나이스옥션 법원경매 포항 2026타경3076 [1] 경상북도 포항시 북구 흥해읍 남성리 358 금성타워 102동 4층 405호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일오삼 · 평가일 2026.02.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 남성리 소재 '흥해남산초등학교' 북동측에 위치하는 '금성타워' 아파트단지 내 제102동 제4층 제405호 단위세대로, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 내 제4층 단위세대로 - 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 - 내벽 : 벽지 및 타일 등 - 바닥 : 장판지 및 타일 등 - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중 입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지대에 자체지반 대체로 평탄한 사다리형 토지로서 '아파트 건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동,서,남,북측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(흥해남산초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2015-07-13)(남미질부성3구역 (포항시도시계획및관련법률에따라처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

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1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 포항지원 2026타경3076 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 흥해읍 남성리 358 금성타워 102동 4층 405호

용도: 아파트

감정가: 50,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 흥OOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 20.15㎡ (약 6.09평)

토지 지분: 20.1526㎡ (약 6.09평)

건물면적: 59.01㎡ (약 17.85평)

건물 지분: 59.01㎡ (약 17.85평)

1.3. 건축물 정보

아파트명: 금성타워 (흥해금성타워맨션)

동/호수: 102동 4층 405호

건축년도: 1992년 (사용승인일: 1992년 12월 17일)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 4층

전용면적: 59.01㎡ (약 17.85평)

분양면적: 해당 물건에 대한 정확한 분양면적은 별도로 명시되지 않았으나, 전용면적(59.01㎡)보다 크며, 102동의 단위 세대별 연면적은 약 75.09㎡로 추정됩니다.

총 세대수: 172세대 (2개동)

주차대수: 총 41대 (지하 4대 포함)

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m)

가축사육제한구역(모든 축종 제한구역)

상대보호구역(흥해남산초등학교)

역사문화환경보존지역

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2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 포항시 북구 흥해읍 남성리에 소재한 금성타워 아파트 단지 내에 위치합니다. 인근에 흥해남산초등학교가 있으며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 동, 서, 남, 북측으로 각각 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있어 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 흥해남산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역)

* 생활편의시설: 근린생활시설이 인근에 분포하고 있으나, 대규모 상업 시설과의 연계성은 별도 확인이 필요합니다.

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3. 권리분석

3.1. 권리 현황

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 흥OOO (흥해농업협동조합으로 추정)

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 7월 28일에 접수된 흥해농업협동조합의 근저당권(을9)입니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 전세권, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있어, 인수되는 부담은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 에이엘이에프앤아이에이엠씨대부유한회사

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 등기부등본 상 해당 임차인과 관련된 근저당권(을12, 34,500,000원) 및 전세권(을15, 5,000,000원)이 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

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4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 포항시 북구 흥해읍의 주거지역 내 아파트입니다. 주변에 학교, 주택, 상가, 농경지가 혼재되어 있는 지역적 특성을 보입니다.

4.2. 최근 실거래가 동향

해당 아파트(금성타워) 59.01㎡ 면적 기준으로, 가장 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 11일, 102동 3층 (본건과 동일 면적, 동일 동): 44,500,000원 (직거래)

* 감정가 50,000,000원 대비 최근 실거래가(44,500,000원)가 약 12.35% 낮게 형성되어 있습니다.

4.3. 전월세 시세

59. 01㎡ 면적 기준으로, 최근 전월세 계약은 보증금 100만원~500만원, 월세 20만원~60만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이는 소형 아파트의 임대 수요가 있음을 시사합니다.

4.4. 상권 분석

학교 인근에 위치하여 교육 관련 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 대규모 상업 지구와의 직접적인 연계는 약할 수 있으며, 주변의 근린생활시설 및 농경지 혼재 지역의 특성을 고려해야 합니다.

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5. 생활정보

5.1. 주요 시설 접근성

* 교육: 흥해남산초등학교가 북동측에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 주변 도로망 이용이 원활하며, 차량 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용 편의성은 별도 확인이 필요합니다.

5.2. 주거 환경

아파트 단지 내에서 주거하며, 주변의 주택 및 근린생활시설을 이용할 수 있습니다. 농경지가 인접해 있어 조용한 환경을 제공할 수 있으나, 쾌적성 측면에서는 개인별 선호도에 따라 다를 수 있습니다.

5.3. 아파트 부대시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 단지 내에 있으며, 총 41대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (지하 4대 포함)

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6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1992년에 건축된 아파트로, 약 30년 이상의 노후화를 고려해야 합니다. 향후 건물 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 주변 환경

농경지가 인접해 있어 일부 소음, 먼지, 악취 등에 노출될 수 있으며, 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미상

임차인이 존재하나 대항력은 없으나, '임대관계: 미상'으로 명시되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.4. 토지이용규제

역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 향후 재건축이나 리모델링 시 문화재 관련 규제를 검토해야 할 수 있습니다.

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7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 흥해읍에 소재한 금성타워 아파트(102동 4층 405호, 전용면적 59.01㎡)로, 1992년에 준공된 노후 아파트입니다. 흥해남산초등학교 인근에 위치하며, 주변으로 주거, 상가, 농경지가 혼재된 지역입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 임차인이 있으나 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

최근 실거래가(동일 면적, 동일 동 3층)가 4,450만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가 5,000만원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이러한 점을 고려하여 유찰 가능성을 염두에 두고 접근하는 것이 합리적입니다.

전반적으로 소형 아파트로서 실수요자나 1~2인 가구의 수요는 꾸준할 것으로 예상되나, 건물 노후화 및 주변 환경 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

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8. 투자 포인트

* 실거래가 대비 낮은 가격 접근 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 유찰 시 시세보다 낮은 가격으로 매수할 기회가 있습니다.

* 소형 면적의 안정적 수요: 59.01㎡ (약 17.85평)은 실수요자의 선호도가 높은 평형대로, 공실 위험이 상대적으로 낮습니다.

* 명도 용이성: 임차인에게 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 학교 인근 입지: 초등학교가 인접해 있어 교육 관련 수요를 기대할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

감정가: 50,000,000원

최근 실거래가 (동일 면적, 동일 동): 44,500,000원 (2026년 3월 11일, 102동 3층)

인수 보증금: 0원

본건은 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어, 첫 경매에서 낙찰되기보다는 유찰 가능성이 있습니다. 유찰 시 최저 매각 가격이 하향 조정되므로, 이를 활용한 저가 매수를 고려해볼 수 있습니다.

최근 실거래가 44,500,000원을 기준으로, 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 변동될 수 있겠으나, 40,000,000원에서 48,000,000원 사이 에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 입찰가는 희망하는 수익률, 현장 방문 시 파악된 추가 정보, 경쟁 입찰자의 유무 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.