나이스옥션 법원경매 성남 2025타경51006 [1] 경기도 하남시 감이동 526-1 지골든프라자 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 감이동 소재 "감일중학교" 북서측 인근 "지(G)골든프라자" 건물 내에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 및 학교, 공원 등 공공시설 등이 밀집해 있는 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층/지상5층 건물 중 제1층 제102호로서,
(사용승인일: 2021.03.08)
외벽: 석재붙임 마감 등,
내벽: 인테리어 마감 등,
바닥: 바닥타일 마감 등,
창호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이며, 구체적인 이용상태는 별첨 "내부구조도" 를 참고하시기 바람.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, CCTV, 화재탐지설비, 스프링쿨러, 방송설비, 소방설비, 통신설비, 배연설비, 도시가스, 천장매립형 냉난방기, 승강기설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 등고평탄한 일단의 사다리형 토지로서 현장조사일 현재 "상업용" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측, 서측 및 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1)[감이동 526-1] : 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(보행자전용도로)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호),

일련번호(2)[감이동 526-2] : 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

1. 대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격 포함 평가하여 매각함 .
2. 본건 건물은 현재 근린생활시설(음식점)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경51006 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 감이동 526-1, 지골든프라자 1층 102호

* 용도: 근린상가 (현재 일반음식점으로 이용 중)

* 감정가: 995,000,000원

* 토지면적: 1237.00㎡ (약 374.48평)

* 토지지분: 0㎡

* 건물면적: 40.67㎡ (약 12.30평)

* 건물지분: 40.67㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 하남시 감이동 소재 "감일중학교" 북서측 인근 "지(G)골든프라자" 건물 내에 위치합니다. 주위는 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 학교, 공원 등 공공시설이 밀집된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역이 있어 대중교통 이용 편리도는 보통 수준입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층/지상5층 건물 중 제1층 제102호입니다.

* 사용승인일: 2021년 3월 8일

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: 인테리어 마감 등

* 바닥: 바닥타일 마감 등

* 창호: 강화유리 마감 등

* 토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 등고평탄한 일단의 사다리형 토지로서, 현재 "상업용" 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 동측, 서측 및 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 준주거지역, 지구단위계획구역(감일지구)에 속합니다.

* 도로 접합: 소로1류(폭 10m-12m), 중로3류(폭 12m-15m) 등

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등입니다.

* 주변 혐오시설: 주변 지역은 계획된 주거 및 상업 지구로, 혐오시설이 인접한 것으로 확인되지 않습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자 2021-05-07).

* 인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 부담이 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2021-05-20

* 확정일자: 2022-02-07

* 배당신고일자: 2025-02-28

* 대항력: 없음

* 임차인: 이 (1차 보증금 증액분)

* 보증금: 12,250,000원 (총 보증금 42,250,000원)

* 차임: 2,400,000원 (월세 증가분)

* 전입일자(사업자등록일): 2021-05-20

* 확정일자: 2023-05-11

* 배당신고일자: 2025-02-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 상기 임차인들은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.

* 기타 권리사항:

* 신탁등기 (갑2, 갑3)

* 압류 (갑4 - 하남시, 갑6 - 경기광주세무서장)

* 임의경매 개시 결정 (갑5 - 구산동새마을금고)

* 특이사항: 대지권미등기 상태이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 평가 및 매각됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건이 위치한 지(G)골든프라자는 근린생활시설, 대규모 아파트 단지, 학교, 공원 등이 밀집한 지역에 자리하고 있습니다. 이는 풍부한 유동인구와 잠재적 고객 확보에 유리한 환경을 제공합니다.

* 본건 이용 상태: 현재 제1종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다. 2021년 사용승인을 받은 신축 건물로서 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 시장 잠재력: 하남시 감일지구는 지속적인 개발과 인구 유입이 예상되는 신흥 주거 및 상업 지역으로, 향후 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 상업시설 및 주변 대규모 아파트 단지의 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 감일중학교를 비롯한 다수의 학교가 인근에 위치하여 학생 및 관련 인구의 접근성이 좋습니다.

* 의료시설: 종합병원 및 다양한 병의원 이용이 가능하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대지권 미등기: 등기부상 대지권이 미등기 상태로 되어 있습니다. 그러나 본건은 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 매각되므로, 낙찰자는 실질적인 대지 사용 권리를 취득하게 됩니다. 다만, 관련 서류 및 절차에 대한 충분한 확인이 필요합니다.

* 건물 관리: 신축 건물이라도 상가 건물로서의 장기적인 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 현재 임차인의 대항력이 없으나, 향후 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 감일지구의 핵심 상업 지역에 위치한 신축 상가 건물입니다. 최신식 건물 설계와 편리한 교통, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 안정적인 수익 창출이 기대됩니다. 대지권 미등기 문제는 매각 시 법적으로 해소되므로, 권리상의 하자는 없다고 판단됩니다. 현재 일반음식점으로 운영 중이며, 향후 상권 발달에 따른 가치 상승 잠재력 또한 보유하고 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물 (2021년 사용승인)로 최신 시설 및 양호한 내부 상태 기대.

* 하남시 감일지구의 지속적인 개발 및 인구 증가로 인한 상권 성장 잠재력.

* 대규모 아파트 단지 및 학교 인접으로 안정적이고 고정적인 유동인구 확보 가능.

* 대지권 미등기 이슈는 매각 시 해소되어 권리상 안전함.

* 현재 일반음식점으로 운영 중이므로 즉시 임대 수익 또는 직접 운영 수익 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 현재 감정가: 995,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 예상 입찰가 산정: 본 물건은 비교적 신축이며 입지가 우수하고, 대지권 미등기 문제가 매각 시 해결되는 점을 고려할 때, 감정가를 상회하는 경쟁이 예상됩니다. 또한, 주변 시세 및 개발 계획 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 최적 입찰 범위: 1,000,000,000원 ~ 1,150,000,000원

* *참고: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 동종 물건의 거래 사례 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 면밀한 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.