나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30415 [1] 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2026.02.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 동부소방서 남동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔 및 상업용 건물, 관공서 등이 혼재하는 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량진출입 자유롭고 인근에 지하철역 및 시내버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재붙임, 시멘트몰탈위 페인팅, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 샤시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

일반적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 타워식주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 8m의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

─

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

물건 비고

오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 광주지방법원 2026타경30415 (1)

소재지: 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 3층 301호

용도: 오피스텔

감정가: 80,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

본건은 광주광역시 동구 대인동 150번지, 영무파라드오피스텔 3층 301호에 소재함.

건축물대장상 주 용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설이며, 총 15층 건물 중 3층에 위치함.

사용승인일은 2019년 11월 14일임.

1.3. 면적 정보

토지 면적: 4.38㎡ (약 1.32평)

토지 지분: 4.3808㎡ (약 1.32평)

건물 면적: 25.73㎡ (약 7.78평)

건물 지분: 25.7274㎡ (약 7.78평)

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정평가액: 80,000,000 원

경매 신청 채권자: 박자람 (근저당권자)

말소기준권리: 을1, 전세권 설정 (박자람, 85,000,000원, 2020-02-04 접수)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 동부소방서 남동측 인근에 위치함.

주위는 오피스텔, 상업용 건물, 관공서 등이 혼재하는 상업지대임.

영무파라드 오피스텔은 충장로 중심상권과 가깝고, 아시아문화전당 이용이 편리한 입지임.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 자유로우며, 인근에 지하철역(금남로4가역) 및 시내버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존: 주식회사티와이홀딩스 (2019-11-15)

을1: 전세권 설정 (권리자: 박자람, 금액: 85,000,000원, 접수: 2020-02-04) - 말소기준권리

갑2: 임의경매 개시 결정 (권리자: 박자람, 금액: 85,000,000원, 접수: 2026-02-06)

총 등기부채권액: 85,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 89,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-02

확정일자: 2020-02-04

배당신고일자: 2026-02-27

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리분석 요약

본건 경매는 채권자 박자람의 임의경매로 진행됨.

말소기준권리인 을1 전세권(박자람, 85,000,000원)보다 늦은 권리는 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 박 은 전입일자(2021-02-02)가 말소기준권리(2020-02-04)보다 늦고, 대항력이 없어 소멸 대상임.

따라서 임차인의 보증금 89,000,000원은 법적으로 인수되지 않을 것으로 보임.

단, 임차인의 총 보증금 89,000,000원이 말소기준권리(85,000,000원)보다 높으므로, 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 명도 과정에서 추가적인 분쟁의 소지가 있을 수 있음.

인수 보증금 합계: 0원. (단, 상기 임차인 관련 유의사항 참조)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 대인동 일대는 오피스텔, 상가, 관공서 등이 밀집된 지역으로, 지역 내 소비 및 유동인구의 중심지 역할을 할 것으로 보임.

동부소방서 인근으로 관공서 및 관련 시설 이용이 편리함.

충장로 중심상권에 인접해 있어 다양한 상업시설 및 문화시설 접근성이 우수함.

4.2. 시세 분석

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 24.87㎡~29.96㎡)의 오피스텔이 3층 기준으로 82,400,000원에서 96,800,000원 사이에 거래되었음.

특히, 24.87㎡ 면적의 호실이 82,400,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(25.73㎡)의 현재 시세는 약 82,000,000원에서 85,000,000원 수준으로 추정됨.

감정가(80,000,000원)는 최근 시세보다 소폭 낮은 수준임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

일반적인 급/배수, 위생, 난방, 소방, 승강기, 타워식 주차 설비가 구비되어 있음.

단지 내 편의시설로 무인택배함, 편의점, 셀프빨래방 등이 있으며, 주차는 기계식 및 자주식으로 총 71대 수용 가능함.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 검색 결과)

광주광역시 동구 대인동 일대의 소각장 건립 관련 뉴스가 있으나, 이는 광주시 전반의 쓰레기 처리 시설 계획이며 본건의 직접적인 인근 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않음.

다만, 입찰 전 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인 박 의 실제 보증금은 89,000,000원이지만, 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권이 소멸될 예정임.

그러나 임차인의 총 보증금 89,000,000원이 말소기준권리(85,000,000원) 및 채권총액(85,000,000원)보다 높다는 점은 잠재적 리스크 요인임.

경매 진행 과정에서 낙찰가율이 낮을 경우, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 있으며, 이 경우 명도 과정에서의 임차인과의 마찰이 발생할 수 있음.

비록 법적으로 인수할 보증금은 없으나, 명도 관련 분쟁 발생 시 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있음.

6.2. 건물 상태 및 관리

건축 연도가 2019년으로 비교적 신축에 해당하지만, 오피스텔의 노후화 정도 및 관리 상태에 따라 추후 수리비 등이 발생할 수 있음.

타워식 주차 설비의 유지보수 및 관리 상태 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구의 상업지대에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수함.

감정가가 최근 시세보다 소폭 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있을 수 있음.

다만, 임차인의 보증금이 총 채권액을 초과하여 배당받지 못할 금액이 발생할 수 있는 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인으로, 이에 대한 사전 준비가 필요함.

대항력 없는 임차인으로 인해 법적으로 인수해야 할 보증금은 없으나, 임차인과의 원만한 합의 또는 명도 절차 진행을 고려해야 함.

8. 투자 포인트

우수한 입지와 비교적 양호한 교통망을 갖춘 상업지구 내 오피스텔 물건임.

감정가가 최근 시세 대비 합리적인 수준으로, 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있음.

건축 연도가 비교적 최근(2019년)으로 건물 상태 양호할 것으로 예상됨.

대항력 없는 임차인으로 인해 법적으로 인수할 보증금이 없다는 점은 투자에 긍정적인 요소임.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 80,000,000원이며, 주변 오피스텔의 최근 실거래가를 종합적으로 분석한 결과, 본건의 적정 시세는 약 82,000,000원에서 85,000,000원으로 추정됨.

임차인의 보증금(89,000,000원)이 총 채권액(85,000,000원)을 초과하여 배당받지 못할 위험이 있다는 점과 향후 명도 과정에서의 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

이에 따라 예상 입찰가는 84,000,000원에서 87,000,000원 사이를 권장함.

특히, 채권액 85,000,000원을 충족하여 채권자가 만족스러운 배당을 받을 수 있도록 하고, 임차인과의 원만한 명도를 도모할 수 있는 수준에서 결정하는 것이 바람직함.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 추가적인 시세 조사를 통해 상세히 검토 후 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.