나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10213 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 19층비-1907호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택 및 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 바 대체적인 주위환경은 무난한편임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 인근으로 시내버스정류장 및 지하철 1,2호선 환승역인 “서면역”이 소재하는 바 일반적인 대중교통사정은 무난한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층 ~ 지상19층건내 19층 비-1907호로서(사용승인일: 2019.04.05) - 외벽: 몰탈위페인팅 및 대리석마감 - 내벽: 벽지 등 마감 - 창호: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로에 접하고 북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없 음.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 부산지방법원 2026타경10213 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 감정가: 162,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 구성

* 소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 19층 비-1907호

* 건물 용도: 오피스텔

* 건물 총 층수: 지하 3층 ~ 지상 19층 중 19층

* 전용면적: 28.13㎡ (약 8.51평)

* 토지 지분 면적: 4.62㎡ (약 1.40평)

* 집합건물 총 연면적: 23,632.77㎡ (약 7,148.9평)

* 건축물 사용승인일: 2019년 04월 05일

1.3. 특이사항

* 본건 공부상 '비' 동은 현칭 '102동'임.

* 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치함.

* 주변은 다세대주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 대체적인 주위 환경은 무난함.

2.2. 교통 환경

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

* 지하철 1, 2호선 환승역인 "서면역"이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

2.3. 토지 이용 계획

* 토지 이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있음.

* 토지의 형상은 가장형이며, 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 부지로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 서측 중로, 북측 소로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 등기부채권 총액: 124,200,000원

* 을2: 근저당권 (우리은행, 94,200,000원, 2019-10-08) - 말소기준권리

* 갑3: 강제경매 (주택도시보증공사, 30,000,000원, 2026-02-09) - 말소 (사건번호 2026타경10213)

* 이 외 다수의 권리(소유권보존, 주택임차권, 압류)가 등기되었으나, 모두 말소 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 황 (채권양도)

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-08

* 확정일자: 2021-02-10

* 배당신고일자: 2024-07-18

* 대항력: 없음

* 비고: -

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

* 말소기준권리는 2019년 10월 08일 접수된 우리은행의 근저당권임.

* 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 소멸될 예정임.

* 인수 보증금 합계: 0원 (권리분석상 인수되는 임차보증금 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* 본건이 위치한 부전동 및 인근 서면 지역은 부산의 대표적인 상업 및 업무 중심지임.

* 다양한 금융기관, 병원, 쇼핑몰, 음식점, 유흥업소 등이 밀집해 있어 풍부한 배후수요를 갖추고 있음.

* 서면역은 부산의 주요 교통 허브로서 유동인구가 매우 많아 상권 활성화에 기여함.

4.2. 향후 전망

* 부산시는 서면 도심권을 2030년까지 글로벌 중심업무지구로 대개조한다는 목표로 대규모 투자를 추진하고 있어 향후 가치 상승이 기대됨.

* 오피스텔로서의 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 가능성이 존재함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 롯데백화점 부산본점, 롯데에비뉴엘 부산본점, 쥬디스태화, 삼정타워 등 대형 쇼핑 시설과 각종 병원 및 금융기관 등 생활 편의시설이 풍부하게 자리하고 있음.

* 부산진경찰서가 인근에 위치하여 치안 환경이 양호함.

5.2. 문화/여가 시설

* 서면 일대의 다양한 문화 시설 및 여가 공간을 쉽게 이용할 수 있음.

* 부산시민공원이 가까워 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 본건은 인수되는 권리(보증금)가 없는 것으로 분석되어 권리 관련 리스크는 매우 낮음.

* 임대차 관계는 현재 '미상'으로 파악되나, 이는 낙찰 후 명도 과정에서 확인 및 처리 가능함.

6.2. 물건 자체 리스크

* 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축에 속하나, 장기적인 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 오피스텔의 특성상 공실 발생 시 임대 수익 공백이 발생할 수 있음.

6.3. 시장 리스크

* 부동산 시장 경기에 따라 가격 변동성이 있을 수 있음.

* 유사 공급 물량 증가 시 임대 수익률 또는 매매가에 영향을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 초역세권에 위치한 신축급 오피스텔임.

* 교통, 편의시설, 배후수요 등 입지적 강점이 뛰어나며, 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 없어 안전한 투자가 가능함.

* 감정가는 현재 시세 범위 내에 있으며, 부산 도심 재개발 등 미래 가치 상승 잠재력이 높은 지역에 위치하여 매력적인 물건으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산 대표 상권인 서면역 도보 이용 가능.

* 우수한 생활 인프라: 각종 편의시설 및 상업시설 풍부.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 건물 상태 양호.

* 안전한 권리관계: 인수되는 권리 없음.

* 안정적인 임대 수익 기대: 풍부한 임대 수요.

* 미래 가치 상승 잠재력: 서면 도심 재개발 호재.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 162,000,000원

* 시세 분석: 본건과 유사한 전용면적(28.13㎡)의 오피스텔 시세는 약 1억 1,500만원 ~ 1억 8,852만원 수준으로 파악됨. 특히 최근 거래된 유사 면적의 시세는 1억 3,500만원 (26.06.02 / 15평)으로 확인됨.

* 본건 감정가(1억 6,200만원)는 시세 범위 내에 있으나, 경매 특성 및 보수적인 접근을 고려할 때 시세 대비 합리적인 수준으로 취득하는 것이 유리함.

* 인수되는 보증금이 없어 권리적 부담이 없으므로, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

* 예상 입찰가: 145,000,000원 ~ 155,000,000원

* 산정 근거:

* 감정가 162,000,000원 대비 약 90% ~ 95% 수준

* 인수 보증금 0원으로 권리 관계가 명확함.

* 오피스텔의 평균 임대수익률 및 향후 가치 상승 잠재력 고려.

* 주변 시세 및 최근 실거래가를 반영한 합리적인 범위 설정.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.