나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97491 [3] 경기도 용인시 기흥구 마북동 163 필그린빌리지 4동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "교동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 내 3층 301호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

기호 2 : 철근콘크리트조 아스팔트 슁글지붕 4층 다세대주택 내 2층 201호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

기호 3,4,5 : 철근콘크리트조 콘크리트 슬래브지붕 4층 다세대주택 내 2층 201호, 3층 301호, 4층 401호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 도로를 이용하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 용인시 기흥구 마북동 163-1)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

(경기도 용인시 기흥구 마북동 163-2)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

(경기도 용인시 기흥구 마북동 163)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경97491 (3) 사건의 부동산강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 용인시 기흥구 마북동 163 필그린빌리지 4동 2층 201호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 450,000,000원입니다.

토지 면적은 110.00㎡ (약 33.27평)이며, 건물 면적은 171.32㎡ (약 51.82평)입니다.

토지와 건물은 일괄매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

건축물대장상 건물은 1994년 5월 3일 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 다세대주택이며, 해당 물건은 2층 201호입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동에 위치하며, "교동초등학교" 북서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 다세대주택 및 아파트 단지가 형성된 주거지역으로, 기본적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 대중교통 정류장이 있어 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다.

토지는 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형이며, 현재 다세대주택의 부지로 이용되고 있습니다.

건축물대장상 해당 지번(마북동 163번지)은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되어 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 8월 5일 접수된 주식회사현리치의 가압류(갑29)입니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, '대항력 있는 임차인'이 존재하여 인수될 가능성이 있습니다.

해당 임차인은 김호열(김 ), 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020년 6월 3일이며, 대항력이 있습니다.

인수되는 보증금은 0원으로 계산되어, 실질적인 금전적 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 해당 지상권의 구체적인 내용 및 등기부상 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 마북동 지역은 다세대주택 및 아파트가 밀집한 주거 중심지입니다.

제공된 주변 매매/전월세 JSON 정보는 "미성드림빌"이라는 다른 단지의 정보로, 본건(필그린빌리지)과는 단지가 상이하여 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

따라서 해당 JSON 데이터를 통한 정확한 시세 분석은 어렵습니다.

5. 생활정보

단지 인근에 교동초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주거지대로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

차량 이용 시 주변 지역으로의 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 가능한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 법적으로 대항력이 인정될 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 임대차 관계의 실질적인 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

건물 준공연도가 1994년으로 오래되어, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등 지역 관련 법규로 인한 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 마북동의 다세대주택으로, 교육 시설 및 주거 편의성이 있는 입지입니다.

감정가 4억 5천만원은 건물 연식 등을 고려할 때 적정 수준에서 책정되었을 것으로 보입니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인의 존재가 명도 과정에서의 가장 큰 변수로 작용할 수 있습니다. 보증금이 0원이라는 점은 금전적 부담은 덜 수 있으나, 임차인과의 원만한 협상이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

토지건물 일괄매각으로, 향후 활용 가치가 있습니다.

명도 리스크를 잘 관리하고, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 신고되어 있으나, 실제 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있는 리스크를 안고 있습니다. 또한 건물 연식을 고려할 때, 감정가(450,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 375,000,000원 수준에서 고려해 볼 수 있습니다.

이는 감정가의 약 83% 수준이며, 상기 명시된 리스크 요인들을 감안한 금액입니다. 최종 입찰가는 본인의 자금 계획 및 시장 상황, 그리고 해당 임차인과의 협상 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.