나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30085 [1] 전북특별자치도 김제시 금구면 낙성리 249-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2026.03.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 김제시 금구면 낙성리 소재 "분토마을" 내 및 남서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 농가주택 및 축사 등이 혼재하는 순수 농촌 지대로서, 제반 주위 환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하는 바 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호 1): 본건은 인접지 대비 다소 고지이나 자체지반이 평탄하게 조성된 사다리 형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임. 기호 3): 본건은 인접지 대비 다소 고지이나 자체지반이 평탄하게 조성된 자루형의 토지로서, 제조업소 건부지로 이용중임. 기호 4,5): 본건은 인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 농경지로 이용중임. 기호 6): 본건은 인접와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 축사 부지로 이용중임. 기호 10): 본건은 인접와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 제조업소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,3): 본건은 북측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함. 기호 4,5): 본건은 남동측으로 구거에 연접한 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함. 기호 6): 본건은 동측으로 노폭 약 6~7미터의 포장도로와 접함. 기호 10): 본건은 북측으로 노폭 약 3~4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,3): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 기호 4,5): 농림지역, 가축사육제한구역(2023-12-21)(일부제한지역 돼지 개 오리 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>. 기호 6,10): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-28)(복합형), 가축사육제한구역 (2023-12-21)(일부제한지역 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 기호 3) 지상에 타인소유(등기사항전부증명서상 최금옥전통식품영농조합법인 )의 건물이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 철근콘크리트구조 기와지붕 2층 건물로서, 외벽 : 벽돌치장쌓기 등 마감, 내벽 : 벽지붙임, 타일붙임 등 인테리어 마감, 바닥 : 장판깔기, 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창 등임. 7(나),8(다),9(라) 강파이프구조 강판지붕 단층 건물로서, 대부분 무벽체이나 하단 일부 콘크리트 옹벽마감임. 11(마) 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외벽 : 사이딩판넬 등 마감, 내벽 : 판넬잇기, 타일붙임 등 마감, 바닥 : 에폭시 등 마감, 창호 : 새시창 등임.

이용상태

2(가) 단독주택, 7(나) 우사, 퇴비사, 8(다) 우사, 9(라) 우사, 11(마) 제조업소임.

설비내역

2(가), 11(마) 위생 및 급배수설비, 2(가) 난방설비, 태양광설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 ㉠~㉣이 소재함.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(㉠) 및 태양광시설 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

2.1. 1. 사건번호

전주지방법원 2026타경30085 (1)

2.1. 2. 소재지

전북특별자치도 김제시 금구면 낙성리 249-1

2.1. 3. 용도

단독주택 (단, 토지 이용계획 및 건물 현황에 따라 농업, 제조업소, 축사 등으로도 이용 중이거나 이용 가능)

2.1. 4. 감정가

315,381,600원

2.1. 5. 토지면적

600. 00㎡ (약 181.5평)

2.1. 6. 토지 제시외면적

0. 00㎡

2.1. 7. 건물면적

125. 70㎡ (약 38.02평) - 이는 주요 단독주택 건물의 면적이며, 제시외 건물 및 시설이 존재함.

2.1. 8. 건물 제시외면적

36. 00㎡

2.1. 9. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2.1. 10. 경매구분

부동산강제경매

2.1. 11. 채권자

이OO

2.2. 입지조건

2.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 김제시 금구면 낙성리 소재 "분토마을" 내 및 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 농가주택 및 축사 등이 혼재하는 순수 농촌 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 3. 인접 도로상태

토지별로 북측 또는 남동측, 동측으로 노폭 약 3~7미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 4. 토지이용계획 및 제한상태

토지별로 계획관리지역, 자연취락지구, 농림지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등에 해당됩니다. 이는 향후 토지 이용에 있어 일부 제한이 따를 수 있음을 의미합니다.

2.2. 5. 혐오시설 유무

본 물건지 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 주위 환경에 농가주택, 축사 등이 혼재하고 있습니다.

2.3. 권리분석

2.3. 1. 매각물건 명세서

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

2.3. 2. 인수되는 권리

* 대항력있는 임차인: 강진 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-08-23)

* 해당 임차인은 보증금 및 차임 정보가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 인수 여부 및 관련 금액에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

2.3. 3. 등기부 요약

* 말소기준권리: 순창군산림조합 근저당 (2025-08-14)

* 말소 예정 권리: 순창군산림조합 근저당 2건, 이승호 강제경매

* 등기부채권 총액: 465,400,000원

2.3. 4. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-23

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상(0원)으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로, 실제 권리관계 확인 및 인수 금액에 대한 주의가 필요합니다.

2.3. 5. 주의사항

* 일괄매각, 제시외 건물(㉠) 및 태양광시설 포함하여 매각됩니다.

2.4. 상권분석

2.4. 1. 주변 부동산 시세

본 물건은 농촌 지역의 단독주택 및 농가주택으로, 주변 지역의 연립, 다세대, 빌라 등 집합건물 시세와 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 김제시 금구면 지역 내 농가주택 또는 전원주택 매물의 경우, 토지 면적 및 건물 상태에 따라 1억 7천만원부터 3억 7천만원까지 다양한 가격대로 거래되는 사례가 확인됩니다. 본 물건과 같은 단지 혹은 건물인 경우를 고려해야 하나, 본 물건은 단독주택으로, 주변 집합건물과의 동일 단지 여부는 판단 어렵습니다.

2.4. 2. 상권 특성

본 물건은 농촌 지역에 위치하여 상업적 상권보다는 주거 및 농업/제조업 활동이 가능한 지역적 특성을 보입니다. 농가주택 및 일부 제조업소, 축사 등이 혼재하는 지역입니다.

2.5. 생활정보

2.5. 1. 주변 교통 및 편의시설

* 교통: 인근 간선도로 이용 가능하며, 차량 접근이 용이합니다. 전주혁신도시까지 차량으로 약 15분 거리에 위치하여 비교적 편리한 생활이 가능합니다.

* 편의시설: 주위 환경은 농경지, 농가주택, 축사 등이 혼재된 농촌 지대입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 내 기반 시설 위주로 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 학교/기관: 김제시 금구면 소재에 위치하며, 자세한 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

2.6. 잠재적 리스크

2.6. 1. 대항력 있는 임차인

강진이라는 임차인이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명확한 인수 금액 파악이 어렵습니다. 이는 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

2.6. 2. 제시외 건물 및 시설

건물 제시외면적 36.00㎡ 및 태양광시설이 포함되어 매각되므로, 관련 시설물의 상태 및 법적 문제 등을 사전에 철저히 파악해야 합니다.

2.6. 3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 자연취락지구, 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 혼재되어 있어, 향후 건축 또는 이용 시 관련 법규 준수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

2.6. 4. 공동담보

공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 처리 여부에 따라 본 물건의 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

2.7. 종합 의견

본 물건은 전북 김제시 금구면의 농촌 지역에 위치한 단독주택입니다. 토지 면적이 600㎡로 넓으며, 주택 자체도 125.7㎡로 적지 않습니다. 그러나 건축물 현황표와 토지 이용 계획을 종합해 볼 때, 단독주택 외에 축사, 제조업소 등의 용도로 이용될 수 있는 부속 건물 및 토지가 포함되어 있어 복합적인 용도로 활용 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 및 차임이 미상인 점, 제시외 건물 및 태양광 시설 포함, 복합적인 토지 이용 계획 등은 권리 분석 및 명도 과정에서 주의를 요합니다. 농촌 지역 특성상 편의 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있으나, 전주혁신도시와의 접근성은 양호한 편입니다.

2.8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 (181.5평)을 활용한 다양한 개발 가능성.

* 주요 단독주택 외 농업/제조업/축사 시설 연계 활용 가능성.

* 전주혁신도시와의 상대적으로 양호한 접근성.

* 감정가 대비 낙찰가율에 따라 시세 차익 기대 가능.

2.9. 예상 입찰가

제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(315,381,600원)를 기준으로 하되, 다음과 같은 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수되는 권리(대항력 있는 임차인 강진의 보증금/차임 미상분)를 제외한 실질적인 부담액.

* 현장 조사 및 권리 분석을 통한 명도 가능성 및 예상 비용.

* 본 물건과 유사한 조건의 주변 부동산 거래 사례 및 시세 (제공된 JSON 데이터 분석 불가하여 일반 시세 기반 추정).

* 단독주택 외 부속 건물 및 태양광 시설의 활용 가치 및 철거/유지 비용.

* 해당 지역의 최근 경매 낙찰가율 추이.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 상세한 현장 조사, 권리 관계 재확인, 명도 컨설팅 등을 통해 최종적인 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. 다만, 통상적인 경매 절차에서는 감정가의 60~80% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건은 대항력 있는 임차인 존재 등 특이사항이 있어 이보다 더 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.