나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51989 [2] 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 1층 120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김호 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ""풍산고등학교"" 서측 인근에 위치한"" 미사동일넥서스""제
1층 제119호 및 제120호로서, 주변은 근린생활시설, 동류형의 지식산업센터(공장지원시설)
등의 대형 빌딩이 소재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난
시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물 내 제1층 제119호 및 제120호
로서(사용승인일:2022.03.28)

외벽 : 외장석재 붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

평가일 현재 기호 1, 2개호 모두 공실상태임.(사진 참조)

설비내역

위생급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 접면도로 대비 지면 평탄한 세로 장방형의 토지로서 10층 공장(지식산업
센터) 및 지원시설(근린생활시설 및 기숙사) 부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약15미터 ~ 20미터 정도의 아스팔트 포장도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류
(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지
원청에 별도 확인요[예솔유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환
경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

신청채권자는 2026.2.23.자로 2025.7.5.자 임차인 김우철의 권리신고는 "허위 임대차"라는 의견서를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경51989 (2)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 588-5 미사동일넥서스 1층 120호

용도: 근린상가

감정가: 722,000,000원

토지면적: 8.65㎡ (약 2.62평)

토지지분: 8.65㎡ (약 2.62평)

건물면적: 35.32㎡ (약 10.69평)

건물지분: 35.32㎡ (약 10.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사동일넥서스" 1층 120호로, "풍산고등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설, 동류형의 지식산업센터(공장지원시설) 등의 대형 빌딩이 소재한 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정도 무난한 편입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 4층, 지상 10층 건물 내 제1층 제120호입니다. 건물 사용승인일은 2022년 3월 28일로 비교적 신축입니다. 외벽은 외장석재 붙임, 내벽은 몰탈위 페인팅, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접 필지 및 접면도로 대비 지면이 평탄한 세로 장방형의 토지로서, 10층 공장(지식산업센터) 및 지원시설(근린생활시설 및 기숙사) 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 남측 및 동측으로 노폭 약 15미터 ~ 20미터 정도의 아스팔트 포장도로에 접하여 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 중로2류, 중로3류 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(예솔유치원), 배출시설설치제한지역, 보전산지, 임업용산지, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 해당 사항 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경51989)으로 인한 등기부 갑4 (접수일자: 2025-04-30, 권리자: 주식회사동일코퍼레이션, 권리금액: 959,375,454원)가 말소기준권리입니다.

* 기타 등기 사항:

* 갑2: 2023-04-28, 소유권이전1번신탁등기말소 (주식회사동일코퍼레이션)

* 갑3: 2025-04-24, 소유권이전 (주식회사비하인드인베스트, 매매)

* 갑5: 2025-08-05, 압류 (통영세무서장)

* 갑6: 2025-09-18, 압류 (거제시)

* 갑7: 2025-10-21, 압류 (서초구)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김우철

* 보증금: 500,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-05-07

* 확정일자: 2025-05-07

* 배당신고일자: 2025-07-05

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자는 2026.2.23.자로 2025.7.5.자 임차인 김우철의 권리신고는 "허위 임대차"라는 의견서를 제출하였습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 하남시 풍산동의 미사동일넥서스는 지식산업센터 내 근린생활시설로, 최근 개발이 활발하게 이루어지고 있는 미사지구에 속해 있습니다.

* 주변에는 스타필드 하남과 같은 대규모 복합 쇼핑몰이 있어 풍부한 유동인구와 소비력을 기대할 수 있으며, 미사호수공원도 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 다수의 지식산업센터와 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 상업 시설에 대한 배후 수요가 높습니다.

* 건물 자체는 공장(지식산업센터), 지원시설(근린생활시설 및 기숙사) 용도로 사용되고 있으며, 본 호실은 근린상가입니다.

* 평가일 현재 기호 1, 2개호(120호 포함 추정) 모두 공실 상태로 파악됩니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 바에 따르면, 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 스타필드 하남(쇼핑, 영화관, 아쿠아필드 등), 이마트, CGV 등 대형 편의시설 이용이 매우 용이합니다. 또한 다수의 카페, 식당, 병원, 은행 등이 주변에 위치하고 있습니다.

* 교육시설: 풍산고등학교가 인근에 있으며, 하남중, 덕풍중, 하남초, 동부초, 미사중앙초, 신평초, 황산초, 풍산초 등 다수의 초중고등학교와 예솔유치원이 소재하고 있습니다. 예솔유치원은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 기타: 한강공원 접근성이 좋아 여가 활동을 즐기기에도 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 리스크: 임차인 김우철에 대해 신청채권자가 "허위 임대차"라는 의견서를 제출한 점은 매우 중요합니다. 비록 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생하거나 추가적인 명도 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

* 공실 위험: 현재 본 호실이 공실 상태이므로, 낙찰 후에도 공실이 장기화될 경우 임대 수익이 발생하지 않아 투자금 회수에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건축물 용도 및 규제: 지식산업센터 내 상가로서, 관련 법규 및 관리 규약을 준수해야 하며, 토지이용계획상 상대보호구역 등 일부 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시의 신축 건물(2022년 사용승인)인 미사동일넥서스 내 근린상가입니다. 최신 시설과 함께 스타필드 하남, 미사호수공원 등 우수한 생활 편의시설 및 녹지 공간이 인접해 있다는 장점이 있습니다. 또한, 주변에 다수의 학교와 주거 단지가 밀집하여 잠재적 수요층이 확보될 수 있습니다. 다만, 임차인 김우철 관련 "허위 임대차" 주장은 명도 과정에서 발생할 수 있는 중대한 리스크이며, 현재 공실 상태라는 점 또한 주의 깊게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 입지적 장점: 하남시 개발 지역 내에 위치하며, 스타필드 하남 등 주요 편의시설과의 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 시세 대비 저가 매수 기회: 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 722,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 고려사항:

* 현재 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다.

* 임차인 김우철 관련 "허위 임대차" 주장에 따른 명도 예상 비용 (최소 500만원 ~ 1,000만원 이상 소요 가능성)을 고려해야 합니다.

* 공실 기간 동안의 관리비, 재산세 등 보유 비용 및 이자 비용을 산정해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 시세 및 임대 수익률을 면밀히 분석해야 합니다.

* 예상 입찰가 산정 방향:

감정가는 722,000,000원이지만, 현재 공실 및 명도 관련 불확실성을 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다. 명도 비용, 취득세, 복비 등 부대 비용을 포함하여 실질적인 투자 수익률을 고려한 입찰가 산정이 중요합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준으로 입찰가를 고려하되, 명도 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 건의 예상 입찰가는 500,000,000원 ~ 580,000,000원 범위 내에서, 명도 진행 상황 및 시장 상황을 종합적으로 판단하여 결정할 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.