나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50179 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양시청" 북측 인근에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지, 학교시설, 관공서 등을 배후지로 한 각종 근린생활시설, 금융시설 등으로 형성된 주거 및 상가지대임.

교통상황

시 중심부에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 내 15층 1506호(사용승인일:2021.12.15)로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅, 내벽: 벽지, 타일 등 마감 창호 : 새시이중창임.

이용상태

공동주택 및 업무시설, 근린생활시설부지로 본건은 공동주택(아파트)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 공동주택, 업무시설 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 이해관계인 부재 등으로 임대여부는 미상임.

물건 비고

미납관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경50179 (1) 사건에 대한 물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 15층1506호

용도: 아파트

감정가: 195,000,000원

토지면적: 15.73㎡ (약 4.76평)

건물면적: 59.56㎡ (약 18.02평) - 공급면적 기준, 전용면적 별도 표기 없음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보 (건물 등기부 요약상 근저당, 주택임차권, 강제경매 등 모든 권리가 말소 예정으로, 동일 채무와 관련된 복수의 담보 물건 중 하나일 가능성을 시사합니다.)

주의사항: 미납관리비 있음

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "광양시청" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대규모 아파트 단지, 학교 시설, 관공서 등을 배후지로 하는 근린생활시설 및 금융시설 등이 밀집한 주거 및 상가 복합 지역을 형성하고 있습니다.

교통상황: 광양시 중심부에 위치하여 일반적인 교통 접근성이 양호합니다.

인접도로상태: 본건 건물은 서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 3일 접수된 우리은행 근저당 (을1, 80,760,000원)입니다.

인수되는 권리: 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

주요 권리 현황:

* 소유권보존: 유한회사와이지개발 (갑1)

* 근저당: 우리은행 (을1, 80,760,000원, 말소예정)

* 주택임차권: 최 (을2, 143,500,000원, 말소예정, 전입 2022-02-18, 확정 2022-04-01)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑2, 143,500,000원, 말소예정, 사건번호 2026타경50179)

임차인 현황 (권리분석상 대항력 없는 임차인):

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자/사업일자: 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 최 )

* 보증금: 143,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-18

* 확정일자: 2022-04-01

* 배당신고일자: 2024-11-13

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 보증금 합계: 0원

등기부채권 총액: 224,260,000원 (근저당 및 주택임차권 금액 합계로 추정)

1.3. 상권분석

본 물건은 전라남도 광양시의 중심 지역에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지, 학교, 관공서 등이 밀집해 있어 주거 및 행정 기능이 발달한 지역입니다. 근린생활시설과 금융시설이 풍부하여 일상생활 편의성이 높습니다. 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 입지하여 배후 수요가 탄탄할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

건축물 구조: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 15층 1506호입니다.

사용승인일: 2021년 12월 15일로, 비교적 신축급에 해당하는 건물입니다.

내외부 마감: 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 새시 이중창입니다.

이용 현황: 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 승강기, 화재 탐지 설비 등 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

토지 이용: 사다리형 토지로, 공동주택, 업무시설 부지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획: 중심상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납관리비: 2026년 2월 기준으로 72,730원의 미납관리비가 확인되었습니다. 이는 낙찰 후 부담하거나 정산이 필요할 수 있으므로, 관리사무소를 통해 정확한 금액 및 정산 방법을 확인해야 합니다.

임대 여부 미상: 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 현재 임대 중인지 여부와 구체적인 임대차 관계는 파악되지 않았습니다. 현장 방문 및 관계자 확인을 통해 정확한 이용 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

토지 이용계획 상 제한: 본건은 중심상업지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 아파트 건물 자체는 이미 준공되었으므로 직접적인 건축 행위 제한은 없으나, 향후 용도 변경이나 추가 개발 시 제한 사항이 있을 수 있습니다.

공동담보: 해당 물건은 공동담보로 설정된 다른 부동산이 있을 수 있습니다. 이는 관련 부동산의 가치 변동이나 경매 진행에 영향을 미칠 수 있는 요인이지만, 본 보고서에서는 제공된 정보만을 기준으로 분석합니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 해당 아파트 단지 주변에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 오히려 대규모 아파트 단지, 학교, 관공서 등이 밀집한 주거 및 상가 밀집 지역으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 12월에 사용승인된 비교적 신축급 아파트로, 광양시 중심부에 위치하여 입지 및 교통이 우수하다는 장점이 있습니다. 권리관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리들이 매각으로 소멸될 예정이라 낙찰자가 인수할 부담이 없는 안전한 물건으로 평가됩니다. 다만, 미납관리비 존재 및 임대 여부 미확인 등의 사항은 입찰 전에 반드시 확인하고 정산해야 할 리스크 요인입니다.

1.7. 투자 포인트

준신축급 아파트: 2021년 12월 준공으로 현대적인 시설 및 내부 상태를 기대할 수 있습니다.

우수한 입지: 광양시청 인근 중심상업지역에 위치하여 행정, 상업, 주거 편의시설 접근성이 매우 뛰어납니다.

안정적인 권리관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

풍부한 배후 수요: 주변의 대규모 아파트 단지, 관공서, 상업시설 등으로 인해 안정적인 임대 수요와 향후 시세 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 195,000,000원입니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 미납관리비, 임대 여부 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 시장 상황, 주변 시세, 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 검토한 후 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 부동산 시장 동향을 반영하여 산정하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.