나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50101 [1] 전라남도 순천시 연향동 1387 연향금호아파트 7동 15층 1503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광주 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 연향동 소재 "연향초등학교" 동측 인근에 위치한 연향금호아파트 제7동 제15층 제1503호로서 주변은 아파트단지 및 단독주택, 학교, 근린상가 등이 혼재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘트리트조 슬래브지붕 15층 건 중 제15층 제1503호로서, 외벽 : 시멘몰탈위 페인트 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로 아파트부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 서측으로 포장된 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2026타경50101 (1)

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 위치

전라남도 순천시 연향동 1387 연향금호아파트 7동 15층 1503호

1.3. 규모 및 면적

토지 지분 면적: 32.98㎡ (약 9.98평)

건물 면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

(참고: 제공된 건물 면적 59.88㎡는 전용면적 또는 공급면적에 해당하며, 일반적으로 '25평형'으로 통용되는 규모와 유사합니다.)

1.4. 건물 상태 및 이용

층수: 15층 중 15층

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

외벽: 시멘몰탈위 페인트 마감 등

내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등

창호: 새시창

이용상태: 아파트

설비: 일반적인 급배수, 위생, 소방, 승강기, 도시가스 난방 설비

토지형상: 정방형의 평지, 아파트부지

인접 도로: 단지 북측 및 서측으로 포장된 진입로 개설

1.5. 특이사항

감정가: 133,000,000원

채권자: 조OO

고유 특이사항: 선순위전세권 (등기부상 을17 전세권이 말소기준권리이므로, 이 부분에 대한 추가 확인 필요)

주의사항: 미납관리비 있음 (2026년 2월 기준 92,370원)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전라남도 순천시 연향동 소재 "연향초등학교" 동측 인근에 위치한 아파트 단지입니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 학교, 근린상가 등이 혼재된 주거지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부등본상 소유권 이전은 다수 발생하였으며, 2023년 10월 12일 조연주 명의의 전세권이 설정되었고, 2026년 2월 9일 조OO의 임의경매 개시 결정이 등기되었습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 조연주 (조 )

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

(참고: 등기부상 전세권 설정자(조연주, 150,000,000원)와 임차인 정보가 일치하나, 임차인 현황에는 대항력이 없다고 명시되어 있습니다. 해당 전세권은 말소기준권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.)

3.3. 말소기준권리

을17: 2023-10-12, 전세권설정, 권리자 조연주, 150,000,000원.

이 권리가 매각으로 소멸되는 권리의 기준이 됩니다.

3.4. 인수 가능한 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다 (인수 보증금 합계: 0원).

(주의: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 건에는 지상권이 없는 것으로 보입니다.)

3.5. 분석 요약

등기부상 권리 관계는 명확하며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 연향동은 주거지역과 상업시설이 혼재된 지역으로, 아파트 단지 주변으로 근린생활시설이 발달되어 있습니다.

4.2. 업종 분포

주변 지역은 주거 기능에 필요한 편의점, 소규모 식당, 학원 등이 밀집되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 연향초등학교: 본건 동측 인근에 위치하며, 도보 접근성이 양호합니다.

* 순천연향중학교, 순천풍덕고등학교 등 중고등학교가 인근에 소재합니다.

5.2. 편의시설

* 아파트 단지 주변으로 소규모 상점 및 편의시설이 분포하고 있습니다.

* 마트, 병원 등은 인근 지역에 위치할 것으로 예상되며, 구체적인 대형 편의시설이나 병원의 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

5.3. 의료시설

* 인근에 '연향가정의학과의원'이 있으며, 순천시 내에는 다양한 병원들이 운영 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

등기부상 '선순위전세권' 표기가 있으나, 해당 전세권(을17)이 말소기준권리로 기재되어 매각으로 소멸될 예정이며 인수 보증금은 0원입니다. 따라서 법적 하자 발생 가능성은 낮으나, 등기부와 임차인 현황 간의 미세한 차이점에 대해 입찰 전 추가 확인이 권장됩니다.

6.2. 물건 리스크

* 미납관리비: 2026년 2월 기준 92,370원의 미납관리비가 확인되었습니다. 이는 낙찰자가 잔금 납부 시 관리사무소에 확인 후 부담해야 할 수 있습니다.

6.3. 관리 리스크

* 임대관계 미상: 임대 관계는 미상으로 확인되어, 현재 점유 상태에 대한 정확한 파악이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 연향동의 준수한 주거 지역에 위치하며, 연향초등학교를 비롯한 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 아파트입니다. 권리 관계가 명확하여 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로 낙찰 후 소유권 이전이 원활할 것으로 예상됩니다. 다만, 미납관리비 및 임대관계 미상 등 현장 확인이 필요한 부분이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지

* 명확한 권리 관계 (매각으로 인한 권리 소멸)

* 합리적인 감정가 대비 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 133,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없다는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 주변 시세 (약 1.5억~2.1억 수준의 매매가 확인됨) 및 물건 상태, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.