나이스옥션 법원경매 성남 2025타경756 [2] 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층씨-109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태승 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 ""덕풍초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 상가, 업무시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 1층비-121호와 1층씨-109로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 알루미늄 프레임 창 등임.

이용상태

근린생활시설(지원시설)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 시스템 냉난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 복합건물(업무용 및 상업용 등) 부지임.

인접 도로상태등

서측 및 북측, 남측으로 폭 약 20미터 및 40미터, 25미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(지역현안사업1지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

근린생활시설(지원시설)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경756 (2)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 618 하남테크노밸리유1센터 1층 씨-109호

용도: 근린상가 (집행내역서상 용도: 근린상가)

감정가: 2,070,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.45㎡ (약 8.60평)

토지지분: 28.45㎡ (약 8.60평)

건물면적: 119.85㎡ (약 36.25평)

건물지분: 119.85㎡ (약 36.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "하남테크노밸리유1센터" 내 1층 씨-109호에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 단지, 상가, 업무 시설 등이 혼재하는 지역입니다.

1.1. 2.교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.1. 3.토지 이용 현황

본건 토지는 대체로 사다리형의 형상으로, 복합 건물(업무용 및 상업용 등)의 부지로 이용되고 있습니다.

1.1. 4.인접 도로

서측 및 북측, 남측으로 폭 약 20미터, 40미터, 25미터의 포장 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.1. 5.토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(지역현안사업1지구)에 속합니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로3류(폭 8m 미만)와 접하고 있습니다. 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호) 등의 토지 이용 및 개발 관련 제한 사항이 존재합니다.

1.1. 6.건물 구조 및 현황

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕의 15층 건물 내 1층 씨-109호입니다. 외벽은 복합 판넬 및 강화 유리 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 알루미늄 프레임 창 등으로 시공되었습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 시스템 냉난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 12월 21일 접수된 국민은행 근저당권(을1)입니다.

1.2. 2.등기부 현황

말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않았습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리(임차권 설정, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 2,734,387,562원입니다.

1.2. 3.임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주식회사대흥식품

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 배당신고일자: 2025-03-17

* 대항력: 없음

* 기타: 임대관계 등은 미상임.

상기 명시된 임차인인 주식회사대흥식품은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.2. 4.대항력 관련 특이사항

본 건 물건 명세서 및 특이사항에 "대항력있는임차인"이라고 기재되어 있으나, 상기 명시된 주식회사대흥식품은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 이는 별도의 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성 또는 정보 오류일 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 권리분석을 통해 반드시 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.건물 용도

본 건물은 "하남테크노밸리 U1 CENTER"로, 주로 지식산업센터, 창고시설, 판매시설 및 제1,2종 근린생활시설 등 지원시설로 복합적으로 이용되고 있습니다. 본 경매 물건은 1층 씨-109호 근린생활시설(지원시설)로 이용 중입니다.

1.3. 2.주변 상권 특성

주변에 아파트 단지 및 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어, 배후 주거 단지 및 업무 시설 종사자들을 대상으로 한 상권 형성이 가능할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 시설

본건 인근에 덕풍초등학교가 위치하고 있습니다.

1.4. 2.편의 및 교육 환경

주변에 상가 및 업무 시설이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.임차인 관련 위험

물건 명세서 및 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 언급되어 있으나, 현재 파악된 임차인(주식회사대흥식품)은 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다. 만약 공고된 정보와 달리 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 해당 임차인의 보증금 또는 임대차 관계가 낙찰자에게 인수될 수 있는 위험이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

1.5. 2.토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다수의 토지 이용 및 개발 관련 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 또는 재건축, 증축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

1.5. 3.건물 용도 관련 사항

'근린생활시설(지원시설)'로 이용 중이라는 점은, 일반적인 상가나 오피스에 비해 용도에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 하남테크노밸리 U1 CENTER 내 근린상가 물건입니다. 주변에 아파트 단지 및 상업, 업무 시설이 혼재하는 지역으로 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 건물 구조는 철근콘크리트이며, 제반 설비가 갖추어져 있습니다.

권리관계는 비교적 명확한 편이나, '대항력있는임차인'으로 언급된 부분과 실제 파악된 임차인의 대항력 유무 간의 불일치는 잠재적 리스크 요인으로 주의가 필요합니다. 또한, 토지 이용 계획상의 여러 제한 사항도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 하남시 내 복합 상업/업무 시설 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 건물 및 토지 면적이 적절하여 소액 투자가 가능합니다.

* 말소기준권리 이후의 권리관계가 정리될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리분석이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가 2,070,000,000원을 기준으로, 권리분석 결과 인수 부담이 없다는 점, 시장 상황, 본건의 잠재적 리스크 요인(임차인, 토지 이용 제한 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대료 수준, 향후 지역 개발 계획 등을 반영한 별도의 심층적인 시세 조사 및 수익률 분석이 필수적입니다.

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 조사 및 추가적인 법률 검토 없이는 투자 결정에 대한 근거로 활용될 수 없습니다.

* 임차인 관련 정보는 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하여 재확인하시기 바랍니다.

* 면적 환산 시 소수점 둘째 자리에서 반올림하였습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.