나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30383 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오늘감정 · 평가일 2026.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "광주송정공원역" 남측 인근에 위치하며, 부근은 소규모 공동주택, 업무시설(오피스텔 등)과 각종 근린생활시설 등으로 형성된 상업지역내 주거 및 상가 혼용지대임.

교통상황

인근에 버스승강장, 지하철역 등이 소재하여 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층건내 5층 501호(사용승인일:2018.05.21)로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등, 내벽: 벽지, 타일 등 마감, 창호: 새시이중창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택부지임.

인접 도로상태등

북측으로 소로한면의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대여부는 미상이나, 인근 주민의 탐문 및 외관 등에 의하면 현재 공가인 것으로 구두 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30383 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 731-1 (신주소: 광주광역시 광산구 광산로89번길 27-7) 송정크레지움센트럴 5층 501호

용도: 아파트 (공동주택)

감정가: 204,000,000원

토지 면적: 27.12㎡ (약 8.20평)

건물 면적: 73.95㎡ (약 22.37평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 확인)

사용승인일: 2018년 5월 21일

건물 구조: 철근콘크리트구조 12층 건물 내 5층 501호

현황: 현재 공가로 조사됨.

1.1. 입지조건

위치: 광주광역시 광산구 송정동 "광주송정공원역" 남측 인근에 위치.

주위환경: 소규모 공동주택, 업무시설(오피스텔 등), 각종 근린생활시설이 혼재된 상업지역 내 주거 및 상가 혼용지대.

교통: 인근에 버스승강장 및 지하철역(광주송정공원역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 북측으로 소로한면에 접하여 차량 접근 용이.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 우리은행 근저당 (2018년 5월 29일 접수, 102,000,000원)

매각으로 소멸되는 권리:

* 우리은행 근저당 (말소기준권리)

* 현 (주택임차권, 2018년 10월 16일 전입/확정, 178,000,000원). 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금의 전부 또는 일부를 배당받지 못할 수 있습니다.

* 주택도시보증공사 (강제경매, 2026년 2월 4일 접수)

* 국민건강보험공단 (압류, 2026년 4월 7일 접수)

인수되는 권리: 없습니다.

등기부채권 총액: 약 280,000,000원

임차인 현황:

* 현 (보증금 178,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2018년 10월 16일). 대항력 없음. 배당신고일자 2024년 6월 17일.

1.3. 상권분석

지역특성: 상업지역 내 주거 및 상가 혼용지대로, 다양한 근린생활시설 이용이 가능.

역세권: 광주송정공원역 인근으로 역세권의 이점을 가짐.

수요: 주변 주거단지와 상업시설 종사자 및 유동인구를 배후 수요로 확보할 수 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 인근에 소규모 상가 및 근린생활시설이 다수 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

교통시설: 광주송정공원역(지하철) 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 시내외 이동이 용이함.

공공시설: 주변 공원 및 관공서 접근성 확인 필요.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 규제: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 높이 제한 구역, 각종 보호구역, 비행안전구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재함. 이는 향후 재건축 또는 증축 시 제약 요인이 될 수 있음.

임차인 리스크: 임차인 현 은 대항력이 없으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 명도 저항이 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (총 채권액 280,000,000원 대비 감정가 204,000,000원으로, 임차인 보증금 전액 배당 가능성은 낮음).

혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 물건지 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않으나, 상세 현장 조사 및 지도 검색을 통한 추가 확인이 권장됨.

공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 진행 상황에 따라 경매 절차에 영향을 받을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주송정공원역 인근 상업지역에 위치한 비교적 신축 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편임.

하지만 다수의 토지 이용 규제와 임차인 관련 잠재적 리스크를 고려해야 함.

건축물 준공일(2018년)이 비교적 최근이며, 건물 자체의 물리적 상태는 양호할 것으로 예상되나, 공가로 조사되어 정확한 내부 상태는 현장 확인이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 광주송정공원역을 이용한 편리한 교통망 확보.

안정적인 주거 수요: 상업지역 내 위치하지만 공동주택으로 분류되어 안정적인 주거 수요 기대.

최신 건축 연도: 2018년 준공으로 비교적 신축 건물.

저평가 가능성: 감정가 대비 높은 채권 총액으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우 시세 대비 저렴하게 취득할 기회.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

고려사항:

* 감정가: 204,000,000원

* 등기부채권 총액: 약 280,000,000원

* 채권 총액이 감정가를 초과하므로, 임차인 보증금 전액 배당은 어려울 것으로 예상됨.

* 본 물건의 실제 시세 및 유사 물건 낙찰가 추이를 면밀히 분석할 필요가 있음.

* 임차인의 배당 신고가 이루어졌으나, 대항력이 없는 임차인이므로 명도 관련 이슈가 발생할 수 있다는 점을 감안해야 함.

추정 입찰가: 180,000,000원 ~ 195,000,000원

본 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 입찰 참여자 수 등에 따라 달라질 수 있으며, 최종 결정은 신중한 검토 후 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.