나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30277 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 103동 17층1701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 북구 용봉동 소재 '광주비엔닐레' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지,근린생활시설,단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 아파트내 제17층 제1701호로서, 외벽: 몰탈위페인팅마감 등, 내벽: 벽지마감, 타일마감, 창호; 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수설비,위생설비,승강기,난방설비,소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형, 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접하며, 단지내 진입도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(2014-07-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상이나, 등기사항전부증명서상 2024년 09월 03일 광주지방법원의 임차권등기명령 (2024카임5605,임차보증금 금160,800,000원) 있는바 경매진행 및 입찰시 유의하시 기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30277 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 103동 17층1701호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 34.33㎡ (약 10.38평)

건물면적: 56.94㎡ (약 17.22평) - 전용면적 기준

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가

감정가: 270,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 '광주비엔날레' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 해당 용도에 따른 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북측 및 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 각각 접하고 있으며, 단지 내 진입도로가 개설되어 있습니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 17층 아파트 중 17층 1701호입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 이루어져 있습니다. 일반적인 급배수, 위생, 승강기, 난방, 소화전, 화재 탐지 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지 이용 현황

토지의 형상은 부정형이며, 아파트 건부지로 이용되고 있습니다.

2.5. 지역 지구 및 도로

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 전통상업보존구역(유통산업발전법)에 해당합니다.

2.6. 주변 시설 및 혐오시설 유무

본건 소재지인 광주광역시 북구 용봉동은 전남대학교 광주캠퍼스가 넓게 자리 잡고 있어 지역의 중심적 역할을 하고 있습니다. 주변에는 아파트 단지와 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

교육 시설로는 용주초등학교, 태봉초등학교가 있으며, 중학교로는 광주경신중학교, 전남대학교사범대학부설중학교 등이 인근에 위치합니다.

교통으로는 다양한 버스 노선(일곡38, 160, 문흥18 등)이 운행되어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

검색 결과, 광주 북구 용봉동 일대에서 특정 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 찾기 어렵습니다. 다만, 광주시 차원에서 쓰레기 자원회수(소각) 시설 건립을 추진하고 있으며, 북구 내에서도 후보지 공모가 있었던 사례가 있습니다. 현재 해당 지역에 직접적인 혐오시설이 운영 중이거나 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2016년 6월 3일에 접수된 우리은행의 근저당권(을1)으로, 금액은 64,080,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본 건에는 임차인 이진호 씨가 있으며, 보증금 160,800,000원, 차임 0원, 전입 및 확정일자는 2020년 3월 10일입니다. 배당신고일자는 2024년 9월 5일입니다.

다만, 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 또한, 등기부등본상 을2로 등기된 주택임차권(이진호, 160,800,000원)은 말소 예정 권리입니다. 기타참고사항에 기재된 공동담보 관련 임차권등기명령(2024카임5605) 또한 경매 진행으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 등기부 요약 및 채권 총액

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권보존(갑1) 후 우리은행 근저당(을1)이 설정되었고, 이후 주택임차권(을2)이 등기되었으나 모두 말소 대상입니다. 현재 진행 중인 강제경매(갑2)는 주택도시보증공사의 채권(160,300,000원)에 기인합니다.

등기부채권 총액은 약 224,880,000원 (우리은행 근저당 64,080,000원 + 주택도시보증공사 강제경매 160,300,000원)으로 파악됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 존재하지 않는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 현황

본건은 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, 주변으로는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 전남대학교 인근 지역으로 상대적으로 풍부한 상업 시설 및 유동인구를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본건 인근에는 태봉초등학교, 용주초등학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다. 중학교로는 광주경신중학교, 금호중앙중학교 등이 인근에 있어 교육 환경이 비교적 우수합니다.

5.2. 의료 시설

별도의 검색 결과에서 특정 의료 시설에 대한 상세 정보는 확인되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 특성상 주변 반경 내 기본적인 의료 시설(병원, 의원 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타 편의 시설

왕복 2차선 도로에 인접하여 차량 접근성이 좋으며, 단지 내 진입도로가 있어 편리합니다. 또한, 북구청이 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 관련 리스크

본건의 임차인은 대항력이 없으며, 등기부상 권리들도 대부분 말소 예정이므로 권리 관계상 특별한 인수 사항은 없을 것으로 보입니다. 그러나 모든 경매 물건과 마찬가지로, 예상치 못한 법적 문제나 추가적인 권리 관계가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 물건 자체 관련 리스크

제시외 면적이 없는 것으로 보아 건물에 대한 별도의 불법 증축이나 무단 점유 등은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건으로 묶여 있는 경우, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황 등에 따라 복잡성이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 건물 및 토지 면적이 적절하며, 감정가가 2억 7천만원으로 책정되어 있습니다. 권리 분석 결과, 인수해야 할 부담스러운 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 부분입니다. 주변에 전남대학교가 있어 배후 수요가 탄탄하며, 교육 및 생활 편의 시설 접근성도 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 북구라는 지역적 이점과 용봉동의 주거 편의성을 갖춘 아파트입니다.

* 말소되는 권리가 다수 존재하여, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 전남대학교 인근 지역으로, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 270,000,000원에서 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정됩니다. 본 건의 경우, 인수 보증금이 0원이므로, 최소 입찰가 산정의 기준은 270,000,000원입니다.

하지만 실제 입찰 시에는 본건의 현 시세, 투자 목적(실거주 또는 임대 수익), 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다. 일반적인 경매 투자에서는 감정가보다 낮은 가격에 낙찰받아 수익을 확보하는 전략을 구사합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.