나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50185 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 16층1604호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재'수하임1차' 내에 위치하며 주위는 학교, 공원, 아파트 단지, 근린생활시설 등임.

교통상황

본건 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 16층 1604호로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50185 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 16층1604호

용도: 아파트

감정가: 189,000,000원

면적:

* 토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

* 건물면적 (전용면적): 59.56㎡ (약 18.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보

주의사항: 미납관리비 1,171,950원 (2026년 2월 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

* 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '수하임1차' 아파트 단지 내 위치.

* 주위는 학교, 공원, 아파트 단지, 근린생활시설 등 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역.

교통상황

* 단지 인근에 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근성이 양호함.

* 대중교통 이용 편의성은 주변 간선도로망을 통해 대체로 무난할 것으로 판단됨.

건축물 현황

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 16층 1604호.

* 외벽: 시멘몰탈 페인트 마감.

* 내벽: 벽지, 타일 등 마감.

* 창호: 샤시.

* 이용상태: 현재 주거용으로 이용 중.

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 소화전, 엘리베이터 등 기본 설비 완비.

토지 현황

* 형상 및 이용상태: 부정형 토지로서 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용 중.

* 인접 도로: 단지 서측으로 진출입로 개설되어 있음.

* 토지이용계획: 중심상업지역.

3. 권리분석

등기부 현황

* 소유권 보존: 유한회사와이지개발 (2022.01.03.)

* 근저당권 (말소기준권리): 우리은행, 채권최고액 80,760,000원 (2022.01.03.)

* 주택임차권: 이성한, 보증금 143,500,000원 (2022.02.11. 전입, 2024.10.04. 확정)

* 강제경매: 주택도시보증공사, 신청채권액 143,500,000원 (2026.02.09. 개시결정)

총 채권액 (등기부상): 224,260,000원

임차인 분석

* 임차인: 이 (주택도시보증공사 관련 임차인)

* 보증금: 143,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.02.11.

* 확정일자: 2024.10.04.

* 배당신고일자: 2024.11.14.

* 대항력: 없음.

* 비고: 본 건 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않음. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 광양시 중동 지역은 중심상업지역에 포함되어 있으며, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 인접해 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역임.

* 다양한 편의시설 및 생활 인프라 접근성이 좋음.

5. 생활정보

* 주변에 학교와 공원 등 교육 및 휴식 시설이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함.

* 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이함.

* 주요 간선도로 이용이 편리하여 광양시 내 타 지역 및 인근 도시로의 이동이 수월함.

6. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 2026년 2월 기준 1,171,950원의 미납관리비가 확인됨. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 입찰 전 반드시 확인 필요.

* 소음/악취 등 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 건과 직접적인 관련이 있는 혐오시설은 확인되지 않음.

* 임대관계 미상: 기타 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 등기부상 임차인 이 의 경우 대항력이 없어 인수 부담은 없음.

7. 종합 의견

* 본 건은 중심상업지역 내에 위치한 아파트로, 입지 조건 및 편의시설 접근성이 우수한 편임.

* 강제경매 사건으로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

* 특히 임차인 이 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없음.

* 다만, 미납관리비 발생분은 주의 깊게 확인 및 정산 필요.

8. 투자 포인트

* 중심상업지역의 입지: 상업지역 내 아파트로서 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 도심 생활권을 누릴 수 있는 최적의 환경.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 상태로 취득 가능.

* 소액 임차인 인수 부담 없음: 임차인의 보증금 미인수로 초기 투자 부담 감소.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 권리분석상 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 189,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 산정하는 것이 일반적임.

* 입찰 참여 시에는 미납관리비, 세금 문제 등 추가적인 비용 발생 가능성을 충분히 검토해야 함.

* 본 건의 감정가는 189,000,000원이며, 최근 시장 동향 및 본 건의 특성을 종합적으로 고려하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기 바람.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.