나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30413 [1] 광주광역시 동구 용산동 147-1 호반아파트 6층714호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 용산동 소재 "용산초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주택, 중소규모 점포 등이 혼재한 주거지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상15층 건물내 6층 714호(복도식, 북서향)로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감 내벽 : 벽지 및 벽타일 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북서측으로 왕복 4차선, 북동측으로 노폭 약 8m, 남측으로 노폭 약 15m 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(용산 도시개발사업 개발계획(변경), 실시계획(변경)인가 및 지형도면 고시)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(2013-09-03)(애플B유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-07-23)(용산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사랑나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-09-03)(애플B유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(사랑나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

지분매각, 특별매각조건 있음(공유자우선매수권 1회로 제한).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2026타경30413 (1)

1.2. 소재지

광주광역시 동구 용산동 147-1, 호반아파트 6층 714호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

133,000,000원

1.5. 면적 정보

* 토지면적: 22.20㎡ (약 6.71평)

* 건물면적(전용면적): 59.04㎡ (약 17.86평)

* 토지지분: 3.17238㎡

* 건물지분: 8.436816㎡

1.6. 매각 대상 및 경매 구분

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

1.7. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 대항력있는 임차인 존재

* 주의사항: 지분매각, 특별매각조건 있음 (공유자우선매수권 1회로 제한)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 용산동에 위치하며, "용산초등학교" 남측 인근으로 아파트 단지, 주택, 중소규모 점포 등이 혼재한 주거지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 등 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건 단지는 북서측 왕복 4차선 도로, 북동측 노폭 약 8m, 남측 노폭 약 15m의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 26일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 전입일자를 통해 대항력을 갖춘 것으로 판단됩니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 법적 해석에 따라 인수될 가능성이 있으므로 이에 대한 면밀한 검토와 주의가 필요합니다.

3.3. 등기부 현황

* 1997년 12월 27일: 소유권 이전 (박홍래)

* 2025년 12월 29일: 소유권 이전 (박봉환 외 6명, 상속)

* 2026년 2월 6일: 4번 박봉환 지분강제경매 (주식회사동부에셋자산관리대부, 9,139,769원) - 말소기준권리

3.4. 인수될 권리 및 총 채권액

* 인수 보증금 합계: 0원

* 광주지방법원의 강제경매개시결정 등기부채권 총액: 0원 (말소기준권리인 9,139,769원과 별개로, 경매개시결정 자체의 채권 총액은 0원으로 기재됨)

4. 상권분석

4.1. 주위환경 및 토지이용계획

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로서, 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류, 중로1류, 중로2류 도로에 접해 있으며, 유치원 및 초등학교 주변 보호구역으로 지정되어 있습니다.

4.2. 개발 관련 계획

본건은 용산 도시개발사업 구역 내에 위치하며, 인근 도로망이 잘 갖추어져 있어 향후 지역 개발에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 개요

* 아파트명: 호반아파트 (호반3차아파트)

* 주소: 광주광역시 동구 용산동 147-1

* 건축년도: 1991년 10월 26일 사용승인

* 총 세대수: 190세대 (총괄표제부 기준 198세대)

* 최고층: 15층

* 단지 내 시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

5.2. 주변 편의시설

본건은 용산초등학교 인근에 위치하며, 주거지대로서 일상생활에 필요한 기본적인 상업시설 및 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 공동주택 및 학교, 상가 등이 밀집한 지역으로 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련 리스크

본건은 아파트 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 건물 및 토지에 대한 소유권 행사에 제약이 따르며, 다른 공유자와의 협의나 분쟁 발생 가능성이 존재합니다. 이는 향후 매도 시에도 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

동일 지분 소유자는 낙찰기일에 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 본건의 경우, 1회로 제한되어 있으나, 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 입찰 무효가 될 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인(박 )이 존재하며, 비록 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 법적 해석 및 추가 확인이 필요합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본건은 광주광역시 동구의 주거 밀집 지역에 위치한 아파트 지분 매물입니다. 1991년 준공된 비교적 오래된 아파트이지만, 용산초등학교 인근에 위치하여 학군 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 그러나 지분매각, 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인 존재 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다.

7.2. 장점

* 광주 동구의 주요 주거 지역에 위치

* 초등학교 인근으로 교육 환경 양호

* 차량 및 대중교통 접근성 우수

7.3. 단점

* 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약 및 분쟁 가능성

* 공유자 우선매수권 행사 위험

* 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 0원이나 주의 필요)

* 아파트 노후화 (1991년 준공)

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 투자 매력

최근 실거래가(59.96㎡ 기준 8,600만원~9,500만원)와 비교했을 때, 감정가(133,000,000원)는 다소 높게 책정되어 있으나, 본건은 지분 매각으로 실제 거래 시에는 시세 대비 상당한 할인율이 적용될 수 있습니다. 다만, 지분 매각의 특수성을 감안하여 신중한 판단이 요구됩니다.

8.2. 향후 가치 상승 가능성

지역 개발 계획 및 재건축/리모델링 가능성 등을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 그러나 지분 소유자 간의 협의가 원활하게 이루어질 경우에 한정됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건과 유사한 면적(약 59.96㎡)의 아파트 실거래가는 2025년 10월 8,600만원, 2026년 4월 8,900만원, 2026년 5월 9,500만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 133,000,000원으로, 이는 최근 실거래가 상단에 비해 높은 편입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 아파트의 약 14.3% 지분 매각이며, 지분 매각의 특성상 전체 가치 대비 할인율이 적용됩니다. 또한, 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인 존재 등 추가적인 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 거래 사례를 기준으로 환산한 지분 가치는 약 1,200만원 ~ 1,300만원 수준으로 추정되나, 지분 매각의 제약 및 위험성을 고려할 때, 다음과 같은 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 700만원 ~ 1,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.