나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10221 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 474-51 대동레미안센트럴시티 8층비-808호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산진경찰서' 남동측 인근에 위치하는 대동 레미안센트럴시티 8층 비-808호(현칭 ‘102동 8층 808호’)로서, 부근은 공동주택, 오피 스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 도시철도 1, 2호선 '서면역' 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상 19층 건물 내 8층 비-808호로서, (사용승인일 : 2019년 4월 5일) 외벽 : 일부 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) 용도임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 기계식 주차설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 공동주택(아파트), 업무시설 (오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 15미터 및 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 부전동 474-51 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12) (기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m) <건축법>, 상대보호구역(2025-02-12)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 본건 비동의 현지 호칭은 ‘102동’임.

물건 비고

본건 공부상 '비'는 현칭 '102동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 474-51번지에 소재한 대동레미안센트럴시티 8층 비-808호(현칭 102동 8층 808호)입니다.

주요 용도는 오피스텔(업무시설)입니다.

건축물 사용승인일은 2019년 4월 5일이며, 총 19층 건물 중 8층에 위치하고 있습니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 4.53㎡ (약 1.37평)

토지 지분: 4.5314㎡

건물 면적: 27.60㎡ (약 8.35평)

건물 지분: 27.5965㎡

1.3. 경매 정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10221 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

감정가: 160,000,000원 (금 일억육천만원)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건이며, 공부상 '비' 동은 현칭 '102동'으로 확인됩니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동에 위치하며, '부산진경찰서' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다.

또한, 부산 지하철 1호선 및 2호선 '서면역'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물은 서측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2019년 10월 8일 접수된 우리은행의 근저당권(을2)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(임차권, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 주요 권리 사항 요약

* 소유권보존: 주식회사대동레미안 (2019-04-24)

* 근저당: 우리은행 (2019-10-08, 90,600,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김소연 (2022-01-20 확정, 2022-02-15 전입, 60,000,000원) - 말소

* 압류: 부산진구 (2024-12-02) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-02-09, 60,000,000원) - 말소

* 압류: 부산진세무서장 (2026-07-27) - 말소

등기부채권 총액은 150,600,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리 유무

제시된 권리 분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 특별한 권리(예: 유치권, 지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 채무 및 임차권은 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 분석

임차인 현황상 김소연(채권양도) 씨가 보증금 60,000,000원, 차임 200,000원에 거주 중인 것으로 파악됩니다.

전입일자(사업일자)는 2022년 2월 14일, 확정일자는 2022년 1월 20일이며, 배당신고일자는 2024년 7월 15일입니다.

다만, 본건 등기부 요약상 김소연 씨의 주택임차권은 말소 예정으로, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 부전동 일대는 서면역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다.

다양한 근린생활시설, 판매시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 유동인구 및 접근성

서면역은 부산의 대표적인 교통 요충지로서, 일평균 유동인구가 매우 많습니다.

대중교통 접근성이 뛰어나 방문객 및 이용객 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

주변에 각종 금융기관, 병원, 쇼핑몰, 문화시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

또한, 부산진경찰서가 인근에 위치하여 치안 유지에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

오피스텔 및 아파트 등 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 발달하여 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

주거 편의성과 업무 편의성을 동시에 누릴 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 상 리스크

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로, 권리 관계 자체에서 발생하는 인수 부담은 없습니다.

다만, 내부적으로 관리비 미납 등 공사(아파트/상가) 관련 미납금 발생 가능성은 항상 존재하므로, 매각기일 전 관리사무소 등을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

6.2. 주변 시설 리스크

현재 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 혐오 시설이나 심각한 소음/악취 유발 시설은 파악되지 않았습니다.

경찰서 인근이라는 점은 오히려 치안 측면에서 긍정적일 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

건축물대장상 용도가 '공동주택'으로 표기된 부분이 있으나, 감정평가서 요약에서는 '업무시설(오피스텔)'로 명확히 기재되어 있어 해당 용도로 판단됩니다. 최종 확인은 필요할 수 있습니다.

또한, 부동산 시장의 변동성 및 공실 위험은 상존합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면역 인근에 위치한 신축(2019년 준공) 오피스텔입니다.

뛰어난 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 모든 권리 관계가 말소되는 깔끔한 물건입니다.

투자 가치가 높은 우량 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 부산의 중심지, 서면역 역세권 오피스텔

* 신축급 건물로 즉시 활용 가능

* 모든 기존 채무 및 임차 보증금 인수 부담 없음

* 풍부한 임대 수요 및 시세 차익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본 보고서 작성 시점에 실제 부동산 시장의 현 시세 및 실시간 거래 데이터를 직접적으로 분석할 수 없습니다.

따라서 현재 시세 기준으로 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 시세, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

일반적으로 감정가(160,000,000원)를 기준으로 하되, 본건의 입지, 건물 상태, 시장 상황, 경쟁 물건 등을 고려하여 낙찰가를 결정하게 됩니다.

향후 시세 조사를 통해 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.