나이스옥션 법원경매 수원 2024타경97491 [5] 경기도 용인시 기흥구 마북동 163 필그린빌리지 4동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JN · 평가일 2024.11.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 "교동초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위로는 다세대주택, 아파트 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호 1 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 다세대주택 내 3층 301호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

기호 2 : 철근콘크리트조 아스팔트 슁글지붕 4층 다세대주택 내 2층 201호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

기호 3,4,5 : 철근콘크리트조 콘크리트 슬래브지붕 4층 다세대주택 내 2층 201호, 3층 301호, 4층 401호로
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등.
창호 : 샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수, 위생 설비, 난방 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 도로를 이용하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

(경기도 용인시 기흥구 마북동 163-1)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

(경기도 용인시 기흥구 마북동 163-2)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-02-28)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

(경기도 용인시 기흥구 마북동 163)
도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경97491 (5)

소재지: 경기도 용인시 기흥구 마북동 163 필그린빌리지 4동 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 450,000,000원

토지면적: 110.00㎡ (약 33.27평)

토지지분: 110㎡ (약 33.27평)

건물면적: 171.32㎡ (약 51.82평)

건물지분: 171.32㎡ (약 51.82평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 마북동에 소재하며, "교동초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트 등 다양한 공동주택 단지가 분포하는 주거지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 정류장이 있어 교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

토지의 형상 및 이용상태

토지는 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로, 현황은 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

물건으로의 접근은 동측에 접한 도로를 통해 이루어집니다.

토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역(교육환경 보호 관련), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당하여 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다. (자세한 내용은 해당 관청에 문의 필요)

1.2. 권리분석

경매개시 결정으로 인해 본 물건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2024년 8월 5일 접수된 주식회사현리치의 가압류(갑21)입니다. 이 가압류보다 선순위 권리가 없는 한, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황

* 임차인: 백

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 10일

확정일자: 2022년 01월 28일

배당신고일자: 2025년 01월 22일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으며, 확정일자를 받아 배당을 신고한 상태입니다.

* 임차인: 백

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 10일

대항력: 있음

비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 대항력 유무와 관계없이 인수 보증금은 0원으로 나타납니다.

인수 보증금 합계: 0원

위 임차인 현황에 따르면, 백민정 임차인은 보증금 50,000,000원에 대항력이 있고, 백준기 임차인은 보증금 0원에 대항력이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 일반적으로 매각으로 소멸되는 권리로 보이나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 관련 제반 사항을 신중히 검토해야 합니다. 특히 백준기 임차인의 경우, 보증금이 0원임에도 대항력이 있다는 점은 특이사항으로, 명도 시 법적 절차를 고려해야 할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주변에 다세대주택과 아파트가 밀집해 있는 전형적인 주거 지역에 위치하고 있습니다. 따라서 주거 목적의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다. 대규모 상업 시설보다는 주거민을 위한 근린생활시설 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교육시설

단지 인근에 "교동초등학교"가 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정의 교육 환경이 양호합니다.

편의시설 및 기타

주거지역 특성상 생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 식당 등)은 차량 접근이 용이한 거리에 위치해 있을 것으로 판단됩니다.

교통

차량으로 주요 도로 접근이 가능하며, 대중교통 이용도 불편함이 없는 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

앞서 언급된 바와 같이, 백민정 씨와 백준기 씨는 대항력이 있는 임차인입니다. 특히 백준기 씨는 보증금이 0원임에도 대항력을 가지고 있어, 명도 과정에서 추가적인 법적 절차나 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (주: 제공된 정보 상으로는 인수되는 보증금은 0원이나, 대항력 존재 자체는 주의를 요함)

토지이용계획 및 제한상태

물건이 위치한 지역은 제2종일반주거지역이지만, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술) 등에 해당합니다. 이는 향후 건물 증개축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있으므로, 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 용인시 기흥구 마북동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가 4억 5천만원에 대한 시세 대비 적정성, 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 리스크, 그리고 토지이용계획상의 제한 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히, 명도 관련 잠재적 위험은 철저한 사전 조사와 법률적 검토를 통해 대비해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 다세대주택 및 아파트가 밀집한 주거 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 초등학교 인접: 교동초등학교가 인근에 있어 가족 단위 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 준수한 교통 및 접근성: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용도 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 450,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보(미성드림빌, 2012년 준공)는 본 물건(필그린빌리지, 1994년 준공)과는 건물 연식, 단지명, 호수별 면적 및 가격 수준에서 상당한 차이를 보여 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 따라서 제시된 감정가를 기준으로 하되, 실제 유사 단지의 최근 실거래가, 지역 부동산 시장 동향, 그리고 본건의 대항력 있는 임차인 존재 및 명도 관련 비용 등을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 분석 결과, 필그린빌리지 단지 자체에 대한 최신 실거래 자료를 확보하기는 어려우나, 주변 유사 지역의 다세대주택 시세와 본건의 감정가를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금을 제외한 금액을 기준으로, 법적 절차 및 명도에 소요될 수 있는 비용을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 철저한 현장 조사를 통해 임차인과의 협의 가능성, 예상 명도 비용 등을 산출하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

(주: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 일반적인 시장 분석에 근거한 것이며, 실제 가치와 다를 수 있습니다. 정확한 시세 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.