나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30264 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 5층505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2026.02.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 "광주비엔날레" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 제5층 제505호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

'아파트'로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 15미터, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2014-07-16)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30264 (1)

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475, 용봉동 도나우270 101동 5층505호

용도: 아파트

감정가: 255,000,000원

토지 지분 면적: 34.33㎡ (약 10.39평)

건물 전용 면적: 56.94㎡ (약 17.23평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 강제경매 신청자)

특이사항: 공동담보 물건

1.2. 건물 기본 정보

건물명: 용봉동 도나우270

동: 101동

층: 5층 (총 15층 건물 중)

호수: 505호

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용 승인일: 2016년 05월 27일

건물 총 면적: 6427.91㎡ (101동 기준)

건물 대지 면적: 8114.2㎡ (전체 단지 기준)

세대수: 101동 기준 84세대 (전체 단지 40세대라는 정보와 상이하나, 건축물대장상 101동 84세대 기재)

주차: 지상 주차 274대 (전체 단지 기준, 지하 주차 0대)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 "광주비엔날레" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 복합지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

부정형의 평지 아파트 부지입니다.

인접 도로: 남측 약 15m, 동측 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 제2종일반주거지역

* 소로2류 (폭 8m~10m)

* 중로2류 (폭 15m~20m)

* 전통상업보존구역 (유통산업발전법)

3. 권리분석

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3.1. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 160,800,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2016년 07월 12일

배당신고일자: 2024년 09월 13일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (등기부상 권리내역 확인 필요)

보증금: 160,670,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2016년 07월 12일

배당신고일자: 2024년 09월 13일

대항력: 없음

비고: 본 건은 채권자(주택도시보증공사)에 의한 강제경매로 진행 중이며, 해당 임차인으로 기재된 주택도시보증공사의 권리는 대항력이 없어 인수되지 않습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 경매 절차의 말소기준권리는 2016년 06월 03일에 접수된 우리은행의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리인 박숙희의 주택임차권(을2) 및 주택도시보증공사의 강제경매(갑2)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 인수 보증금

인수되는 임차인의 보증금은 없습니다. (합계: 0원)

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

인근에 광주비엔날레가 소재하며, 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 근린생활시설(마트, 편의점, 식당 등)은 잘 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

더불어 차량 접근이 용이하고 대중교통이 편리하여, 인근 상업 지구 이용 또한 원활할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

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5.1. 주거 편의 시설

* 주변 교통: 인근 버스 승강장을 통해 시내버스 이용 가능, 차량 진출입 용이.

* 교육 시설: 주변에 용봉초등학교, 금성중학교, 광주예술고등학교 등이 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다. (구체적 통학 거리 확인 필요)

* 편의 시설: 주변 근린생활시설 이용 가능. (대형마트, 병원 등은 인근 시내 중심가 이용 예상)

* 주변 환경: 광주비엔날레가 가까워 문화시설 이용이 편리할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설 확인

주변 지역은 주거 및 상업시설이 혼합된 지역으로, 현재까지 확인된 혐오시설(산업단지, 쓰레기 처리장 등)은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 설정된 물건으로, 동일 채무에 대해 본건 외 다른 부동산이 함께 담보로 제공되었을 가능성이 있습니다. 이는 추후 채권 회수 과정이나 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 건물 내/외부 상태

건물 구조는 철근콘크리트이나, 내부 상태, 하자 유무, 수리 필요성 등은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다. (최근 전월세 거래 정보상 160,800,000원의 보증금에 월세 0원으로 계약된 이력이 있어, 특수한 사정이나 임대차 관계가 있을 수 있습니다. 대항력은 없습니다.)

6.3. 건축물대장과 아파트 정보 간의 불일치

건축물대장상 해당 동(101동)의 최고층은 15층이며 세대수는 84세대이나, 제공된 '아파트 정보'에는 최고층 11층, 세대수 40세대라는 정보가 있어 혼재합니다. 이는 추후 확인이 필요하며, 본 보고서는 건축물대장 정보를 우선적으로 반영하였습니다.

7. 종합 의견

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본건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 아파트 물건으로, 강제 경매로 진행 중입니다. 감정가는 2억 5천 5백만원이며, 전용면적 56.94㎡ (약 17.23평)에 토지 지분 34.33㎡ (약 10.39평)을 소유하게 됩니다.

임차인 박숙희 씨의 보증금 1억 6천 80만원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 확인이 필요하나, 현재까지 정보로는 경매 절차에 큰 영향을 줄 만한 직접적인 위험은 없어 보입니다.

주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하며 교통 또한 편리하여 주거 환경은 무난한 편입니다.

8. 투자 포인트

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* 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸: 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 무보증금 인수: 임차인의 보증금을 인수할 부담이 전혀 없어 투자금액을 정확히 산출할 수 있습니다.

* 적절한 면적: 56.94㎡(약 17.23평)는 1~2인 가구에 적합한 전용면적으로 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 입지 조건: 광주비엔날레 인근의 주거 및 상업 복합지대로, 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 255,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 아파트 매매 시세는 2억 4천만원에서 2억 7천만원 사이로 추정됩니다. (별도 시세 조사 필요)

총 채권액은 약 2억 2천 4백만원 수준이며, 인수되는 보증금이 없어 안전한 입찰이 가능합니다.

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 240,000,000원 ~ 255,000,000원 범위로 예상됩니다.

투자 목적, 주변 시세 변동, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

추천 입찰가: 245,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.