나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100601 [1] 경기도 수원시 팔달구 고등동 수원고등지구씨-5-1 써밋플렉스주건축물제1동 9층910호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2024.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "고등동사거리" 남서측에 위치고 있으며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선·수인분당선 "수원역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상9층 건 내 제9층 제910호로서,
(사용승인일 : 2023.06.09.)

외벽 : 강화유리 및 일부 돌붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필일단의 가장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 서측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

327-1, 327 : 도시지역, 준주거지역, 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경100601 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 고등동 수원고등지구씨-5-1 써밋플렉스주건축물제1동 9층910호

용도: 오피스텔

감정가: 420,000,000원

토지면적: 13.43㎡ (약 4.06평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.90㎡ (약 14.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 재매각

주의사항: 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

건물명: 써밋플렉스

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상9층

사용승인일: 2023년 06월 09일

전유부 호수: 9층 910호

총 호수: 277호 (집합건물 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 팔달구 고등동 소재 "고등동사거리" 남서측에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 1호선 및 수인분당선 "수원역"이 소재하여 교통이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2023-12-28, 채권금액: 367,200,000원). 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 기타 권리사항: 케이에프더블유이사공구유동화전문 근저당권에 의한 임의경매 개시결정 (접수일자: 2024-12-05, 채권금액: 317,182,588원) 및 수원시 압류 (접수일자: 2025-12-16) 등기사항이 존재합니다.

* 등기부채권 총액: 367,200,000원 (말소기준권리 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 점유 현황 및 권리관계는 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, '특별매각조건'이 명시되어 있어 입찰 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 및 유동인구: 오피스텔, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 수원역 인근에 위치하여 상업시설 이용 및 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

* 지역 특성: 신축 오피스텔 단지로, 수원역을 중심으로 한 역세권 개발 및 상업 지구의 이점을 누릴 수 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 교통 편의성: 지하철 1호선 및 수인분당선 수원역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설, AK플라자 수원, 롯데백화점 수원점 등 다양한 상업 및 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건으로, 이전 입찰에서 낙찰 후 계약이 이행되지 않은 사유에 대한 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 자산유동화전문회사 관련 물건으로, 일반적인 경매 절차와 다소 상이한 처리 과정이나 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 절차 또는 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다. 인수 보증금이 0원이라 하더라도 주의 깊은 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 6월 준공된 신축 오피스텔로, 수원역 역세권에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 최신 건축물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 향후 시세 상승 여력도 기대해볼 수 있습니다. 다만, 재매각 및 유동화 물건이라는 특수성과 임대 관계 미상 등의 요인으로 인해 경매 진행 및 명도 과정에서 추가적인 주의가 필요한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 수원역 초역세권 신축 오피스텔이라는 희소성

* 향후 수원역 일대 개발에 따른 시세 상승 잠재력

* 적정 낙찰가 확보 시 시세차익 및 임대수익 기대 가능

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 현재 시장 시세에 기반한 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 주변 유사 오피스텔의 실거래가 및 현재 매물 시세에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

다만, 검색된 자료에 따르면 '써밋플렉스' 오피스텔의 최근 실거래가 또는 호가 범위가 2.2억 원대에서 3.3억 원대, 다른 경매 물건의 감정가가 6.65억 원으로 나오는 등 시세 범위가 넓게 나타납니다. 이는 물건별 면적, 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 큰 차이를 보이기 때문입니다.

따라서 본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 감정가 420,000,000원

* 총 채권액 (말소기준권리) 367,200,000원

* 건물 연식 (2023년 준공)

* 수원역 역세권 오피스텔의 일반적인 낙찰가율 (통상 감정가의 80~100% 수준이나, 물건별 편차 큼)

* 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%): 통상 10% 대비 보증금 부담 증가

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 물건과 유사한 면적, 층수, 향을 가진 오피스텔의 최근 3~6개월간 실거래가 데이터를 집중적으로 조사하고, 현재 시장 동향을 면밀히 파악해야 합니다.

또한, 현장 조사를 통해 건물의 실제 상태, 공실 여부, 임차인 현황 등을 정확히 파악하는 것이 낙찰가 결정에 매우 중요합니다.

참고로, 주변 다른 오피스텔의 경우 2.2억 원대 실거래가도 확인되나, 본 물건의 정확한 면적 및 층수, 내부 상태에 따른 시세 편차를 감안해야 합니다.

주변 혐오시설 유무에 대한 정보는 외부 지도 서비스나 검색사이트를 이용한 조사 요청이 있었으나, 본 보고서 작성 지침에 따라 해당 조사는 수행되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.