나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30381 [1] 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스감정 · 평가일 2026.02.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 '송정크레지움센트럴아파트' 내에 위치하며, 주위는 학교, 다가구주택, 단독주택 등의 주거지대임.

교통상황

본건 북측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 중 4층 401호(북동향)로서, 외벽 : 시멘몰탈페인트 등 마감. 내벽 : 벽지, 타일 등 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급수설비, 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 진출입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 광주지방법원에서 진행하는 2026타경30381 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

주소는 광주광역시 광산구 송정동 731-1번지, 송정크레지움센트럴 4층 401호이며, 아파트로 이용 중입니다.

감정평가액은 202,000,000원입니다.

토지 지분 면적은 27.12㎡ (약 8.20평)이며, 건물 전용 면적은 73.95㎡ (약 22.37평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 주택도시보증공사이며, 공동담보로 진행되는 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 송정크레지움센트럴 아파트 단지 내에 소재합니다.

주변으로는 학교, 다가구주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지대입니다.

북측 인근에 주요 간선도로가 통과하여 차량 접근성이 양호하며, 대체로 무난한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

아파트 단지 북측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획상 본건은 일반상업지역에 속해 있으며, 이는 일반적인 아파트 단지의 주거지역과는 다른 점이므로 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 5월 29일 접수된 우리은행의 근저당 (102,000,000원)입니다.

등기부등본 상 소유권 보존 등기 이후 다수의 권리 변동이 있었으나, 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차인 장영숙 씨가 존재하나, 전입일자(2022.06.28) 및 확정일자(2022.05.18)가 말소기준권리보다 늦으며, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 배당신고일자(2024.07.01)를 기준으로 보증금 178,000,000원에 대한 배당을 받을 것으로 예상됩니다.

기타 강제경매 및 압류 등기들은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 280,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 아파트 주거 용도의 건물로, 주변 주거 밀집 지역 및 학교와 인접하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 있을 것으로 예상됩니다.

일반상업지역에 위치하고 있어 향후 주변 개발 계획이나 용도 변경 가능성 등을 지켜볼 필요가 있습니다.

다만, 현재는 주로 주거 기능 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주거용 아파트로, 위생 및 급수 설비, 난방 설비, 소화전 설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로 12층 건물 중 4층에 위치하며, 북동향입니다.

주변에 학교가 있어 교육 환경은 양호한 편으로 판단됩니다.

교통은 북측 인근 간선도로를 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

일반상업지역 내 아파트: 본건은 아파트임에도 불구하고 일반상업지역에 위치하고 있어, 향후 용도 변경이나 개발에 따른 규제 변화 가능성을 검토해야 합니다.

공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있어, 본 사건 외 다른 경매 절차가 진행될 경우 물건의 가치나 진행 상황에 영향을 줄 수 있습니다.

임차인 정보: 임차인 장영숙 씨는 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없으나, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 송정크레지움센트럴 아파트 401호입니다.

내외관 상태는 감정평가서 상 특이사항 없이 주거용으로 이용 중이며, 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다.

권리분석상 모든 등기사항은 매각으로 소멸되며, 인수할 권리 및 보증금은 없습니다.

일반상업지역에 위치한 점이 특이사항으로, 이는 향후 개발 가능성과 규제 변화에 대한 검토가 필요한 부분입니다.

주변 시세 및 투자 목적에 따라 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 권리 관계에 대한 부담이 적습니다.

실수요자 접근 용이: 아파트로서 기본적인 주거 기능이 충족되며, 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능하다면 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

잠재적 개발 가능성: 일반상업지역에 위치하여 향후 상업 시설 개발 등 지역 발전 계획에 따른 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 202,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

다만, 예상 입찰가는 현재 부동산 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 물건의 실제 상태, 향후 시세 변동 가능성 등을 면밀히 조사한 후 결정해야 합니다.

특히, 일반상업지역이라는 특수성을 고려하여 낙찰 후 발생할 수 있는 이슈까지 감안한 전략적인 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사 및 현장 방문을 통한 정밀 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.