나이스옥션 법원경매 광주 2026타경1185 [1] 광주광역시 남구 양림동 92-153 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2026.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 양림동 소재 "양림휴먼시아2단지아파트" 북측 인근에 소재하며, 부근은 아파트단지, 단독주택, 상가 등이 소재함.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근 및 진·출입이 가능하며, 제반교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접토지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 노폭 약 2m내외의 콘크리트포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2016-01-15), 상대보호구역, 상대보호구역(2009-09-23), 상대보호구역(2019-12-31), 역사문화환경보존지역(2016-12-15)임.

제시목록 외의 물건

후면 별지 '지적및건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 본건 토지 일련번호(1) 지상에 제시외건물(ㄱ),(ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-가) : 목조 시멘트기와지붕(현황 시멘트기와 및 슬래브지붕) 단층 건물로서, (사용승인일 : 1972.11.06) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감, 창호 : 새시창호 마감임. 일련번호(2-나) : 멸실임. 일련번호(2-다) : 시멘트블록조 시멘트기와지붕 단층 건물로서, (사용승인일 : 1972.11.06) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 및 타일 등, 바닥 : 타일 마감임.

이용상태

일련번호(2-가) : 단독주택으로 이용중임. 일련번호(2-다) : 창고 및 변소로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

- 본건 일련번호(2-가)는 공부상(건물등기사항전부증명서, 일반건축물대장) 시멘트기와지붕이나 현황 시멘트기와 및 슬래브지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경1185 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 양림동 92-153

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 1.토지

면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 2.건물

건물면적: 61.71㎡ (약 18.67평) - 주건축물

건물 제시외면적: 23.04㎡ (약 6.97평) - 제시외 건물 (창고 및 변소)

사용승인일: 1972.11.06

1.3. 감정가

185,229,110원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 양림동에 소재하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 상가 등이 혼재하는 지역입니다. "양림휴먼시아2단지아파트" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근 및 진출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북동측으로 노폭 약 2m 내외의 콘크리트포장도로가 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역

* 상대보호구역

* 역사문화환경보존지역

역사문화환경보존지역은 건축 행위에 대한 규제가 따르며, 신축이나 증축 시 해당 지역의 조례 및 규정을 면밀히 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지 및 건물 동일)

* 갑1: 1997-02-18, 소유권이전 (박현심)

* 을3: 2020-03-16, 근저당권 (한국주택금융공사, 214,000,000원) - 말소기준권리

* 갑2: 2025-09-11, 소유권이전 (차만호 외 3명, 상속)

* 갑3: 2025-12-10, 압류 (순천세무서장, 말소)

* 갑4: 2026-02-06, 임의경매 (한국주택금융공사, 90,631,706원, 말소)

등기부채권 총액: 214,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준권리는 2020년 3월 16일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을3)입니다. 경매 절차가 진행되면 해당 권리보다 후순위인 권리 및 압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 소멸 예상 권리: 을3 (근저당), 갑3 (압류), 갑4 (임의경매)

* 인수 예상 권리:

* 갑1 (소유권 이전), 갑2 (소유권 이전) - 소유권은 낙찰자에게 이전됩니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 없습니다. 만약 존재하는 지상권이 있다면 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

제공된 정보 상으로는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 현장 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 주거 단지 현황 (JSON 분석)

제공된 JSON 정보는 주로 2000년에 건축된 '양림하이빌'(연립)과 '청아빌라'(다세대)에 관한 것으로, 건물이 2000년 준공되었습니다.

* 양림하이빌 (274-3번지):

* 2024년 11월: 103.22㎡(약 31.2평) 전용면적, 14,000만원 (1억 4천만원) 거래.

* 2024년 11월: 74.34㎡(약 22.5평) 전용면적, 12,000만원 (1억 2천만원) 거래.

* 청아빌라 (103-1번지):

* 2024년 10월: 62.64㎡(약 18.9평) 전용면적, 8,000만원 (8천만원) 거래.

이 정보는 해당 지역의 공동주택(연립, 다세대) 시세 동향을 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건 물건(1972년 준공 단독주택)과는 건물의 종류, 건축 연도, 면적 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 개별 건물 정보 (JSON 분석)

건축물표제부 요약 JSON에 따르면, 본건은 광주광역시 남구 양림동 92-153번지에 위치하며, 주 용도는 '단독주택'입니다. 1972년 11월 6일에 사용 승인되었으며, 구조는 목조입니다. 건물 면적은 주건축물 61.71㎡(약 18.67평)와 제시외 건물 23.04㎡(약 6.97평)로 구성되어 있습니다. 지붕 마감재는 공부상 '기와'이나, 현황은 '시멘트기와 및 슬래브지붕'으로 일부 차이가 있습니다.

4.3. 유사 물건 시세 동향 (검색 결과 기반)

본건과 같이 양림동에 소재하는 단독주택의 최근 실거래가 정보는 검색 결과에서 제한적으로 확인됩니다.

* '사랑방부동산'에서 제공하는 2026년 7월 실거래가 목록에 따르면, 광주 남구 양림동 인근 지역에서 다음과 같은 단독주택 매물이 확인되었습니다. (이는 실제 매물 정보이며, 본건과 직접적인 비교는 건축 연도, 면적, 상태 등을 고려해야 합니다.)

* 소태동 단독주택: 대지 281㎡, 건물 76㎡, 매매 5억 5,300만원.

* 월산동 단독주택: 대지 170㎡, 건물 119㎡, 매매 1억 7,000만원.

* 쌍촌동 단독주택: 대지 241㎡, 건물 230㎡, 매매 4억 5,500만원.

이는 지역별 단독주택 시세의 편차를 보여주며, 본건의 정확한 시세 파악을 위해서는 양림동 내 유사 조건의 단독주택 실거래가 조사가 추가로 필요합니다. 감정가는 185,229,110원입니다.

4.4. 주변 시설 분석 (혐오시설 포함 검색)

양림동은 역사문화 환경 보존 지역으로 지정되어 있어, 전반적으로 문화 및 관광 특화 지역으로 조성되고 있습니다.

* 양림휴먼시아2단지 아파트 등 주거 단지와 상가 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* '양림동' 내에는 일제 강점기 방공호인 '뒹굴동굴'과 같은 독특한 역사적 장소가 있어 관광 자원으로 활용되고 있습니다.

* 쓰레기 소각장이나 하수처리장 등 대표적인 혐오시설에 대한 정보는 현재 양림동 지역에서 직접적으로 검색되지 않았습니다. 다만, 광주시는 과거 상무 소각장을 문화재생 공간으로 활용하는 등 혐오 시설을 친환경 공간으로 전환하려는 노력을 보이고 있습니다.

* 역사문화환경보존지역 지정으로 인해 건축 규제가 존재하며, 이는 지역 활력 저하 요인으로 지적되기도 합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근의 아파트 단지 및 상가 지역에 다양한 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

소재지 인근에 학교가 소재하는지는 구체적으로 명시되지 않았으나, '상대보호구역'으로 지정된 점으로 미루어 보아 주변에 학교나 교육 시설이 있을 가능성이 있습니다.

5.3. 기타 주변 정보

양림동은 광주의 근대 역사와 문화를 느낄 수 있는 지역으로, 펭귄마을, 양림숲 등 관광 명소가 많아 문화 예술적 가치가 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 등기부상 "지상권"이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있습니다. 해당 지상권의 존재 여부 및 구체적인 내용, 인수 조건 등을 철저히 확인해야 합니다.

6.2. 물건 자체 관련 리스크

* 건축 연도가 1972년으로 노후화되었을 가능성이 있습니다. 주택의 구조적 안전성, 단열, 설비 상태 등에 대한 전문가의 정밀 진단이 필요합니다.

* 건물의 지붕 마감재가 공부상과 현황이 상이하여 향후 건축물대장 관련 정리가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 건물(창고, 변소)이 존재하며, 이 또한 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

6.3. 지역/환경 관련 리스크

* '역사문화환경보존지역'으로 지정되어 있어 건축 행위에 대한 규제가 엄격할 수 있으며, 이는 향후 증축, 개축, 신축 등에 제한을 줄 수 있습니다.

* 2m 내외의 좁은 도로에 접해 있어 차량 통행 및 대형 차량 접근에 다소 불편이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 양림동의 역사문화적 가치가 높은 지역에 위치한 단독주택입니다. 토지 112.00㎡, 주건축물 61.71㎡ 및 제시외 건물 23.04㎡를 포함하는 일괄 매각 대상입니다. 1972년에 건축되어 노후화되었으나, 역사문화환경보존지역이라는 특성과 주변 단독주택 및 아파트 단지의 혼재는 지역의 잠재적 가치를 시사합니다. 등기부상 특별히 인수해야 할 부담스러운 권리는 없어 보이나, 지상권의 존재 여부는 반드시 확인이 필요합니다. 다만, 건축 규제가 엄격할 수 있다는 점과 좁은 도로 접근성은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 광주 대표적인 문화 예술 및 관광 명소인 양림동에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지 면적이 112.00㎡로, 단독주택으로서의 활용 및 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 185,229,110원입니다. 주변 유사 단독주택의 시세는 지역별 편차가 크며, 양림동 내 단독주택의 최근 실거래가 정보가 제한적입니다. 제공된 JSON 정보는 2000년대 건축된 연립/다세대 주택의 시세로, 본건(1972년 건축 단독주택)과는 직접 비교가 어렵습니다.

단독주택의 경우, 건축 연도, 건물 상태, 대지 면적, 입지 조건, 주변 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 시세가 형성됩니다. 양림동의 역사문화환경보존지역이라는 특성과 함께, 노후화된 건축물의 상태, 2m 도로 접면 등의 요소를 감안해야 합니다.

현재 파악된 정보를 바탕으로 일반적인 단독주택의 감정가 대비 낙찰가율, 유사 지역의 시세 등을 고려할 때, 대략적인 시세 범위는 1억 5천만원 ~ 2억 2천만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 건물 상태 정밀 진단, 상세 시세 조사, 권리관계 재확인(특히 지상권) 등을 통해 보다 면밀히 산정한 후 결정하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 주변 시세를 충분히 조사한 후 감정가를 상회하지 않는 선에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.