나이스옥션 법원경매 서산 2022타경2617 [1] 충청남도 서산시 해미면 오학리 38-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: (주)태백감정 · 평가일 2022.08.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 해미면 오학리 소재 "오학리경노당" 북동측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 단독주택, 야산 등으로 형성되어 있는 주택 및 농경지대로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하 는 등 제반 교통환경은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2): 부정형의 평지인 토지로서, 현황 '주거용건부지', 일부 '도로'로 이용중임. 기호(3): 부정형의 평지인 토지로서, 현황 '휴경지'상태임. 기호(4): 부정형의 평지인 토지로서, 현황 '전(비닐하우스 소재)'으로 이용중임. 기호(5): 부정형의 평지인 토지로서, 현황 '전(비닐하우스 소재)', 일부 '연못'으로 이 용중임. 기호(6,7,8): 부정형의 완경사지인 토지로서, 현황 '휴경지'상태임.

인접 도로상태

기호(2): 현황 북측으로 본건을 포함한 폭 4M 내외의 포장도로를 이용중임. 기호(3): 지적도상 '맹지'이나, 현황 본건 기호(2) 토지를 이용하여 접근가능함. 기호(4,5): 본건 북서측으로 폭 3M 내외의 포장도로를 이용중임. 기호(6,7,8): 현황 '맹지'상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2,6): 계획관리지역, 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/ 개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(3): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사 슴/돼지/개/닭/오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농 업진흥구역<농지법>임. 기호(4): 농림지역, 가축사육제한구역(300m일부제한:젖소/말/양/염소/사슴/돼지/개/닭/ 오리/메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전술 항공:5km)(해발고도57미터미만위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥 구역<농지법>임. 기호(5): 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역(1,000m일부제한:돼지/개/닭/오리/ 메추리 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전술항공: 5km)(해발고도57미터미만위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업진흥구역< 농지법>임. 기호(7,8): 계획관리지역, 가축사육제한구역(1,000m일부제한:돼지/개/닭/오리/메추리 불 가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

기호(2) 지샹에는 제시외건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ), 제시외구축물(ㅅ) '관정'이 소재함. 기호(4,5) 양지샹에는 제시외건물(ㄹ,ㅁ)이 소재함. 기호(4) 지샹에는 제시외구축물(ㅇ) '관정'이 소재함. 기호(5) 지상에는 제시외건물(ㅂ)이 소재함.

공부와의 차이

기호(3,6,7,8): 공부상 지목 '전,답'이나, 현황 '휴경지'상태임. 기호(4): 공부상 지목 '답'이나, 현황 '전(비닐하우스 소재)'으로 이용중임. 기호(5): 공부상 지목 '답'이나, 현황 '전(비닐하우스 소재)', 일부 '연못'으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물 감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1): 철근콘크리트 및 연와조 스라브지붕 2층으로서, (사용승인일: 1998.10.24, 1998.12.29(증축)) 외벽: 몰탈위 페인팅, 적벽돌치장쌓기 등 마감, 내벽: 벽지, 타일, 몰탈위 페인팅 등 마감, 바닥: 모노륨, 타일 등 마감, 창호: 샷시창호 등 마감.

이용상태

기호(1) 1층: '단독주택(방3,거실,주방,욕실,창고,보일러실 등)'으로 이용중임. 기호(1) 2층: '단독주택(방3,거실,주방,욕실2,발코니 등)'으로 이용중임.

설비내역

기호(1): 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

기호(1) 1층 농업용창고는 현황 '단독주택, 창고 및 보일러실'로 이용중임. 기호(1) 1층 보일러실은 현황 '창고'로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 없 음.

물건 비고

재매각. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%.
목록1,2,3,6,7,8 일괄매각. 목록3,6,7,8 농지취득 자격증명 필요(증명서 미제출시 매수보증금 몰수). 감정평가서상 제시외 건물(㉠~㉢) 및 제시외 관정(㉧) 각 매각포함하고, 저온창고 및 콘테이너박스 각 매각 제외. 채권자 신대산신용협동조합으로부터 확정된 유치권부존재확인판결이 제출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서산지원 2022타경2617 (1) 사건에 의한 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지: 충청남도 서산시 해미면 오학리 38-6 (도로명 주소: 충청남도 서산시 오학1길 92-8)

용도: 단독주택 (토지: 주거용건부지, 휴경지, 전 등 / 건물: 단독주택 및 농업용창고)

감정가: 629,463,140원

토지 면적: 9,800㎡ (약 2,966평)

건물 면적: 207.51㎡ (약 63평), 제시외 건물 25.36㎡ 포함

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신대산신용협동조합

특이사항: 중복사건, 유치권 (부존재 확인 판결 제출), 공동담보, 대항력 있는 임차인, 농지취득자격증명 필요, 재매각.

주의사항: 재매각. 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%입니다. 목록 1, 2, 3, 6, 7, 8번 물건이 일괄 매각 대상입니다. 목록 3, 6, 7, 8번 토지는 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있습니다. 감정평가서상 제시외 건물(㉠~㉢) 및 관정(㉧)은 매각에 포함되나, 저온창고 및 컨테이너박스는 제외됩니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 해미면 오학리 소재 "오학리경노당" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 농경지, 단독주택, 야산 등이 혼재된 주택 및 농경지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통 환경은 보통으로 평가됩니다.

토지는 기호(2)가 부정형 평지로 '주거용건부지' 및 일부 '도로'로 이용 중이며, 기호(3)은 '휴경지', 기호(4,5)는 '전(비닐하우스 소재)'으로 이용 중입니다. 기호(6,7,8)은 부정형 완경사지로 '휴경지' 상태입니다.

토지의 인접 도로 상태를 보면, 기호(2)는 북측 4M 내외 포장도로를 이용하고, 기호(3)은 지적도상 맹지이나 기호(2) 토지를 통해 접근 가능합니다. 기호(4,5)는 북서측 3M 내외 포장도로를 이용하며, 기호(6,7,8)은 맹지 상태입니다.

토지 이용계획상 본건 토지들은 계획관리지역, 농림지역에 속하며, 가축사육제한구역, 제한보호구역(전술항공 5km), 농업진흥구역 등이 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 3월 17일 접수된 신대산신용협동조합의 근저당권 (을5)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리(근저당, 지상권, 임의경매 개시 결정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 홍일용

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-10-20

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금과 차임이 0원으로 신고되었으나, 대항력을 갖춘 임차인이므로 명도 진행 시 법적 절차 및 예상치 못한 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하여 신중한 접근이 요구됩니다.

유치권 관련: 채권자 신대산신용협동조합으로부터 유치권 부존재 확인 판결이 제출되어 있어, 유치권으로 인한 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

등기부상 채권 총액 (말소기준권리 기준): 363,000,000원.

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하며, 상업적 상권보다는 농촌 지역의 생활 환경에 가깝습니다. 인근에 "오학리경노당"이 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 해미면 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다. 차량 접근은 용이하나 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 넓은 토지를 보유한 단독주택으로, 주거 공간 외에 넓은 외부 공간을 활용한 다양한 활동이 가능합니다. 인근에는 대형 마트, 병원 등의 편의시설이 제한적이므로, 해미면 소재지 또는 서산시내로의 이동이 필요합니다. 교육 및 의료 시설 또한 해당 지역 내에 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 재매각 물건으로, 이전 매각에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

매수 시 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 미발급 시 매수보증금이 몰수될 위험이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 및 차임 액수와 관계없이 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요 및 비용이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 농업진흥구역 등이 복합적으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 토지 활용 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

일부 토지(기호3,6,7,8)가 맹지 상태로, 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 9,800㎡의 광대한 토지와 207.51㎡의 단독주택으로 구성되어 있으며, 감정가는 6억 2천만 원대입니다. 넓은 토지는 전원생활, 주말농장, 농업 관련 시설 운영 등 다용도로 활용할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점, 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 존재, 복합적인 토지이용계획상의 제한 등은 입찰 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 유치권 부존재 확인 판결은 긍정적 요소입니다.

총체적으로 볼 때, 본건은 가치 대비 저평가될 가능성도 있으나, 권리 관계 및 활용상의 제약을 신중하게 검토해야 하는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

광대한 토지 면적: 9,800㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 활용 가치가 매우 높습니다.

주택 및 농지 복합 가치: 단독주택과 함께 농지를 소유함으로써 다양한 목적으로 활용 가능합니다.

권리 관계 명확화: 유치권 부존재 확인 판결로 인해 권리관계상의 복잡성이 해소되었습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 629,463,140원입니다.

재매각 물건으로서의 특성, 대항력 있는 임차인의 존재, 농지취득자격증명 필요성, 다양한 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율은 감정가 대비 할인될 가능성이 있습니다.

정확한 현 시세 분석과 주변 거래 사례 조사가 필수적이므로, 본 물건에 대한 면밀한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 보증금, 명도 비용, 추가 개발 및 수리 비용 등을 산출한 후, 보수적인 접근으로 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 일반적인 참고 범위이며, 개별적인 시장 상황 및 매수 희망자의 판단에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 약 4억 7천 2백만 원 ~ 5억 3천 5백만 원 선에서 입찰가 산정을 고려할 수 있으나, 철저한 사전 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.