나이스옥션 법원경매 수원 2024타경98975 [1] 경기도 화성시 만세구 서신면 궁평리 산107-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박근주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 서신면 궁평리 소재 "궁평항 "북동측 원거리에 소재하며, 인근은 해안야산지대 및 일부 단독주택 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 및 부정형의 토지로 완경사이며, 자연림 및 일부 기호8)은 근린생활시설부지, 기호10)은 도로임.

인접 도로상태

대부분 비포장 세로불 도로에 접하며, 기호5, 6)은 맹지, 기호7,8, 10)은 세로가 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,4-10): 보전관리지역
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

기호2,3): 보전관리지역
가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 및 기타 상세사항은 미상임.

물건 비고

1.일괄매각.
2.목록7 지상에 컨테이너 1동이 소재하며, 목록8 지상에 경량철골조 경량철골지붕 제2종근린생활시설(사무소)36㎡와 제시외 건물이 소재하나 이에 관계없이 토지만 평가함(감정평가서 참조)
3.(재매각) 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경98975 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 화성시 만세구 서신면 궁평리 산107-4

용도: 임야

감정가: 1,494,735,300원

매각대상: 토지 일부 지분 매각

토지면적 (전체): 44,084.00㎡ (약 13,335.5평)

토지면적 (매각 대상 지분): 13,324.8468㎡ (약 4,030.5평)

건물면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 화성시 서신면 궁평리 소재 "궁평항" 북동측 원거리에 위치하며, 인근은 해안 야산지대 및 일부 단독주택 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 대부분 비포장 세로불 도로에 접해 있으며, 기호 5, 6번 토지는 맹지이며, 기호 7, 8, 10번 토지는 세로가 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1, 4-10번: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 성장관리권역.

* 기호 2, 3번: 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한지역), 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 등기부상 말소기준권리: 2021년 12월 29일 접수된 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 을1(근저당권), 을2(지상권), 을3(근저당권) 및 2021년 12월 29일 이후 접수된 모든 갑구 권리(가압류, 가등기, 압류)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 총 등기부 채권 금액: 2,041,605,607원

3.2. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 목록 8 토지 지상의 사무소 및 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여, 낙찰자가 해당 권리를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 매각 후에도 권리가 소멸되지 않고 낙찰자에게 부담으로 작용할 수 있는 중대한 사안입니다.

3.3. 임차인 현황

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

* (보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 이에 대한 주의 문구를 반드시 포함해야 하나, 본 물건의 경우 해당 사항이 없습니다.)

4. 상권분석

* 본 물건은 해안 야산 지대에 위치한 임야로, 주변에 단독주택이 일부 분포하는 자연 친화적인 지역입니다.

* 인근에 궁평항이 소재하고 있어, 향후 관광객 유치 또는 관련 시설 개발 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

* 현재로서는 상업적 활성화보다는 지역의 자연 환경을 활용하는 방향의 개발이 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변에 편의시설 및 생활 기반 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

* 차량 접근성은 양호하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 자연 환경 속에서의 거주 또는 휴양 목적에는 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 토지 이용 및 개발 시 다른 공유자와의 협의가 필수적이며, 이는 향후 재산권 행사 및 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 목록 8 토지 지상에 소재하는 건물(사무소) 및 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 낙찰자가 해당 토지를 건물 소유자와 분리하여 사용할 수 없게 될 위험이 존재합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 건물 매각 제외: 토지만 평가되었으며, 지상에 제시외 건물(컨테이너, 36㎡ 사무소 등)이 존재하나 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 토지 이용 계획 시 해당 건물과의 관계를 고려해야 함을 의미합니다.

* 맹지 가능성: 인접 도로상태 정보에 따르면, 기호 5, 6번 토지가 맹지에 해당하여, 해당 지분만으로는 접근이 제한될 수 있습니다.

* 지역 제한: 본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 제한이 따릅니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 최초 입찰자가 대금 미납 등의 사유로 매각이 취소되어 다시 진행되는 건입니다. 이는 유찰 가능성 또는 추가적인 입찰 경쟁을 시사할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 임야: 총 44,084.00㎡ (약 13,335.5평) 규모의 임야로, 향후 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

* 보전관리지역: 향후 지구단위계획 수립이나 용도지역 변경 등을 통해 개발 가치가 상승할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 궁평항 인접: 관광자원과의 연계성을 고려한 투자가 가능합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적의 임야 지분으로, 잠재적인 개발 가치를 지니고 있습니다. 하지만 지분 매각, 불분명한 법정지상권 문제, 건물 매각 제외, 맹지 가능성, 지역 제한 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 법정지상권 문제는 본건의 가치를 크게 좌우할 수 있는 핵심 사안이므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 재매각 물건이라는 점도 입찰 시 고려해야 할 부분입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,494,735,300원입니다.

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 건물은 매각에서 제외되었습니다. 또한, 목록 8 토지 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 낙찰자에게 인수될 수 있는 중대한 권리상 리스크가 존재합니다.

이러한 복합적인 리스크 요인과 재매각 절차가 진행 중인 점을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법정지상권 관련 권리 분석 및 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 그리고 주변 시세 조사가 필수적으로 선행되어야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 앞서 언급된 리스크들을 충분히 고려하여 감정가를 할인한 신중한 금액으로 입찰에 참여할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.