나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97491 [1] 경기도 용인시 기흥구 마북동 163-1 필그린빌리지 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "교동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 내 3층 301호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

기호 2 : 철근콘크리트조 아스팔트 슁글지붕 4층 다세대주택 내 2층 201호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

기호 3,4,5 : 철근콘크리트조 콘크리트 슬래브지붕 4층 다세대주택 내 2층 201호, 3층 301호, 4층 401호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 도로를 이용하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 용인시 기흥구 마북동 163-1)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

(경기도 용인시 기흥구 마북동 163-2)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

(경기도 용인시 기흥구 마북동 163)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경97491 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 마북동 163-1 필그린빌리지 1동 3층 301호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 55,000,000원

* 토지면적: 223.33㎡ (약 67.56평)

* 건물면적: 200.23㎡ (약 60.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

* 위치: 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "교동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 본건은 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택으로, 해당 호실은 3층 301호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용: 본건 토지는 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 교통 상황: 동측 도로를 통해 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 08월 05일 접수된 주식회사현리치의 가압류 (등기부상 갑9)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 주식회사현리치 가압류 (갑9)

* 주식회사현리치 강제경매 (갑10)

* 용인시 압류 (갑15)

* 상기 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인수되는 권리:

* 물건 명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 기재되어 있으나, 등기부 요약에는 확인되지 않습니다. 기타 별도의 인수 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 강 : 전입일자 2024-03-13, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 김 : 전입일자 2024-03-04, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 박 : 전입일자 2024-06-19, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 한 : 전입일자 2024-06-05, 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음.

* 상기 임차인들은 모두 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 보증금 액수가 미상이라도 주의가 필요하므로, 상세 내용은 현장 방문 시 반드시 별도 확인 및 조사가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 용인시 기흥구 마북동의 주거 지역에 위치하고 있으며, 주변에는 다세대주택 및 아파트 단지들이 자리 잡고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 생활에 필요한 근린 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량으로의 접근성이 양호하며, 인근 대중교통망을 통한 이동도 편리한 편입니다.

* 교육: "교동초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 초등 교육 환경이 비교적 양호합니다. 또한, 일부 구역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 주변 주거 단지 내에서 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 토지 이용 계획: 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등의 법규에 따른 규제를 받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 모든 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음을 시사하지만, 임차인의 실제 점유 및 법적 권리에 대한 철저한 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 지연이나 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후도: 본 건물은 1994년에 건축되어 비교적 오래된 편입니다. 이는 향후 유지보수 비용 증가나 시장 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전제3구역(전술) 등 군사 시설 보호법에 따른 지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 개발 시 군 관련 기관의 허가 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 용인시 기흥구 마북동에 위치한 다세대주택으로, 교동초등학교 인근의 주거 입지를 갖추고 있습니다. 교통 및 생활 환경은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 4명(보증금 0원)의 존재, 1994년 준공으로 인한 건물 노후도, 그리고 군사 보호 구역 등의 토지 이용 제한은 본 건의 투자 가치를 판단함에 있어 신중한 고려가 필요한 주요 리스크 요인입니다. 특히, 임차인에 대한 정확한 사실관계 확인이 최우선적으로 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원으로 명시된 점은, 보증금 반환 부담 없이 명도를 진행할 수 있다는 측면에서 잠재적인 이점으로 작용할 수 있습니다 (단, 실제 보증금 유무 및 권리관계 확인 필수).

* 주변 신축 다세대주택의 최근 매매 사례(JSON 정보)를 고려할 때, 본건의 감정가 대비 시세가 상대적으로 낮게 형성될 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 건물 연식 차이(1994년 vs 2012년)로 인한 가치 차이를 반드시 반영해야 합니다.

* 용인시 기흥구 마북동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 장기적인 시세 차익을 고려한 투자 대상으로 검토될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 55,000,000원

* 최근 주변 신축 다세대 매매가 분석 (JSON 정보 기준):

* 공급 면적 18.032㎡ (약 5.45평) 매매가 6,106만원 → 평당 약 1,120만원

* 공급 면적 30.66㎡ (약 9.27평) 매매가 9,565만원 → 평당 약 1,031만원

* 공급 면적 22.462㎡ (약 6.79평) 매매가 7,275만원 → 평당 약 1,071만원

* 본건 건물면적 200.23㎡ (약 60.57평)에 대한 시세 추정 (주변 신축 기준, 보수적 적용):

* 주변 신축 평균 평당 약 1,070만원을 적용 시: 60.57평 * 1,070만원/평 = 약 64,810만원

* 주변 신축 최저 평당 약 1,031만원을 적용 시: 60.57평 * 1,031만원/평 = 약 62,450만원

* 본건은 1994년 건축으로 주변 신축 건물보다 노후도가 높습니다. 감정가 5.5억원, 신축 대비 추정 시장가 6.2억~6.4억원, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 존재, 건물 노후도 및 토지 이용 제한 등을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 낙찰 시 취득하게 될 총 채무 금액(가압류 4.3억원, 강제경매 4.45억원 등)을 고려하여 투자 수익률을 확보해야 합니다.

* 따라서, 530,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가(5.5억원) 대비 소폭 하락한 금액으로, 임차인 명도 관련 리스크와 건물 노후도를 반영한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 전 권리관계 및 임차인 현황에 대한 정밀 조사가 필수적으로 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.