나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50188 [1] 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 105동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 "덕례초등학교" 서측 근거리에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건 단지내까지 제반 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕 19층 건물 내 12층 1201호(남향, 계단식)로서, 외벽 : 콘크리트위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 왕복4차선, 북측으로 왕복2차선의 아스콘 포장도로에 접하고 있으며, 남동측으로 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2014-03-31), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m) (2017-11-08)(접함), 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-03-31) (저촉), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

특별매각조건 있음(전세사기피해자 우선매수권 행사는 1회로 제한), 토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 순천지원 2026타경50188 (1)

1.2. 소재지: 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1844 흥한에르가 105동 12층1201호 (신주소: 전라남도 광양시 서산길 5 (광양읍 덕례리))

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 196,000,000원

1.5. 토지면적: 58.40㎡ (약 17.67평)

1.6. 토지지분: 58.396㎡ (약 17.66평)

1.7. 건물면적: 71.86㎡ (약 21.74평) - 전용면적 기준

1.8. 건물지분: 71.857㎡ (약 21.74평) - 전용면적 기준

1.9. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.10. 경매구분: 부동산강제경매

1.11. 채권자: 이OO

1.12. 특이사항: 공유자우선매수신고, 대항력있는임차인, 별도등기, 공동담보, 선순위임차권

1.13. 주의사항: 특별매각조건 있음 (전세사기피해자 우선매수권 행사는 1회로 제한), 토지 별도등기 있음

1.14. 집합건물 정보

1.14. 1.건물명: 흥한에르가

1.14. 2.동/호수: 105동 12층 1201호

1.14. 3.건축년도: 2019년 6월 사용승인

1.14. 4.구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사슬래브지붕

1.14. 5.총 층수: 19층 중 12층

1.14. 6.전용면적: 71.86㎡ (약 21.74평)

1.14. 7.공급면적: 명시된 정보 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 "덕례초등학교" 서측 근거리에 위치하고 있으며, 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 전형적인 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

단지 내까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 아파트 단지는 남측 및 동측으로 왕복 4차선, 북측으로 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접하고 있으며, 남동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있으며, 소로1류(폭 10m~12m) 및 소로2류(폭 8m~10m)와 저촉됩니다. 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 해당됩니다.

2.5. 주변 시설

* 교육시설: 덕례초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 산재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설: 현재 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 주요 권리관계

* 을2: 주택임차권 (이혜정 (이 ), 보증금 141,075,000원, 전입/확정 2019.05.20, 배당신고 2025.05.16, 인수)

* 을1: 근저당 (우리은행, 채권최고액 74,400,000원, 2020.02.04 말소예정)

* 갑2: 가처분 (이혜정 (이 ), 2024.04.22, 말소예정)

* 갑3: 강제경매 (이혜정 (이 ), 채권액 141,075,000원, 2026.02.09, 말소예정)

* 갑1: 소유권보존 (흥한산업주식회사)

* 총 등기부채권액: 215,475,000원 (을1 + 을2/갑3)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이혜정 (이 )

* 보증금: 141,075,000원 (등기부상) / 135,000,000원 (물건명세서상)

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2019년 05월 20일

* 배당신고일자: 2025년 05월 16일

* 대항력: 있음

* 인수 여부: 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 물건명세서에 따르면 135,000,000원의 임대차보증금이 인수될 수 있습니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수하게 됩니다. (물건명세서상 135,000,000원 인수 가능성). 을구 2번 임차권등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 그 외 을구 1번 근저당권과 갑구 2번 가처분, 갑구 3번 강제경매 개시 결정은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 주의사항

임차인의 보증금 중 일부 또는 전부가 배당되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 낙찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하여 배후 수요가 탄탄한 아파트 단지로, 주변에 학교 및 근린생활시설이 분포하여 주거 기능에 충실한 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 산업단지와의 인접성은 낮아 보이나, 광양시의 지역 경제 특성상 직주근접 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통 및 대중교통

아파트 단지 인근으로 왕복 4차선 도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호하며, 버스정류장이 가까워 시내외 이동이 편리합니다.

5.2. 교육 환경

단지 서측 인근에 덕례초등학교가 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가구에 매우 유리한 교육 환경을 제공합니다.

5.3. 편의 및 생활 인프라

단지 주변으로 각종 근린생활시설이 있어 마트, 식당, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5.4. 주거 환경

아파트 단지 자체의 관리 수준과 주변 주거 환경의 쾌적성이 중요하며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

임차인 이혜정(이 )은 대항력 있는 임차인으로, 전입일자(2019.05.20)가 선순위 근저당(2020.02.04)보다 앞섭니다. 이에 따라 임차인의 보증금(물건명세서상 135,000,000원) 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 부담이 될 수 있는 주요 리스크입니다.

6.2. 토지 별도 등기

토지 등기에 별도 등기 사항이 있어, 토지 소유권 및 이용에 관한 추가적인 권리 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수신고

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 해당 공유자가 최고가 매수 신고인과 동일한 가격으로 물건을 매수할 수 있습니다. 이에 따라 본 경매에서 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다.

6.4. 전세사기 피해자 우선매수권 제한

특별매각조건으로 전세사기 피해자 우선매수권 행사가 1회로 제한됩니다. 이는 일반적인 경매 절차와는 다른 특별한 조건이 적용됨을 의미합니다.

6.5. 높은 채권 총액

등기부채권 총액(215,475,000원)이 감정가(196,000,000원)를 초과하고 있어, 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있으며, 이는 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 내 아파트로서, 덕례초등학교 인근의 양호한 주거 입지와 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 토지 별도 등기, 공유자 우선매수 신고 등 여러 복합적인 권리 관계와 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히 임차인 보증금 인수액이 상당하므로, 이를 고려한 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 초등학교 인접

덕례초등학교가 가까워 학군 수요 확보에 유리합니다.

8.2. 주거 편의성

아파트 단지로서 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

8.3. 교통 접근성

단지 주변 도로망이 잘 갖춰져 있어 차량 및 대중교통 이용이 편리합니다.

8.4. 잠재적 시세차익

권리 분석에 따른 부담을 감안하더라도, 향후 지역 시세 상승 시 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 196,000,000원입니다.

그러나 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금이 최소 135,000,000원(물건명세서 기준)으로 추정되므로, 실제 취득가는 낙찰가와 인수 보증금을 합한 금액이 됩니다.

이러한 인수 부담과 복잡한 권리 관계를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

인수해야 할 보증금(135,000,000원)을 제외하고, 현재 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 157,000,000원 ~ 176,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다.

단, 실제 입찰가는 현장 조사, 추가적인 권리 관계 확인, 당시 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.