나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30380 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써치 · 평가일 2026.02.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광산구 송정동 소재 광주지하철 송정공원역 남측 인근에 위치하고, 주위는 주상지대로서 주거환경 무난합니다.

교통상황

간선도로 접근성, 대중교통 등 도로교통 사정 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 공동주택 내 11층 1101호 단위세대(아파트)로서, 1동의 건물외벽 하단부는 석재 붙임, 상단은 콘크리트 벽체위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 등 마감, 창호는 PVC 샷시임.

이용상태

아파트이고, 내부 구조는 별첨 건축물현황도 참고 바랍니다.

설비내역

급,배수설비, 난방설비, 급탕설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비 등 구비하였습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 부정형 평지이고, 주용도는 공동주택(오피스텔 4개호, 아파트 40개호) 용지입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지는 소로에 접하고 출입도로 상태 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2022-11-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법, 중점경관관리구역(2023-07-20),전통상업보존구역(유통산업발전법) 이상은 토지이용계획확인서에 의합니다.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2026타경30380 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1, 송정크레지움센트럴 11층1101호

용도: 아파트

건물 개요: 12층 건물 중 11층에 위치

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보 물건

2.2. 면적 정보

토지면적: 27.12㎡ (약 8.2평)

건물면적: 73.95㎡ (약 22.4평, 전용면적 추정)

총 건물면적(분양면적): 제공 정보 없음

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조

외벽 마감: 석재 붙임, 콘크리트 벽체 위 페인팅

내벽 마감: 벽지 및 일부 타일

창호: PVC 샷시

주요 설비: 급,배수, 난방, 급탕, 위생, 승강기 등

2.4. 감정가

감정가: 206,000,000원

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

전라남도 광산구 송정동 소재, 광주 지하철 송정공원역 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주상지대로서 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

3.2. 교통 상황

광주 지하철 송정공원역을 이용할 수 있으며, 간선도로 접근성 및 대중교통 이용이 편리하여 도로교통 사정이 양호합니다.

대지권의 목적인 토지는 소로에 접하고 있어 출입 도로 상태 또한 양호합니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 내역

본 물건의 말소기준권리는 2018년 5월 29일 접수된 우리은행의 근저당권(102,000,000원)입니다.

이하 갑3(주택도시보증공사 강제경매), 을2(김명희 주택임차권), 갑4(국민건강보험공단 압류), 갑5(북광주세무서장 압류) 등의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 280,000,000원입니다.

4.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-07-06

확정일자: 2020-06-22

배당신고일자: 2024-06-17

대항력: 없음

권리분석 결과, 본 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권분석

5.1. 지역 분석

본 물건은 일반상업지역 내에 위치하나, 공동주택(아파트 40개호, 오피스텔 4개호) 용지로 사용되고 있어 주거 기능이 주를 이룹니다.

주변은 주상지대로서 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 인접 도로 및 토지 이용 계획

대지권의 목적인 토지는 폭 8~10m의 소로2류에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 교육환경 보호에 관한 법률상 상대/절대보호구역, 비행안전제5구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설

* 광주 지하철 송정공원역이 도보 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 송정매일시장 등 전통시장과 다수의 소매점, 편의점, 금융기관이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주상지대로서 외식 및 쇼핑 시설 이용도 용이합니다.

6.2. 교육시설

* 광주송정초등학교가 단지에서 도보 5분 거리에 위치하며, 광주송정중학교와 송정고등학교도 반경 1km 내에 있어 자녀들의 교육 환경이 우수합니다.

* 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설 주변 환경이 잘 보존되고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리상 리스크

* 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 상황이나 결과에 따라 본 물건의 매각 진행에 변동이 있을 수 있습니다.

* 임차인이 대항력은 없으나, 배당 과정이나 명도 시 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

7.2. 기타 리스크

* 토지이용계획상 비행안전제5구역, 가축사육제한구역 등 각종 도시계획 및 법적 규제 사항이 존재하므로, 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 유해 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 북측에 소규모 공업단지가 일부 있으나 주거 지역과는 충분한 이격 거리를 두고 있어 직접적인 영향은 미미할 것으로 보입니다.

8. 종합 의견

본 물건은 광주 지하철 역세권에 위치하며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 물건입니다. 아파트로서의 주거 기능과 함께 주변 상업시설 이용이 용이한 입지입니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항이 있으나, 전반적인 주거 환경 및 입지 조건이 양호하여 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* 광주 지하철 송정공원역 초역세권 입지로 교통 편리성 극대화.

* 인수 부담 없는 권리 분석으로 명확하고 안전한 투자 가능.

* 지역 내 주거 및 상업 인프라가 잘 갖추어져 있어 생활 만족도 높음.

* 전용면적 약 22.4평으로 1~2인 가구 또는 신혼부부 등에게 적합한 규모.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 206,000,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다. 최신 시장 동향 및 유사 물건 거래 사례, 본 물건의 장점 등을 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가로 190,000,000원 수준을 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 92% 수준으로, 물건의 가치를 충분히 반영한 공격적인 입찰 전략이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.