나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97491 [2] 경기도 용인시 기흥구 마북동 163-2 필그린빌리지 3동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "교동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 내 3층 301호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

기호 2 : 철근콘크리트조 아스팔트 슁글지붕 4층 다세대주택 내 2층 201호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

기호 3,4,5 : 철근콘크리트조 콘크리트 슬래브지붕 4층 다세대주택 내 2층 201호, 3층 301호, 4층 401호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 도로를 이용하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 용인시 기흥구 마북동 163-1)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

(경기도 용인시 기흥구 마북동 163-2)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

(경기도 용인시 기흥구 마북동 163)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경97491 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 용인시 기흥구 마북동 163-2 필그린빌리지 3동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 352,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 94.45㎡ (약 28.57평)

토지지분: 94.45㎡ (약 28.57평)

건물면적: 131.68㎡ (약 39.83평)

건물지분: 131.68㎡ (약 39.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물일괄매각

1.5. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

- 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 내 2층 201호

- 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.

- 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등.

- 창호: 샷시임.

- 이용상태: 다세대주택으로 이용 중임.

- 설비내역: 급배수, 위생 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

- 토지 형상 및 이용상태: 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

- 공부와의 차이: 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "교동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 교통상황은 보통으로 판단됩니다. 동측 도로를 이용하여 접근 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 물건(마북동 163-2)은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 8월 5일 접수된 주식회사현리치의 가압류(갑8)입니다. 이에 따라 매각으로 소멸되는 권리는 대부분 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 양우상

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-05-09

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

* 임차인: 조훈희

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-11-12

- 대항력: 없음

- 비고: 대항력이 없는 임차인입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 사항은 확인이 필요합니다. 또한, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

3.4. 등기부 요약

- 갑4: 2021-03-11, 주식회사제일건설 소유권이전

- 갑5: 2021-06-30, 가칭마북동지역주택조합추진위원회 매매, 금630,000,000원

- 갑8: 2024-08-05, 주식회사현리치 가압류, 금432,556,052원, 말소기준권리

- 갑9: 2024-11-15, 주식회사현리치 강제경매, 445,070,550원, 말소

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 정보 (참고 자료)

제공된 최근 매매 정보는 '미성드림빌(359-2번지)'에 대한 것으로, 본건(필그린빌리지 163-2번지)과는 다른 단지입니다. 해당 자료에 따르면, 비교적 작은 면적(18.032㎡ ~ 30.66㎡)의 다세대주택 거래 사례들이 있으며, 거래 금액은 6,106만원 ~ 9,565만원 수준입니다. 이를 바탕으로 산정한 단위 면적당 가격은 약 311.9만원/㎡ ~ 338.6만원/㎡ 수준입니다. 본건의 건물 연식(1993년)이 비교 대상 단지(2012년)보다 오래된 점을 감안할 때, 시장 가치는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북서측 인근에 교동초등학교가 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 통상적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건(마북동 163-2) 바로 인근에 위치한 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 용인시 전반적으로 폐기물 처리 시설 관련 논의가 진행되고 있으나, 이는 특정 주소지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 실제 권리관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 법적, 금전적 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 임차인의 존재는 낙찰 후 명도 절차의 복잡성과 불확실성을 증가시킬 수 있습니다.

6.2. 건물 노후도

건축물 현황에 따르면 본건 건물의 사용승인일은 1993년으로, 약 30년이 경과하여 노후에 따른 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상 제한

비행안전제3구역(전술)에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 신축 시 군사 관련 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 용인시 기흥구 마북동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 비교적 넓은 면적(131.68㎡)을 단독으로 사용하는 이점이 있습니다. 주변 환경은 주거지대로서 양호한 편이며, 교동초등학교가 인접해 있습니다. 그러나 현재 가장 우려되는 점은 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 이로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있다는 점을 충분히 인지해야 합니다. 또한, 건물 연식이 오래된 점도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실거주 목적

넓은 면적의 다세대주택을 찾는 실수요자에게는 장점이 될 수 있습니다.

8.2. 명도 리스크 해소 시 잠재 가치

만약 대항력 있는 임차인과의 명도 문제가 원만하게 해결된다면, 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 352,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보는 다른 단지의 소형 면적 거래 사례로, 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 또한, 건물 노후도와 대항력 있는 임차인 존재라는 큰 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 잠재적 명도 비용 및 건물 노후화로 인한 수리비 등을 감안하여, 감정가의 약 85% 수준인 300,000,000원 내외를 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 보수적인 접근이며, 투자자의 리스크 감수 수준 및 임차인과의 협상 가능성 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.