나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97491 [4] 경기도 용인시 기흥구 마북동 163 필그린빌리지 4동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "교동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 내 3층 301호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

기호 2 : 철근콘크리트조 아스팔트 슁글지붕 4층 다세대주택 내 2층 201호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

기호 3,4,5 : 철근콘크리트조 콘크리트 슬래브지붕 4층 다세대주택 내 2층 201호, 3층 301호, 4층 401호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 도로를 이용하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 용인시 기흥구 마북동 163-1)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

(경기도 용인시 기흥구 마북동 163-2)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

(경기도 용인시 기흥구 마북동 163)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

본 보고서는 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경97491 (4) 사건에 대한 분석 내용을 담고 있습니다. 본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.2. 물건 현황

소재지는 경기도 용인시 기흥구 마북동 163 필그린빌리지 4동 3층 301호이며, 용도는 다세대주택입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 450,000,000원입니다.

토지 면적은 110.00㎡ (약 33.28평)이며, 토지 지분 역시 110㎡입니다. 토지 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

건물 면적은 171.32㎡ (약 51.82평)이며, 건물 지분 역시 171.32㎡입니다. 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "교동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 형성되어 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 정류장이 있어 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 공히 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 동측 도로를 이용하여 접근이 가능합니다.

2.4. 도시계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등에 해당합니다. 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 보호구역은 용인교육지원청에 별도 문의가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2002년 4월 15일 김인태 소유권 이전(갑2), 2021년 7월 22일 가칭마북동지역주택조합추진위원회 소유권 이전(갑3), 2024년 8월 5일 주식회사현리치 가압류(갑8), 2024년 11월 15일 주식회사현리치 강제경매(갑9, 본건 사건)가 등기되어 있습니다. 또한, 2025년 12월 5일 용인시 압류(갑15)가 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2024년 8월 5일 접수된 주식회사현리치의 가압류(갑8)입니다. 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 갑9, 갑15 등기사항은 소멸될 예정입니다. 또한, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 내용은 공란입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 백동현(전입일자 2022-12-07)과 인금희(전입일자 2022-09-05)는 대항력이 있는 임차인으로 확인되었습니다. 두 임차인 모두 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있습니다.

임차인 백동현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-07

대항력: 있음

임차인 인금희

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-05

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

특이사항으로 대항력있는 임차인이 존재하며, 보증금과 차임이 0원으로 미상으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다. 이는 임대차 관계에 대한 추가적인 확인 및 법적 검토가 필수적임을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

제공된 최근 매매 JSON 정보들은 '미성드림빌'(건축연도 2012년, 지번 359-2)에 대한 것으로, 본건 '필그린빌리지'(건축연도 1993-1994년 추정, 지번 163)와는 건축 연도 및 단지명이 다릅니다.

JSON 데이터 기준, 전용면적 18.032㎡ 매매가 6,106만원 (㎡당 약 338.6만원), 전용면적 30.66㎡ 매매가 9,565만원 (㎡당 약 311.9만원), 전용면적 22.462㎡ 매매가 7,275만원 (㎡당 약 323.9만원)으로 분석됩니다. 이를 종합하면 해당 지역의 신축 다세대주택은 ㎡당 약 311.9만원 ~ 338.6만원 수준으로 거래되고 있습니다.

4.2. 시세 분석 시 고려사항

본건 '필그린빌리지'는 '미성드림빌'보다 건축 연도가 약 18~19년 가량 오래된 것으로 추정됩니다. 또한, 제공된 JSON 데이터의 전용면적(18.032㎡~30.66㎡)과 본건의 건물면적(171.32㎡)은 상당한 차이를 보입니다. 이는 본건의 등록된 건물 면적이 전용면적 외 공용 면적을 포함하거나, 단위 면적당 가치 산정에 있어 차이가 발생할 수 있음을 시사합니다. 신축 대비 노후도와 면적의 차이를 고려하여 시세 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

본건은 "교동초등학교" 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주거지역에 속해 있어 생활 편의시설 접근성도 보통 수준으로 판단됩니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 확인)

본건 소재지인 경기도 용인시 기흥구 마북동 인근에서 직접적으로 본건과 관련된 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 용인시 전반적으로 생활폐기물 소각장, 적환장 등의 시설 설치 및 운영에 대한 주민 민원이나 갈등 사례가 다수 존재함을 확인할 수 있습니다. 이러한 시설들은 대규모 개발 사업과 연관되어 특정 지역에 집중되는 경향이 있으나, 본건 물건지에서 이러한 시설들이 근접해 있다는 명확한 증거는 현재로서는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

앞서 언급된 바와 같이, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이는 새로운 소유자가 인수해야 할 권리이며, 임대차 관계의 특수성에 대한 면밀한 법적 검토와 함께 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 법적 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이러한 규제는 향후 토지 이용 및 건축에 제한을 줄 수 있으므로, 이에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구의 다세대주택으로, 학교와 인접하여 교육 환경이 우수하고 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 보증금/차임 미상, 그리고 건물의 노후도(1993-1994년 준공 추정)는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제공된 주변 시세 정보는 비교적 신축 건물(2012년 준공)에 대한 것으로, 본건과는 건축 연도 및 단지명이 달라 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 감정가는 450,000,000원입니다.

8. 투자 포인트

* 교동초등학교 인근에 위치한 주거지로서 교육 환경 우수.

* 차량 접근 용이 및 대중교통 이용 편리.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 450,000,000원

제공된 주변 매매 JSON 데이터 분석 결과, 비교 대상 단지(미성드림빌, 2012년식)의 ㎡당 평균 시세는 약 324.8만원으로 산출되었습니다. 본건의 등록된 건물 면적 171.32㎡(약 51.82평)에 이 시세를 단순 적용 시 약 55,637.5만원이 됩니다.

그러나 본건은 건축 연도가 약 1993-1994년으로 추정되어 노후도가 높고, 비교 대상 단지보다 약 18~19년가량 오래되었습니다. 이러한 노후도를 고려하여 약 20~30%의 가치 하락을 적용하면, ㎡당 시세는 약 227.4만원 ~ 259.8만원 수준으로 조정될 수 있습니다.

이를 본건 건물 면적 171.32㎡에 적용하면 약 39,000만원 ~ 44,500만원 범위의 시세가 추정됩니다.

더불어, 대항력 있는 임차인이 보증금/차임 없이 거주 중인 점과 명도 난이도 등을 고려해야 합니다.

감정가 450,000,000원을 기준으로, 위에서 분석된 시장 시세 범위 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가 범위는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 390,000,000원 ~ 450,000,000원 으로 제안합니다.

본 입찰가 제안은 제공된 제한적인 정보에 기반한 것이므로, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.