나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30254 [1] 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2026.02.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 '광주세무서' 북서측 인근에 위치한 '영무파라드오피스텔' 6층 602호로주변은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 기존 상가지대 등으로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상15층 건물 내 6층 602호(복도식, 북동향)로서 ·외벽 : 몰탈위 페인팅, 화강석 등, ·내벽 : 벽지 및 타일, 몰탈위페인팅 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 업무시설(오피스텔)입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보·탐지 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 지하주차장, 기계식주차장(타워) 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지입니다.

인접 도로상태등

본건 건부지는 북동측으로 폭 8M 내외의 블록 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역(2021-12-30)(광주중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

- 오피스텔임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 광주지방법원 2026타경30254 (1)

* 소재지: 광주광역시 동구 대인동 150 영무파라드오피스텔 6층 602호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 86,000,000원

* 면적:

* 토지: 4.33㎡ (약 1.31평)

* 건물 (전용면적): 25.43㎡ (약 7.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 이OO

* 건축정보:

* 건축년도: 2019년

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 층수: 지하 2층, 지상 15층 중 6층

* 호수: 602호

* 건물용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 광주광역시 동구 대인동 소재 '광주세무서' 북서측 인근에 위치한 '영무파라드오피스텔' 6층 602호입니다.

* 주위환경: 본건이 위치한 지역은 업무시설, 상업시설이 주를 이루는 기존 상가지대입니다. 주위환경은 대체로 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역이 소재하고 간선도로가 통과하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 도로: 본건 건물은 북동측으로 폭 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: 없음

* 등기부현황:

* 본건은 집합건물로, 소유권 보존 등기 이후 전세권 설정 및 임의경매가 등기되었습니다.

* 말소기준권리: 을3, 전세권설정 (이자연, 90,000,000원, 2021-09-10 접수)

* 임의경매 개시결정: 갑2, 임의경매 (이자연, 90,000,000원, 2026-02-04 접수)

* 등기부 채권 총액: 90,000,000원

* 본 경매 절차를 통해 전세권 및 임의경매 등기된 권리는 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이OO (전입일자: 2021-08-09, 확정일자: 2021-08-11)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원 (전세 계약으로 추정)

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2026-04-22

* 본 임차인은 전세권자이자 본 경매 사건의 채권자로 파악됩니다. 전세권이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 말소될 예정이므로 임차인의 보증금은 매각대금에서 배당받을 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 광주광역시 동구 대인동 일대는 업무시설과 상업시설이 밀집된 구도심 상가지역입니다. '광주세무서'가 인근에 위치하여 관련 행정 업무 수요가 있을 것으로 보입니다.

* 토지이용계획:

* 본 토지는 중심상업지역, 방화지구에 속해 있으며, 소로2류 도로에 접하고 있습니다.

* 또한, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역(광주중앙초등학교), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등의 규제를 받고 있어 신규 개발이나 업종 선택에 있어 고려가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 시내버스 및 지하철 이용이 가능한 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 주변 상업시설 밀집 지역으로 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 인근에 광주중앙초등학교가 위치하여 교육 환경에 대한 고려가 필요합니다.

* 주변 시설 검색 결과:

* 광주세무서, 광주 동구청 등 행정기관 접근성이 좋습니다.

* 충장로, 금남로 등 주요 상권과 인접하여 쇼핑, 외식, 문화생활이 편리합니다.

* 혐오시설 관련 정보는 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 오피스텔 관리비: 매각으로 소멸되지 않는 관리비(체납분)가 있을 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소에 확인이 필요합니다.

* 임차인 관련: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 본건의 경우 전세권이 말소기준권리로서 매각으로 소멸되고 보증금이 명확하므로 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 계약 조건 및 배당 현황에 따라 변동 가능성이 있으므로 최종 확인이 필요합니다.

* 지역 규제: 상권 분석에서 언급된 토지이용계획상의 각종 규제(중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등)는 향후 건물의 활용이나 재건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 광주광역시 동구 대인동에 위치한 영무파라드오피스텔 6층 602호로, 2019년에 건축된 비교적 신축 건물입니다. 주변 상업 및 업무시설이 발달한 지역에 위치하며 교통 여건도 양호합니다. 권리 분석상 말소기준권리인 전세권이 매각으로 소멸되고, 해당 전세권자이자 경매 채권자인 임차인의 보증금 전액이 배당될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없는 것으로 보입니다. 다만, 오피스텔의 특성상 관리비 체납 여부 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 도심 상업지역 내 위치: 유동인구 및 배후수요 확보에 유리합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태 양호 및 감가상각 부담 적음.

* 권리관계 명확: 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 시세 대비 합리적 가격 기대: 감정가 및 최근 거래 사례를 바탕으로 시세 분석 후 입찰 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(25.43㎡)의 오피스텔 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2024년 12월 26일 거래: 84,000,000원 (면적: 25.4275㎡, 7층)

* 2025년 01월 21일 거래: 82,400,000원 (면적: 24.8757㎡, 3층)

* 2025년 01월 07일 거래: 96,800,000원 (면적: 29.967㎡, 3층)

본건의 감정가는 86,000,000원이며, 전용면적 25.43㎡ 기준, 최근 거래 사례 중 7층 유사 면적 매물이 84,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이하에서 형성될 가능성이 있습니다.

임차인의 보증금 90,000,000원은 전세권으로 설정되어 있으며, 이 전세권이 말소기준권리가 되어 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

현 시세 및 감정가, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 86,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적입니다. 보수적으로 접근 시 감정가 이하, 적극적으로는 시세 상단까지 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.