나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34719 [1] 광주광역시 북구 신안동 134-7 제14층 제1420호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.02.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 중흥동 소재 "광주역" 남서측에 위치하며 주위는 상가 및 점포 등으로 구성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(1-가)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층 ~ 지상 14 층 건물 내, 제14층 제1420호 로서 외벽: 타일 등 마감. 내벽: 벽지 및 인테리어 등 마감. 창호: 하이새시창호 등 임.

이용상태

기호(1-가)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에, 남서측으로 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구) <토지구획정리사업법>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 광주지방법원 2025타경34719 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신안동 134-7 제14층 제1420호

용도: 오피스텔

감정가: 31,000,000원

토지면적: 8.04㎡ (약 2.43평)

건물면적: 30.00㎡ (약 9.08평) (분양면적 또는 공급면적)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임

건축물 사용승인일: 1998년 9월

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 위치: 광주광역시 북구 신안동 소재, "광주역" 남서측 약 600m 지점 (도보 약 10분 거리)에 위치.

* 주위환경: 상가 및 점포, 주거시설 등이 혼재된 지역.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 광주역 인근으로 대중교통 이용이 편리함. 남동측 폭 8미터, 남서측 폭 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가로구역별 최고높이 제한지역, 토지구획정리사업지구, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역.

2.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7, 전세권설정, 임윤신, 2009년 10월 23일 접수.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (지상권 등 인수하는 권리 없음)

* 총 채권액: 955,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 11월 04일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2026년 02월 05일

* 대항력: 없음

* 비고: 현재 임차인으로 등재되어 있으나 대항력은 없음. 임차인 임 은 과거 전세권 설정자(말소기준권리)이기도 함.

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인 보증금 인수 없음)

2.3. 상권분석

* 주변 상권: 광주역 인근으로 상가 및 점포가 밀집되어 있어 유동인구가 있는 편.

* 오피스텔 시장: 제공된 JSON 데이터에 따르면 2025년 2월 기준, 인근 제일오피스텔에서 전용면적 약 21.7㎡ ~ 21.76㎡(약 6.56~6.58평)의 오피스텔이 1,700만원 ~ 2,000만원에 거래된 이력이 있음. 본건은 14층으로, 해당 거래는 10~11층에서 이루어졌음.

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 2025년 2월 기준이므로, 현재(2026년 8월) 시세와는 차이가 있을 수 있음. 건물 연식이 1998년으로 노후된 점을 감안해야 함.

2.4. 생활정보

* 교통: 광주역이 도보 거리이며, 차량 진출입이 용이한 편.

* 편의시설: 상가 및 점포가 밀집된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 시설: 광주역 주변으로 주거 및 상업시설 혼재.

2.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1998년 준공된 건물로, 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성 존재.

* 시세 변동성: 2025년 2월 거래가 대비 감정가(3,100만원)가 높게 형성되어 있으며, 현재 시세 재확인 필요.

* 총 채권액: 9억 5천 5백만원으로 매우 높아, 경매 취하 가능성 또는 낙찰 후 채권자와의 관계 등 추가 확인 필요.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶인 물건이 다수 존재하여 경매 진행에 영향을 줄 수 있음.

* 임대 관계 미상: 현재 공실 또는 임대 중인지, 임대 관계는 명확하지 않음.

2.6. 종합 의견

광주역 역세권에 위치한 오피스텔 물건으로, 상업지역 내에 입지하여 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 그러나 1998년 준공으로 인한 건물 노후화, 감정가와 과거 실거래가 간의 차이, 높은 총 채권액 등이 주요 고려사항입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 현재 시세에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

2.7. 투자 포인트

* 광주역 인근 지역 개발 및 역세권 가치 상승 잠재력.

* 소형 면적(약 9평)으로 소액 투자 가능.

* 정확한 현재 시세 파악을 통한 저평가 매수 기회 모색.

2.8. 예상 입찰가

* 감정가: 31,000,000원

* 최근 매매 사례 (2025년 2월, JSON 데이터 기준): 17,000,000원 ~ 20,000,000원

* 전용면적: 약 6.56~6.58평 (21.7~21.76㎡)

* 본 물건은 14층 오피스텔이며, 제공된 JSON 데이터는 2025년 2월 기준이므로 시점 차이가 있습니다. 현재 시점(2026년 8월)에서의 정확한 시세 확인이 매우 중요합니다.

* 건물 노후도 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 저가 낙찰을 목표로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 이러한 점들을 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 20,000,000원 ~ 25,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 이는 인수해야 할 보증금이 없는 것을 전제로 하며, 최종 입찰가는 현장 조사 및 최신 시세 분석 후에 결정해야 합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 조사된 바로는 해당 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.