나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30276 [1] 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 103동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2026.02.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치하는 광주비엔날레 북동측 인근에 소재하며, 본건 주변은 아파트지대, 기존주택지대 등이 혼재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 중 제13층 제1302호(계단식,남향)로서, 외벽:몰탈페인팅 등, 내벽:벽지 등 마감, 창호:샤시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비,난방설비,승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 아파트 부지임.

인접 도로상태등

중로한면임.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30276 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건내역

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 103동 13층1302호

용도: 아파트

토지면적: 34.33㎡ (약 10.39평)

토지지분: 34.3313㎡ (약 10.39평)

건물면적: 56.94㎡ (약 17.23평)

건물지분: 56.9432㎡ (약 17.23평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

1.3. 감정평가액

감정가: 270,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치하며, 광주비엔날레 북동측 인근에 소재합니다. 주변은 아파트지대와 기존 주택지대가 혼재되어 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 교통상황은 보통입니다.

2.3. 도로

본건 토지는 중로에 한 면이 접해 있습니다.

2.4. 건물구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 17층 건물 중 제13층 제1302호(계단식, 남향)입니다. 외벽은 몰탈 페인팅, 내벽은 벽지 등으로 마감되었으며, 창호는 샤시 창호입니다. 일반적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권

주식회사심산건설이 2016년 06월 03일 소유권 보존 등기를 하였습니다.

3.2. 담보권

우리은행의 근저당이 2016년 06월 03일 64,080,000원으로 설정되어 있습니다.

3.3. 임차권

임차인 이요나 씨가 2020년 03월 18일 전입, 2020년 02월 10일 확정일자를 받았으며, 보증금은 160,800,000원입니다. 해당 임차인은 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사 명의로 160,440,000원의 강제경매가 신청되어 있습니다.

3.4. 경매신청권리

주택도시보증공사가 2026년 02월 05일 160,440,000원을 청구하여 강제경매를 신청하였습니다.

3.5. 인수 및 소멸 권리

등기부상 을구의 근저당 및 주택임차권, 갑구의 강제경매는 매각으로 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않으나, 지상권 등 특이사항은 명시되지 않았습니다.

3.6. 총 채권액

등기부채권 총액은 약 224,880,000원 (근저당 64,080,000원 + 강제경매 청구금액 160,440,000원) 입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 광주광역시 북구의 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 광주비엔날레가 있어 문화적 접근성이 있습니다. 주변은 아파트 단지와 기존 주택가가 혼재된 형태입니다.

4.2. 주변 상업시설

제공된 정보만으로는 주변 상업시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다. 다만, 주거 지역임을 감안할 때 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 용봉동 도나우270 (103동 1302호)

주소: 광주광역시 북구 용봉동 1475번지 (비엔날레로155번길 9)

사용승인일: 2016년 05월 27일 (집합건축물대장 기준. 제공된 '아파트 정보'의 20240604는 상이함)

구조: 철근콘크리트구조

총층수: 17층 중 13층

전용면적: 56.94㎡ (약 17.23평)

분양면적 (건물지분): 56.9432㎡ (약 17.23평)

토지면적 (토지지분): 34.3313㎡ (약 10.39평)

주차대수: 정보 부족 (건축물대장상 총 주차 대수는 274대이나, 본 세대별 주차 정보는 불명확)

관리사무소 연락처: 062-511-3105

5.2. 편의시설 및 교육

제공된 자료에는 직접적인 편의시설 및 교육시설 정보가 명시되어 있지 않습니다. 인근의 주거 단지 특성상 기본적인 생활 편의시설은 접근 가능할 것으로 보입니다. 광주비엔날레가 인근에 위치합니다.

제공된 정보 및 자체 검색으로 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 추가적인 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

채권 총액 및 임차인 보증금이 감정가를 초과하는 상황은 아니나, 임차인의 보증금(160,800,000원)은 배당 절차를 통해 회수되어야 하므로, 배당 순위에 따라 일부 미회수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 다만, 본 건 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

6.2. 물건 상태

건축물대장상 사용승인일(2016년)과 제공된 '아파트 정보' 상의 사용승인일(2024년) 간의 큰 시점 차이가 있습니다. 이는 정보 오류일 가능성이 높으며, 실제 건물의 노후도 및 관리 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

6.3. 정보 불일치

제공된 JSON 데이터에서 아파트의 세대수(40세대, 64세대, 230세대) 및 최고층수(11층, 17층)에 대한 정보가 상이하게 나타나 혼란을 야기할 수 있습니다. 정확한 사실관계는 현장 확인 및 공부 열람을 통해 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 아파트로, 감정가는 2억 7천만원입니다. 공동담보 물건으로 경매 절차가 진행 중이며, 채권 총액은 약 2억 2천 4백만원입니다. 임차인 이요나 씨는 대항력이 없으나 1억 6천만원의 보증금이 설정되어 있어, 배당 절차를 확인하는 것이 중요합니다. 아파트 자체는 2016년에 준공된 비교적 신축에 속하나, 제공된 정보 간 일부 불일치가 있어 이에 대한 주의 깊은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 광주 북구의 주거지역에 위치하여 안정적인 수요 예상

* 광주비엔날레 인근으로 지역적 특수성 보유

* 2016년 준공으로 비교적 양호한 건축 연한

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정평가액은 270,000,000원입니다. 등기부상 근저당 및 강제경매 청구금액 총액은 224,480,000원입니다. 또한, 대항력 없는 임차인의 보증금은 160,800,000원으로, 배당 절차를 통해 회수될 예정입니다. 인수할 보증금이 0원이므로, 경매 낙찰 시 인수 부담은 없습니다.

입찰가 산정 시, 감정가와 채권 총액을 종합적으로 고려하되, 권리관계, 물건 상태, 시장 상황 등을 복합적으로 분석해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

제반 사항을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 대비 할인율을 적용하여 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가: 270,000,000원

총 채권액: 224,480,000원

잠재적 임차인 보증금: 160,800,000원

본 물건은 채권 총액이 감정가에 근접하나, 인수할 보증금이 없다는 점을 감안하면, 낙찰가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 약 240,000,000원 ~ 250,000,000원 수준으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 본건의 실제 현장 조사 결과 및 입찰 참여 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.