나이스옥션 법원경매 수원 2024타경99619 [1] 경기도 화성시 병점동 376-11 병점역써밋프라움에이동 3층309호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 "병점역" 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입은 간으하며, 인근 버스정류장 및 지하철역(병점역)이 인근에 위치하며 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 제에이동 제3층 제309호로서,
외벽 : 석재붙임 및 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 하이샤시 등으로 마감하였습니다.

이용상태

오피스텔(침실, 거실, 욕실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 지하주차장 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔 등 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측 및 북서측으로 각각 폭 약 30m, 12m, 4m의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 준주거지역 , 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정다인)로부터 2026. 6. 9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본건은 수원지방법원 2024타경99619(1) 사건으로 진행되는 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 화성시 병점동 376-11, 병점역써밋프라움 에이동 3층 309호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정가는 130,000,000원입니다.

토지 면적은 4.28㎡ (약 1.3평)이며, 토지 지분은 4.2782㎡입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 24.12㎡ (약 7.3평)이며, 건물 지분 및 제시외 면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 병점동에 위치하며, "병점역" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 근린생활시설, 다세대주택, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

차량 출입은 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철 1호선인 병점역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 교통 상황을 갖추고 있습니다.

본건까지는 북동측, 남동측, 북서측으로 각각 폭 약 30m, 12m, 4m의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상으로는 일반상업지역, 준주거지역에 해당하며, 중로3류(폭 12m-15m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 포함되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 수원지방법원의 강제경매개시결정(2024타경99619)으로, 이는 2024년 2월 13일에 접수되었습니다.

등기부등본 상 현재까지 접수된 주요 권리로는 소유권 보존(2020.11.24, 태남건설), 소유권 이전(2022.01.28, 황은비, 매매), 주택임차권(2024.02.13 접수, 정다인, 148,000,000원, 말소), 강제경매(2024.11.28 접수, 주택도시보증공사, 152,649,814원, 말소), 압류(2024.12.02, 화성시, 말소), 압류(2024.12.12, 국민건강보험공단, 말소), 압류(2025.02.17, 고양시, 말소) 등이 있습니다.

임차인 현황에 따르면 임차인은 주택도시보증공사(정다인)이며, 보증금 148,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 1월 28일, 확정일자 2021년 12월 30일, 배당신고일자 2024년 2월 13일입니다.

권리분석상 '대항력: 없음'으로 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

특히, 주택도시보증공사(양도전: 임차인 정다인)로부터 2026년 6월 9일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다'는 내용의 확약서가 제출된 점은 중요한 고려사항입니다.

집합건물 등기부 요약상 임차인의 주택임차권(을1)은 '말소'로 표시되어 있어 매각으로 소멸될 예정입니다.

이상의 권리분석을 종합해 볼 때, 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본건은 병점역 인근의 상업 및 주거 복합 지역에 위치하여 역세권 프리미엄을 누릴 수 있습니다.

주변에 근린생활시설, 오피스텔, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하고 있어 배후 수요가 존재합니다.

최근 매매 정보에 따르면,

* 2026년 3월 19일: 24.12㎡ 면적의 병점역써밋프라움 오피스텔이 9,500만원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월 18일: 28.29㎡ 면적의 병점역써밋프라움 오피스텔이 16,400만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 26일: 28.29㎡ 면적의 병점역써밋프라움 오피스텔이 16,400만원에 거래되었습니다.

면적별 시세 분석 결과, 본건(24.12㎡)의 감정가 130,000,000원은 최근 동일 면적 매매가 9,500,000원 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

28. 29㎡ 면적의 경우 16,400만원에 거래되었으나, 이는 면적 차이를 고려해야 합니다.

단위 면적당 시세는 약 394만원/㎡(24.12㎡ 기준) ~ 579만원/㎡(28.29㎡ 기준) 수준으로 형성되어 있으며, 본건 감정가는 약 539만원/㎡ 수준입니다.

최근 거래 사례 중 24.12㎡ 면적의 9,500만원이 본건과 가장 유사한 시세를 반영하는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 경기도 화성시 병점동 병점역 남동측 인근에 위치하며, 주변에 다수의 근린생활시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

병점역(지하철 1호선) 및 다수의 버스 노선이 인근에 있어 교통이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 2020년 11월 24일 보존등기되었습니다. (20층 중 3층)

내부는 오피스텔로 침실, 거실, 욕실 등으로 이용 중입니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 엘리베이터, 도시가스 설비, 냉난방 설비, 지하 주차장 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 확약서: 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서 내용상 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하기로 하였으나, 실제 낙찰 후 발생할 수 있는 법적 절차상의 복잡성이나 예상치 못한 변수를 완전히 배제하기는 어렵습니다. (다만, 본건 권리분석상 인수 보증금은 0원으로 명시)

* 군용비행장 소음대책구역: 본건이 군용비행장 소음대책구역 제3종 구역에 포함되어 있어, 소음으로 인한 생활 불편이나 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 비행안전제2구역(전술), 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 개발이나 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 병점역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하다는 장점이 있습니다.

건물 상태 및 내부 설비는 양호한 것으로 보이며, 1~2인 가구의 실거주 또는 임대 수익을 위한 투자용으로 고려해볼 만합니다.

권리 분석상 인수되는 임차 보증금은 없으나, HUG 관련 확약서 제출 등 임차인 관련 권리 관계가 다소 복잡하므로 이에 대한 최종 확인이 필요합니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 점은 입찰가 산정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

군용비행장 소음대책구역 포함 여부는 해당 지역의 생활 환경에 대한 추가적인 조사 및 고려가 필요합니다.

1.7. 투자포인트

* 역세권 오피스텔: 병점역 초역세권 입지로 임대 수요 확보 및 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 소형 오피스텔: 1~2인 가구의 수요가 꾸준한 전용면적 24.12㎡로 실거주 및 임대 수익 투자에 용이합니다.

* 경매 투자 기회: 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 투자 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상입찰가

본 건은 인수되는 임차 보증금이 0원으로, 투자 시 추가적인 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

감정가 130,000,000원 대비 최근 유사 면적(24.12㎡)의 실거래가 95,000,000원을 고려할 때, 감정가는 다소 높게 산정된 것으로 보입니다.

최근 거래된 9,500만원을 기준으로 보수적으로 접근한다면, 10,000만원 ~ 11,000만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

다만, 입찰 시점의 경쟁 상황, 법원 매각 허가율, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

본 건의 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위로 제안합니다.

이 예상 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 법적 효력이나 투자 수익을 보장하는 것은 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.