나이스옥션 법원경매 성남 2023타경68185 [2] 경기도 광주시 신현동 284-24 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선민 · 평가일 2023.12.22

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하1층 / 지상 3층 건으로서,

- 외벽: 치장벽돌 등 마감
- 내벽: 벽지 등 마감
- 창호: 하이샷시 창호 등 마감임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임. (후면 "건물개황도" 참조)

1층: 다가구주택(투룸2, 원룸1, 계단실, 복도, 승강기실)
2층: 다가구주택(투룸2, 원룸1, 계단실, 복도, 승강기실)
3층: 다가구주택(투룸1, 쓰리룸1, 계단실, 복도, 승강기실)
지하: 주차장, 계단실, 승강기실.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 주택부분은 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

철근콘크리트구조 지붕층(면적: 약 117.2㎡)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건은 토지를 수반하지 않은 건물만의 평가로서, 법정지상권 등은 고려하지 아니하였으니
경매 진행시 참조 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록7,8는 각 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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4. 물건 기본정보

5. 사건번호: 성남지원 2023타경68185 (2)

6. 소재지: 경기도 광주시 신현동 284-24 (신주소: 경기도 광주시 문형산길47번길 26-5)

7. 용도: 다가구주택

8. 감정가: 1,669,344,640원

9. 토지 면적: 387.00㎡ (약 117.07평)

10. 토지 지분: 387㎡ (약 117.07평)

11. 건물 면적: 595.88㎡ (약 180.27평)

12. 건물 지분: 595.88㎡ (약 180.27평)

13. 제시외 건물 면적: 133.90㎡ (약 40.50평)

14. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

15. 경매 구분: 부동산 강제 경매

16. 채권자: 박OO

17. 특이사항: 중복병합사건, 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인 존재

18. 주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함. 목록 7, 8은 각 지분매각임.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 현황

광주시 신현동은 성남시 분당구와 인접하여 생활권을 공유하는 지역입니다. 문형산과 인접하여 쾌적한 자연환경을 갖추고 있으며, 고급 단독주택 및 타운하우스 단지가 조성되어 있는 지역입니다.

1.1. 2. 교통

문형산길은 차량 접근이 용이한 지역에 위치합니다. 대중교통 이용 시에는 버스 노선을 활용해야 하며, 주요 거점까지의 이동은 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

1.1. 3. 편의시설

인근에 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요합니다. 다만, 단독주택 밀집 지역의 특성상 지역 내 소규모 상가 및 편의시설은 존재할 수 있습니다.

1.1. 4. 교육

신현동 일대는 초등학교, 중학교 등이 소재하고 있으며, 교육 환경은 지역 내 수요에 맞춰 조성되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 1월 21일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을13)으로 보이며, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다. 건물 등기부상 말소기준권리 또한 2019년 8월 16일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)으로, 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 등기부 요약

* 토지 등기부 채권 총액 (확인된 권리 기준): 약 1,146,921,000원

* 건물 등기부 채권 총액 (확인된 권리 기준): 약 1,798,921,000원

* 말소 예정 권리: 근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 매각으로 소멸 예정입니다.

1.2. 3. 임차인 현황 및 인수 권리

제공된 정보에 따르면 다음과 같은 임차인이 존재합니다.

* 김수빈: 보증금 80,000,000원, 전입 2021-08-31, 확정 2021-08-03, 대항력 없음

* 김연세: 보증금 150,000,000원, 전입 2021-05-31, 확정 2021-04-29, 대항력 없음

* 김정아: 보증금 0원, 전입 2020-12-02, 대항력 없음

* 박은주: 보증금 220,000,000원, 전입 2019-11-01, 확정 2019-10-11, 대항력 없음

* 박지수: 보증금 220,000,000원, 전입 2019-11-01, 확정 2019-10-11, 대항력 없음

* 박지수: 보증금 145,000,000원, 전입 2022-02-23, 확정 2022-02-08, 대항력 없음

* 이상진: 보증금 70,000,000원, 전입 2019-07-12, 확정 2019-07-12, 대항력 있음

* 이현경: 보증금 150,000,000원, 전입 2021-05-17, 확정 2021-04-19, 대항력 없음

* 장근원: 보증금 147,000,000원, 전입 2020-05-19, 확정 2020-04-20, 대항력 없음

* 정재화: 보증금 200,000,000원, 전입 2020-04-03, 확정 2020-04-03, 대항력 없음

위 임차인 중 이상진 님은 '대항력 있음'으로 표기되어 있으며, 이는 통상적으로 낙찰자가 보증금을 인수해야 함을 의미합니다. 그러나 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음'으로 기재되어 있어, 대항력있는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 이상진 님의 보증금 70,000,000원 인수를 고려해야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

신현동 일대는 주로 단독주택 및 고급 주거 단지 위주로 형성되어 있습니다. 주변으로 문형산이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 발달했을 가능성이 있습니다.

1.3. 2. 잠재력

주변 지역 개발 및 교통망 확충에 따라 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다. 다만, 현재로서는 주거 기능에 초점이 맞춰진 지역으로 상업적 측면에서의 큰 기대는 어려울 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주거 환경

다가구주택으로 총 8가구(JSON 정보 기준) 거주가 가능하며, 지하 1층은 주차장 및 기계실, 지상 1층부터 3층까지는 다가구 주택으로 구성되어 있습니다. (1층: 투룸 2, 원룸 1 / 2층: 투룸 2, 원룸 1 / 3층: 투룸 1, 쓰리룸 1)

1.4. 2. 설비

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비가 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리관계 복잡성

중복병합사건, 중복사건, 공동담보 등 복잡한 권리관계로 인해 경매 진행 과정 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.5. 2. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성

'대항력 있음'으로 표시된 이상진 님의 보증금 70,000,000원 인수 여부가 불확실합니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리 없음' 표기와 상반되는 정보이므로, 입찰 전 반드시 명확한 확인이 필요합니다. 만약 인수해야 한다면 예상 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

1.5. 3. 제시외 건물

건물 제시외 면적이 133.90㎡ (약 40.50평)로 상당한 면적을 차지합니다. 이는 건축물대장상 위반건축물에 해당하거나, 합법적인 부속 건물일 수 있습니다. 명확한 확인 및 처리 방안 검토가 필요합니다.

1.5. 4. 건물 외관 및 내부 상태

감정평가서상 건물 구조는 철근콘크리트이며, 외벽 치장벽돌, 내벽 벽지, 창호 하이샷시 마감으로 되어 있습니다. 구체적인 건물 노후도나 수리 필요 여부에 대한 정보는 제한적이므로, 현장 방문을 통한 면밀한 상태 파악이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다가구주택으로, 문형산 인근의 쾌적한 자연환경을 갖춘 입지입니다. 감정가는 약 16.7억 원 수준이나, 다수의 근저당 및 경매 개시 결정이 존재하여 권리관계가 복잡합니다. 특히 '대항력 있는 임차인'의 보증금 인수 여부가 불확실하여 추가적인 위험 부담이 존재합니다. 건물의 구조 및 이용 상태는 양호한 편이나, 제시외 건물의 존재 및 법적 상태 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신현동 입지 : 성남 분당 생활권 공유, 쾌적한 자연환경 보유.

* 다가구주택 : 다수의 임대 수익 창출 가능성.

* 감정가 대비 잠재적 가치 : 복잡한 권리관계 해소 후 시세 대비 저렴한 취득 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시, '인수 보증금'을 제외하라는 규칙에 따라 이상진 님의 보증금 70,000,000원을 제외하고 산정하는 것이 원칙입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리 없음'이라는 물건명세서 내용과 '대항력 있는 임차인' 존재라는 상반된 정보로 인해 보증금 인수 여부가 불확실하므로, 이는 반드시 입찰 전 현장 조사 및 법률 전문가 상담을 통해 명확히 확인해야 합니다.

현재 감정가 1,669,344,640원을 기준으로, 권리관계의 복잡성, 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성(70,000,000원), 제시외 건물의 처리 문제, 그리고 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

주요 고려사항:

* 감정가: 1,669,344,640원

* 대항력 있는 임차인 이상진 님 보증금 (인수 가능성): 70,000,000원

이러한 요소를 반영하여, 실제 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 권리관계 명확성 확보 정도에 따라 조정될 수 있습니다. 다만, 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사를 통해서만 산출 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.