 2017년 11월 27일

1.3. 면적 및 토지/건물 현황

토지면적: 0.00㎡ (토지 제시외면적: 0.00㎡)

건물면적: 22.48㎡ (약 6.8평)

건물지분: 22.476㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 103,000,000원

최저매각가격에는 대지권 가격이 포함됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 역북동 역삼도시개발지구 내에 소재하며, 주위는 개발 진행 또는 예정되어 있는 토지, 호텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 성숙 중인 지역입니다. 본건 인근에 용인시청이 위치하고 있어 행정중심지에 해당합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 용인경전철 에버라인 "시청.용인대역" 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 소재 토지는 북측으로 노폭 약 40미터, 남측으로 노폭 약 16미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 중로2류, 가축사육제한구역, 도시개발구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 권리)

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 11월 23일 접수된 을3번 전세권 설정(채권자: 홍상기, 권리금액: 125,000,000원)입니다. 이에 따라 갑4(가압류), 갑5(압류), 갑6(임의경매), 갑7(압류) 등은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 홍상기

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 30일

확정일자: 2021년 11월 02일

배당신고일자: 2024년 10월 21일

대항력: 있음

비고: 전세권자로서의 권리 및 임차권자로서의 권리를 함께 행사한다는 채권자 작성의 보정서가 제출되었습니다.

3.3. 권리 인수 여부

권리분석상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 이는 말소기준권리인 전세권이 경매로 인해 소멸되기 때문으로 보입니다. 그러나 '대항력 있는 임차인'이라는 문구가 기재되어 있어, 실제 명도 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 개발 현황

본건이 위치한 역삼도시개발지구는 용인시청 인근으로, 행정 및 상업 중심지로 개발되고 있으며, 주위에는 호텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 성숙 중인 지역입니다. 특히 용인 반도체 클러스터, GTX-A 노선 개통 등 대규모 개발 호재가 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 설비 및 이용상태

본 건물은 기본적인 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기 설비, 개별 냉난방 설비 등을 갖추고 있으며, 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

5.2. 주변 편의시설

본건은 용인시청이 인근에 위치하고 있어 행정 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 용인경전철 시청.용인대역이 인접하여 수도권 접근성이 우수하며, 주변 지역 개발로 인해 근린생활시설 및 상업시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. (참고: 검색 결과에서 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 발견되지 않았으나, 용인 처인구 전반에 걸쳐 소각장, LNG 발전소 등 환경 관련 시설 설치에 대한 주민 반대 및 논란이 있는 것으로 나타났습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 관련 위험

대지권이 미등기 상태이며, 대지권의 정확한 유무를 알 수 없다는 점은 중대한 위험 요소입니다. 다만, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 평가되었습니다. 이로 인해 향후 대지권 확보 과정에서 추가적인 절차나 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 잠재적 분쟁 가능성

말소기준권리상 인수 보증금은 없으나, '대항력 있는 임차인' 표기와 전세권 및 임차권 동시 행사 보정서 제출 등으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 기타 미확인 사항

역삼도시개발지구의 지적공부가 미정리되어 있어 추후 적정 대지권이 이전·취득될 것을 전제로 평가가 이루어졌으므로, 경매 진행 시 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 용인시청 인근 역삼도시개발지구에 위치한 오피스텔로, 용인 시청 및 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2017년 준공으로 비교적 신축이며, 주변 개발 호재 또한 풍부합니다. 하지만 대지권 미등기, 임차인 관련 복잡한 권리 관계 등은 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

7.2. 매력 포인트

* 용인시청 및 역세권 인접으로 인한 뛰어난 입지

* 주변 대규모 개발 호재 (용인 반도체 클러스터, GTX-A 노선 등)

* 비교적 신축 건물 (2017년 준공)

8. 투자 포인트

8.1. 투자가치 요약

용인 처인구는 반도체 클러스터 조성 등 대규모 개발 사업으로 인해 지속적인 지가 상승 및 지역 가치 증대가 기대되는 지역입니다. 본건은 이러한 개발 호재의 중심에 위치하고 있으며, 향후 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 대지권 미등기 문제에 대한 철저한 사전 조사와 리스크 관리가 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 유사 면적(22.476㎡) 오피스텔 매매가는 2025년 11월 92,000,000원으로 확인됩니다. 감정가는 103,000,000원입니다. '인수 보증금'은 0원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가를 산정합니다. 대지권 미등기 및 임차인 관련 리스크를 고려하여, 시장 가격을 중심으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 95,000,000원 ~ 100,000,000원

(본 입찰가는 시장 조사 및 권리 분석 결과를 바탕으로 산정한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.