나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10209 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 4층비-408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 “부산진경찰서” 남동측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택 및 단독주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철 1,2호선(서면역)이 소재하는 바 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상19층, 지하3층 건내 제4층 제비-408호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 및 인조석붙임 등 마감, 창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 공동주택 및 업무시설, 근린생활시설 등의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 15m 내외, 북측으로 노폭 약 7m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10209 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 4층비-408호

용도: 오피스텔

감정가: 158,000,000원 (1억 5천 8백만 원)

토지면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

토지지분: 4.5314㎡ (약 1.37평)

건물면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

건물지분: 27.5965㎡ (약 8.35평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보, 본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 “부산진경찰서” 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통 상황으로는 본건 인근에 버스정류장 및 지하철 1, 2호선(서면역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

본건 서측으로는 노폭 약 15m 내외, 북측으로는 노폭 약 7m 내외의 도로와 각각 접하여 차량 및 보행자 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

말소기준권리: 을2 근저당권 (우리은행, 2019-10-08 접수, 90,000,000원)

소멸되는 권리:

* 을2 근저당권 (우리은행, 2019-10-08)

* 을4 주택임차권 (김보슬, 2024-07-17 접수, 60,000,000원)

* 갑2 압류 (부산진구, 2024-12-02)

* 갑3 강제경매 (주택도시보증공사, 2026-02-09)

* 갑4 압류 (부산진세무서장, 2026-03-16)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.)

등기부채권 총액: 150,000,000원 (90,000,000원(근저당) + 60,000,000원(임차권))

임차인 현황:

* 임차인: 김보슬 (채권양도)

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-09-02

* 확정일자: 2022-08-18

* 배당신고일자: 2024-07-17

* 대항력: 없음

* 비고:

주의사항: 임차인 김보슬은 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 배당 신고를 하였으므로 매각으로 인해 임대차 관계는 소멸될 것으로 보입니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부산진구 부전동은 부산의 핵심 상업 및 교통 중심지인 서면 인근으로, 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

특히 서면역(1, 2호선)을 이용하는 교통의 요지로, 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

오피스텔 밀집 지역으로 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1, 2호선 서면역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선으로 부산 시내 전역 접근이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 롯데백화점, 이마트, 금융기관, 병원, 다양한 식당 및 카페 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있습니다.

* 관공서: 부산진경찰서가 인근에 위치합니다.

* 주거환경: 오피스텔 밀집 지역으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 김보슬은 대항력이 없으나, 배당 신고 후 실제 배당받는 금액에 따라 채권회수 여부가 달라질 수 있습니다. 만일 배당을 전액 받지 못할 경우, 추가적인 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지는 않으므로 주의가 필요합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대해 다른 부동산이 함께 담보로 제공된 상태입니다. 다른 담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본 건의 매각 절차나 가격에 영향을 줄 수 있으므로, 추가적인 조사가 필요합니다.

* 건물 노후도: 2017년 사용승인된 건물로, 신축 오피스텔에 비해 시설 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업지구인 서면역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어난 오피스텔입니다.

권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 예정으로 인수되는 권리는 없습니다.

1~2인 가구나 소규모 사업장으로 활용하기에 적합한 면적을 가지고 있으며, 서면 지역의 풍부한 배후수요로 인해 임대 수익률 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 임차인 관련 추가 확인 사항은 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산의 중심상업지구인 서면역 역세권에 위치하여 높은 임대 수요와 미래 가치를 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 실용적인 면적: 소형 오피스텔로 1~2인 가구 또는 1인 사업장으로 활용하기에 적합합니다.

* 안정적인 임대 수익: 서면 지역의 높은 임대 수요로 꾸준한 임대 수익 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 158,000,000원

토지 면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

건물 면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

현 시세 분석:

제공된 자료 및 외부 시세 조사 결과(2026년 8월 기준)에 따르면, 부산 부산진구 부전동, 서면역 인근 오피스텔의 실거래가 및 매물 시세는 전용면적 3.3㎡(1평)당 약 1000만원 ~ 1300만원 선으로 추정됩니다.

본건의 전용면적은 약 8.35평으로, 이를 기준으로 환산 시 대략적인 시세 범위는 83,500,000원 ~ 108,550,000원 사이로 예상됩니다.

감정가 158,000,000원은 현재 추정 시세 범위보다 높은 편입니다.

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 대항력 없음)

예상 입찰가 산정:

신중한 접근을 위해 감정가의 80%~90% 수준에서 고려할 수 있습니다.

경매 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 첫 입찰 시에는 아래 범위를 참고할 수 있습니다.

보수적 예상 입찰가: 120,000,000원 ~ 140,000,000원 (1억 2천만 원 ~ 1억 4천만 원)

추가 고려사항:

* 동일 건물인 대동레미안센트럴시티의 유사 면적 매물의 실제 매매 사례를 더 면밀히 조사해야 합니다.

* 건물 사용승인일(2017년)을 고려한 내부 상태 및 관리 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.

* 공동담보 물건으로서 다른 담보 물건의 진행 상황을 파악하는 것이 추가적인 리스크 관리에 도움이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.