나이스옥션 법원경매 수원 2024타경98548 [1] 경기도 수원시 영통구 이의동 1258-3 광교파인렉스1 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천관 · 평가일 2024.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 "광교역(경기대)" 남측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 주상복합건물 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은
대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 지하철역, 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는바
교통상황은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중
제6층 제602호 로서,

외벽 : 외장석 등 마감.
창호 : 새시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨"건물현황도"참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형 토지로서, "오피스텔 및 근린생활시설부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 중로, 남동측으로 소로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 소로3류(폭 8m 미만)(2012-01-05)(보행자전용
도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합),가축사육제한구역, 상대보호구역(경기대학교
(수원교육지원청문의), 상대보호구역(빛누리유치원), 도시교통정비지역, 과밀억제권역,
택지개발지구임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경98548 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 이의동 1258-3 광교파인렉스1 6층602호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설)

감정가: 125,000,000원

토지면적: 8.21㎡ (약 2.48평)

토지지분: 8.205㎡ (약 2.48평)

건물면적: 29.49㎡ (약 8.92평)

건물지분: 29.4915㎡ (약 8.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 수원시 영통구 이의동 소재 "광교역(경기대)" 남측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택, 주상복합건물 등이 형성되어 있으며, 주위 환경은 대체로 보통입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철역(광교역), 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 대체로 보통시됩니다.

도로상태: 본건 북서측으로 중로, 남동측으로 소로가 각각 접해 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역(광교지구), 소로3류, 중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 택지개발지구입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 09월 08일에 접수된 고양세무서장의 압류 (갑6) 입니다.

임차인 현황:

임차인: 최성만

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 12월 20일

확정일자: 2021년 10월 20일

배당신고일자: 2024년 11월 19일

대항력: 있음

비고: 임차인 최성만은 대항력이 있으므로, 보증금 150,000,000원에 대해 법원 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

등기부요약:

말소기준권리(갑6, 압류)보다 선순위인 임차인(최성만)이 존재합니다.

강제경매 신청 채권자 역시 임차인 최성만으로 등재되어 있습니다. (갑7, 강제경매)

이로 인해 임차인의 보증금 인수 여부가 복잡할 수 있으므로, 배당표 확정을 반드시 확인해야 합니다.

법원에서는 "인수 보증금 합계: 0원"으로 분석하고 있으나, 이는 임차인의 채권이 보증금으로 우선 변제될 가능성을 시사하는 것으로, 낙찰자는 반드시 배당 결과를 확인하여 인수 여부를 최종 판단해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "지상권개요: 비고:"로만 기재되어 있어, 특별히 인수할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 이의동 지역은 광교역 인근으로 오피스텔 및 근린생활시설, 주상복합건물 등이 밀집한 상업 및 주거 복합지역입니다.

주변에 근린생활시설이 다수 소재하여 기본적인 상업 기능을 수행하고 있으며, 오피스텔로서의 임대 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

광교 신도시 개발과 함께 지역 발전이 지속될 가능성이 높아 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 광교역(지하철) 및 다수의 버스 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용이 가능하며, 신도시 지역 특성상 향후 다양한 편의시설이 확충될 것으로 기대됩니다.

교육: 상대보호구역(경기대학교, 빛누리유치원)에 포함되어 있습니다.

주거 환경: 오피스텔로서 1~2인 가구 또는 소규모 사업장 용도로 적합한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 임차인 최성만은 대항력이 있으며 보증금이 150,000,000원입니다. 법원 분석상 인수 보증금이 0원이라 하더라도, 배당 결과에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하게 될 가능성이 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

권리관계의 복잡성: 강제경매 신청 채권자가 대항력 있는 임차인이기도 하다는 점은 권리 분석을 더욱 복잡하게 만듭니다. 배당 순위 및 변제 여부를 면밀히 파악해야 합니다.

작은 토지 지분: 토지 면적이 8.21㎡로 작지만, 집합건물로서 건물과 토지가 일괄 매각되므로 일반적인 토지 사용 권리에는 문제가 없을 것으로 보입니다.

혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 영통구 이의동의 광교역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 편의성이 매우 우수합니다.

최근 신축 연도(2013년) 대비 관리 상태 양호 및 소형 평형으로 1인 가구 또는 소규모 사업장으로의 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있는 물건입니다.

그러나 대항력 있는 임차인(동시에 강제경매 신청 채권자)의 존재와 150,000,000원의 보증금은 낙찰자에게 인수 부담으로 작용할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

법원의 '인수 보증금 0원' 분석을 면밀히 검토하고, 최종 배당표 확인 및 임차인과의 소통을 통해 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광교역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건으로 향후 시세 상승 기대

* 전용면적 29.49㎡(약 8.92평)의 실용적인 소형 평형으로 실수요 및 임대 수요 확보 용이

* 비교적 최근 건축 연도(2013년)로 건물 노후도가 적어 관리 부담 적음

* 신도시 내 위치로 지역 발전 및 상권 확대에 따른 투자 가치 상승 가능성

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 2월: 119,000,000원 (26.679㎡, 7층)

* 2026년 3월: 125,000,000원 (29.4915㎡, 9층)

* 2025년 12월: 99,000,000원 (24.728㎡, 5층)

감정가: 125,000,000원

시세 분석 및 예상 입찰가 산정:

본건의 감정가와 가장 유사한 최근 매매 사례는 2026년 3월 거래된 125,000,000원(29.4915㎡, 9층)입니다.

본건은 대항력 있는 임차인 최성만이 150,000,000원의 보증금을 보유하고 있으며, 이 금액을 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

그러나 본 건의 채권자 겸 임차인인 최성만이 강제경매를 신청하였고, 법원에서 '인수 보증금 합계 0원'으로 분석한 점은, 임차인의 채권으로 보증금이 변제될 가능성이 높음을 시사합니다.

그럼에도 불구하고, 임차인의 권리 관계는 항상 낙찰자에게 위험 요소가 될 수 있으므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

법원의 '인수 보증금 0원' 분석을 신뢰하되, 만일의 인수 가능성에 대비하여 시장 가치 대비 다소 낮은 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 안전합니다.

이에 따라, 보수적으로 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 것을 권고합니다.

최종 입찰 가격은 법원의 배당표 확정 여부, 현장 조사 결과, 그리고 임차인과의 소통을 통해 인수 여부를 명확히 확인한 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.